文/禹從軍圖/賈翔

2006年中旬，云南東方柏豐投資有限責任公司順利拍下位于金碧路的A-04地塊和A-05兩個地塊，項目取名為“東方首座”。時隔2年，2009年1月11日，該項目舉行開工儀式，正式開工建設。至此，一個難產兩年多的項目終于有了進展。然而，從舉行開工儀式至今，整個項目的進展不大，坊間關于此項目難產的傳言由此更加甚囂塵上。

坊間的傳言并非空穴來風，因為至今，東方首座還沒有在媒體上發(fā)過一個廣告，且7個多月過去了，項目進展緩慢，工地基坑都還沒有開挖。那么，這個位于昆明繁榮商圈、本應炙手可熱的項目，為何就變得如何難產呢？

無奈的準備期

眾所周知，按常理，拿下土地后，開發(fā)商一般都會爭取時間報批和開工，然而，與當時眾多項目一樣，東方首座同樣應大背景下規(guī)劃政策的影響而擱淺。

2002年，昆明市出臺規(guī)定：二環(huán)路內實行“只拆不建”的政策，土地原則上用于環(huán)境綠化、道路和公益性公共設施、市政設施等建設，一般不得進行商品住宅項目開發(fā)，同時，“容積率不得超過3．0”，自此后幾年內，昆明二環(huán)路以內的項目基本處于凍結狀態(tài)。

據(jù)云南東方柏豐投資有限責任公司策劃經(jīng)理令狐昌勇介紹，該公司在2006年中旬就辦完了土地手續(xù)，然而，直到2008年才真正立項，其間2年多的時間，一直處于市調階段，政策的影響占了主要原因。

“辦完土地手續(xù)后，考慮到當時規(guī)劃政策的限制，我們并沒有立馬報建，而是一直在做市調。因為按照當時的規(guī)劃條件，這兩塊地只能建成一個大概70、80米高的住宅項目，這樣一來，不僅浪費了土地資源，我們也很難贏利�！绷詈陆榻B說，由于當時限高、“只拆不建”、容積率等規(guī)劃條件卡得比較緊，所以，東方首座一直沒有機會報批。在此期間，雖然沒有報建，但該公司也乘此機會做了大量的前期市調，比如，2006年的房交會上的試水，促使該項目重新調整了產品定位，由原來的“商業(yè)、配建住宅、寫字樓、酒店”轉變?yōu)楦叨司频隇橹鳌?/P>

雖然說“塞翁失馬焉知非�！�，但如此漫長的前期準備，不是一般的開發(fā)商都愿意接受的。

設計數(shù)次變更滯延工期

“我們是從去年開始做這個項目的，由于在設計上修改的次數(shù)比較多，一定程度上拖延了工期進展�！贬槍υ擁椖康木徛M展，令狐昌勇解釋說，從立項到現(xiàn)在，項目設計圖紙修改了不下于10次，而這也正是導致項目施工進展緩慢的主要原因。

酒店星級的劃分以酒店的建筑、裝飾、設施設備及管理、服務水平為依據(jù)，而其中，大堂、客房、宴會廳是星級酒店評選的主要硬件標準，東方首座定位為高端酒店（五星級），在這三個硬件標準上可謂費盡周折。據(jù)令狐昌勇介紹，起初，東方首座的一期工程中，由于把塔樓放在中間，導致大堂的面積只有400平方米，而這一硬件設施達不到五星級酒店的要求。所以，隨后的設計圖紙又作了修改，把塔樓放在了邊上，這樣一來，大堂的面積提高到800平方米，且大堂和宴會廳的高度都有所調整。

雖然通過市場試水后對整個項目的產品定位作了調整，但設計未能一步到位顯然嚴重影響了工程進展，設計為什么會出現(xiàn)不下于10次的變更呢？令狐昌勇解釋說，一方面，由于該公司意欲把東方首座做成自己的固定資產，所以，每一步都很謹慎，爭取盡可能地進行產品優(yōu)化；另一方面，起初，該公司準備先把產品做出來，然后再進行招商，而后來則轉變成了先招商、聽取客戶的意見后，再開發(fā)產品，正是因為這兩方面的原因，導致了設計的數(shù)次變更。

除此以外，他還向記者介紹說，由于東方首座高160米，基坑需挖到20米深，這樣的基坑深度在昆明很少見，加之該項目采用的是比較先進的樁基構造，所以挖基坑的前期工作就耗費了好多時間。同時，最近幾月來的雨天，也影響到了基坑的開挖。

據(jù)他介紹，8月10日，東方首座進行了單個樁基的荷載量測試，月末，最終設計圖紙就會作出來，年底能夠完成基坑的開挖，大約過完年售樓部可以正式開放。

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