（三）昆明寫字樓市場供給分析

1、總體特征

綜合來看，不同產(chǎn)業(yè)對寫字樓樓層及面積需求特征較明顯。第三產(chǎn)業(yè)中小企業(yè)辦公面積需求主要在400㎡以下；第二、三產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)及外資集團(tuán)辦公面積需求集中在400-1000㎡，表現(xiàn)為整層、多層購買或租用。因此，99世博會期間及之前入市的寫字樓物業(yè)多數(shù)存在供給尺度多樣化的特點(diǎn)，同一物業(yè)既滿足中小企業(yè)辦公需求，也滿足大型集團(tuán)企業(yè)的大面積產(chǎn)品需求。但從近幾年以來面市的寫字樓項目來看，這一產(chǎn)品供給特征正在改變。中小面積分割與整層大面積產(chǎn)品相互分離，北辰財富中心產(chǎn)品為整層或一分為二；順城雙塔一棟提供小面積分割產(chǎn)品、一棟提供大面積分割產(chǎn)品；以商住兩用的小型辦公物業(yè)同樣受到市場青睞。由此看來，昆明辦公物業(yè)正在向兩個方向發(fā)展。

另一方面，健康、綠色、生態(tài)概念成為發(fā)展潮流；總部經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展使得寫字樓市場出現(xiàn)集群趨勢。高檔寫字樓存在階段性市場空間，中心區(qū)在營高檔寫字樓入駐率較高，大部分達(dá)到90%以上，有的達(dá)到100%；2008年新推高檔寫字樓銷售情況相對較好，但進(jìn)入2009年后市場表現(xiàn)較差。

2、在售分析

目前，寫字樓營銷模式主要以租售為主，一般來說大多喜歡租售并用。但在售項目較少，在建潛在供應(yīng)項目較多，且多分布于昆明未來城市新格局下的各區(qū)域中心，寫字樓市場正向著均衡式發(fā)展，逐漸形成CBD、次級CBD、區(qū)域中心商務(wù)辦公區(qū)域。以在售項目來看，總體表現(xiàn)出了未來寫字樓產(chǎn)品的兩個發(fā)展方向，高端智能化與經(jīng)濟(jì)綠色發(fā)展。

3、潛在供應(yīng)

未來2-3年時間內(nèi)，預(yù)計舊城改造項目推出的寫字樓面積在250萬㎡左右，其中中高檔寫字樓預(yù)計推出面積達(dá)100-150萬㎡左右。

隨著城中村改造的推進(jìn)和各級政府多個CBD建設(shè)項目的啟動，近幾年內(nèi)，將有大量寫字樓項目推出，且多為綜合性或上辦下商項目，純寫字樓項目目前已知的只有俊發(fā)中心一個。

（四）昆明甲級寫字樓需求預(yù)測

在對昆明整體高檔寫字樓市場未來放量進(jìn)行預(yù)估后，我們可以看到，對以往市場存量消化完成后的短短1-2年內(nèi)，僅高檔寫字樓產(chǎn)品的供應(yīng)又呈現(xiàn)出明顯的增長。這種爆發(fā)式的增長方式，無疑會讓昆明寫字樓再次陷入供需失衡的困境。那么，我們可以通過理論性的預(yù)測模型，對昆明2010年甲級寫字樓的需求量進(jìn)行預(yù)測，以判斷供需之間的平衡關(guān)系。

通常對于寫字樓市場需求的預(yù)測方法有兩種，分別是“通過測算每個雇員占用的物業(yè)面積”和“通過租賃活動和市場吸納量的變化”，由于目前昆明市場數(shù)據(jù)披露的不完全性，我們選擇第一種方法進(jìn)行預(yù)測。

通過對昆明各行業(yè)就業(yè)人數(shù)的預(yù)測，結(jié)合人均辦公需求面積，最終進(jìn)行修正，我們得到：2010年昆明寫字樓總需求增加量修正值為631898㎡，2010年昆明寫字樓需求凈增加量修正值為525965㎡，2010年昆明甲級寫字樓需求預(yù)測值125459.56㎡�？梢钥吹剑磥淼囊荒陜�(nèi)，甲級寫字樓實(shí)際供給量與預(yù)測需求量出現(xiàn)明顯的供需失衡現(xiàn)象的可能性不大。但也必須注意到，2009年在售寫字樓的供應(yīng)量并不能在年內(nèi)消化完，而明年仍存在較大的潛在供給量。未來2-3年，昆明寫字樓供應(yīng)量預(yù)計將達(dá)到250萬㎡；中高檔寫字樓將達(dá)到100-150萬㎡；1-2年高檔寫字樓預(yù)計推出50-60萬㎡。

2010年昆明甲級寫字樓需求約為12.55萬㎡；項目所處昆明商業(yè)中心、臨CBD區(qū)域，具備發(fā)展高檔寫字樓物業(yè)優(yōu)勢。中高檔寫字樓之間將形成激烈競爭，寫字樓將進(jìn)入大量放量后逐漸消化的第二周期。

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