前不久，昆明市自然資源與規(guī)劃局一口氣公布了8宗土地的控詳規(guī)調(diào)整方案。這8宗土地原來(lái)都是商業(yè)用地，現(xiàn)在全部調(diào)整為住宅用地，只不過(guò)不是一般的住宅用地，調(diào)規(guī)方案中明確這些地塊將用于保障房建設(shè)。
8宗保障住宅建設(shè)用地分布在主城4個(gè)區(qū)，除了五華區(qū)外其他四區(qū)全部都有，位置大都不錯(cuò)，基本在開發(fā)多年的成熟地段，當(dāng)初都是作為商業(yè)配套用地，現(xiàn)在則作為配售性保障住宅建設(shè)用地。
昆明公布2024年配售型保障性住房地塊控規(guī)修改方案
關(guān)于配售型保障住宅，前不久云南房網(wǎng)曾作過(guò)專門報(bào)道，這是一種新的保障房，很可能價(jià)格很低，一旦投入市場(chǎng)，會(huì)搶占很大的剛需市場(chǎng)份額。
只不過(guò)昆明拿出來(lái)的8宗保障房用地由于原來(lái)都是商業(yè)用地，盡管位置不錯(cuò)，面積卻不太大，8宗地加來(lái)也只有216畝，按最大容積率計(jì)算，可以建設(shè)41萬(wàn)多平方米的建筑，大概四五千套房。
41萬(wàn)平方米的住宅要說(shuō)少也不算很少，相當(dāng)于現(xiàn)在昆明至少一個(gè)半月的住宅銷售量，如果確實(shí)價(jià)格比較便宜，鑒于這批土地的位置都很好，有一宗甚至在滇池路金牛小區(qū)旁，收入相對(duì)較低的剛需人群肯定會(huì)優(yōu)先考慮這些房源，而不是普通的商品住宅。
這正是昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)正在以及將要發(fā)生的變化——面向普通剛需人群的市場(chǎng)供應(yīng)正在不斷增加，無(wú)論是買房還是租房，都有不同層次的優(yōu)惠房源提供。
以租房來(lái)說(shuō)，最實(shí)惠的當(dāng)然是公租房。根據(jù)昆明市公租房的定價(jià)規(guī)則，公租房的租金水平大概是市場(chǎng)同地段同類出租房的70%，價(jià)格確實(shí)很劃算。
如果你覺得公租房項(xiàng)目比較遠(yuǎn)，中簽不容易，還可以選擇租住保障性租賃住房，也就是俗稱的“保租房”。保租房的租金比公租房略貴，但也只是市場(chǎng)價(jià)的85%，不過(guò)保租房的地段與配套大都很好，而且基本都是這兩年交付的新房。
子君村欣景花園的保租房
保租房的選擇余地就比較大了，雖然去年昆明市上市的保租房項(xiàng)目還不多，但未來(lái)幾年省市兩級(jí)國(guó)企計(jì)劃籌集、開發(fā)的房源至少有5萬(wàn)套，從市中心到空港甚至陽(yáng)宗海，幾乎覆蓋昆明各個(gè)片區(qū)。而且保租房大量上市后，租金水平還會(huì)進(jìn)一步下降。
由于無(wú)論是公租房還是保租房，運(yùn)營(yíng)方基本都是國(guó)企，房源比較穩(wěn)定，短租長(zhǎng)租都可以，所以普通收入又有住房需求的人群如果不想買房，完全可以長(zhǎng)期租住，而不必?fù)?dān)心中途被房東要求退租。因此，保租房的大量上市，很可能會(huì)進(jìn)一步助長(zhǎng)市場(chǎng)上剛剛出現(xiàn)的“年輕人不買房”風(fēng)潮。
如果不想租房非要買房，昆明市也有不少廉價(jià)實(shí)惠房源可選，如果不排斥二手房，完全可以以比較實(shí)惠的價(jià)格淘到很好的房子，因?yàn)槔ッ魇鞋F(xiàn)在掛牌的二手房數(shù)量不斷刷新歷史紀(jì)錄，房?jī)r(jià)也不斷下跌，二手房的成交均價(jià)早就跌破萬(wàn)元，單價(jià)在五六千的二手房比比皆是。
要是買新房，同樣有實(shí)惠房源，首先是以安居集團(tuán)為代表的國(guó)企，去年來(lái)連續(xù)推出多個(gè)低價(jià)新盤，比如北市區(qū)的青年說(shuō)、南市區(qū)的滇悅菁華苑、東市區(qū)白沙河片區(qū)的白沙理想居等，價(jià)格都比較低，單價(jià)基本在8000-9000元，有些甚至低于8000。預(yù)計(jì)今年安居集團(tuán)和其他國(guó)企還會(huì)有類型項(xiàng)目推出。
白沙理想居現(xiàn)房發(fā)售，均價(jià)才8千多
接下來(lái)更值得關(guān)注的就是前文提到的，剛剛規(guī)劃調(diào)整的配售性保障房了，首批就有216畝土地，41萬(wàn)平方米建面，后面還會(huì)繼續(xù)增加。如果沒有意外，這些配售型保障房項(xiàng)目多半也是昆明市的國(guó)企來(lái)干，
所以接下來(lái)的昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局很可能是這樣的，普通剛需人群的住房需要，主要由本地國(guó)企來(lái)滿足，產(chǎn)品既有公租房和海量的保租房，還有價(jià)格實(shí)惠的保障型商品房。
其他開發(fā)商如果仍舊開發(fā)剛需類項(xiàng)目，靠性價(jià)比來(lái)爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，難度會(huì)非常大，因?yàn)槭Ｓ嗟氖袌?chǎng)蛋糕已經(jīng)很小了。這樣一來(lái)，外來(lái)開發(fā)商、民營(yíng)開發(fā)商就只剩下一條路可以走，就是開發(fā)改善型項(xiàng)目、高端項(xiàng)目，想辦法掙有錢人的錢。
這其實(shí)也是未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向，即保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。去年昆明的改善型項(xiàng)目、豪宅項(xiàng)目賣得不錯(cuò)，市場(chǎng)份額占比達(dá)到歷年新高，也說(shuō)明市場(chǎng)分化其實(shí)已經(jīng)開始，商品房市場(chǎng)正在高端化、豪宅化。
類似柳岸曉風(fēng)這樣的高端改善型項(xiàng)目，將是未來(lái)市場(chǎng)化住宅的主力
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