■《城中村尋商記》系列報(bào)道之二

文/李純玉楊大耀

房地產(chǎn)需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流，往往通過融資來實(shí)現(xiàn)自己穩(wěn)定的資金鏈，在昆明城中村改造項(xiàng)目的開發(fā)中，資金、拆遷、開發(fā)模式和營銷成為困擾開發(fā)商的四大難題。這四個(gè)難題涉及到城中村改造項(xiàng)目開發(fā)的三個(gè)重要環(huán)節(jié)，資金和拆遷是前提，開發(fā)模式是關(guān)鍵，營銷是結(jié)果。

在開發(fā)商前期的資金投入中，拆遷的成本較高，這部分錢是相對(duì)集中支出的，村民擁有這筆錢后，往往缺乏很好的理財(cái)計(jì)劃和理財(cái)方式，對(duì)開發(fā)商而言，這里就存在著很大的商機(jī)。

產(chǎn)業(yè)化模式更具吸引力

就項(xiàng)目而言，住宅的銷售不是很困難，原村民因?yàn)閾碛谢剡w房，不再是開發(fā)商的客戶，但商業(yè)就不同了，雖然商業(yè)也有回遷，但位置和面積與非回遷的部分肯定存在差異。如此，開發(fā)商可以介入其中，既可以幫助村民理財(cái)，把散出去的錢再回收過來加以利用，又可以把村民變成自己的準(zhǔn)客戶，還可以把村民變成自己的投資客。困難的是，通過什么方式才能吸引住村民，讓其愿意投入，信任投入呢？個(gè)人認(rèn)為以產(chǎn)業(yè)化的模式對(duì)城中村加以改造，才具備對(duì)民間資金（新百萬富翁）的吸引力和信任感。

就昆明城中村的改造來講，商業(yè)從哪個(gè)角度而言都是個(gè)難題。但換個(gè)角度，隨著昆明城市的發(fā)展，部分產(chǎn)業(yè)逐漸外遷，部分產(chǎn)業(yè)聚集，城市發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)的支撐，它對(duì)城市格局的形成和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要作用，從產(chǎn)業(yè)的角度來整合商業(yè)是對(duì)城市長遠(yuǎn)的發(fā)展和建設(shè)負(fù)責(zé)。就昆明情況看，文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、汽車產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、IT產(chǎn)業(yè)等等，都是城市發(fā)展所需要的，以產(chǎn)業(yè)為依托來發(fā)展商業(yè)，則“背靠大樹好乘涼”，“產(chǎn)業(yè)巨人”力量所形成的市場競爭力和升值潛力值得開發(fā)商們好好加以利用。

產(chǎn)業(yè)鋪的定義是有產(chǎn)業(yè)經(jīng)營平臺(tái)，有集中配套的專業(yè)市場，具備投資特征等條件的集中式規(guī)模化商鋪。在金融產(chǎn)品投資熱潮涌動(dòng)、房地產(chǎn)新政各項(xiàng)舉措相繼出臺(tái)的背景下，被認(rèn)為有著產(chǎn)業(yè)經(jīng)營平臺(tái)、有集中配套的專業(yè)市場、具備投資特征等條件的產(chǎn)業(yè)鋪是在傳統(tǒng)商鋪基礎(chǔ)上發(fā)展起來的當(dāng)代產(chǎn)業(yè)經(jīng)營平臺(tái)，它具有行業(yè)背景、集中的專業(yè)市場配套附屬設(shè)施，并且是具有高投資回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)低、投入少等特征的新一代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。產(chǎn)業(yè)鋪的價(jià)值取決于它所依托的產(chǎn)業(yè)，以及該產(chǎn)業(yè)所在區(qū)域的競爭力和發(fā)展前景。

反觀中完善投資操作

并不是說所有的產(chǎn)業(yè)鋪都是安全的，這背后還要看開發(fā)商如何整合、運(yùn)作，選擇的產(chǎn)業(yè)是否準(zhǔn)確、對(duì)位。作為消費(fèi)者或者投資者，需要注意的地方正是開發(fā)商投資操作中需要完善的地方。所以，對(duì)投資者來說，需要縱橫論證開發(fā)商的實(shí)力，有無成功經(jīng)驗(yàn)和在前期開發(fā)的項(xiàng)目中有無嚴(yán)重的問題；需要走訪相關(guān)管理部門，了解項(xiàng)目的證件是否齊全；需要弄清搞明項(xiàng)目的市場定位，這是決定投資人后期經(jīng)營成敗的關(guān)鍵之一；需要摸清經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)以前業(yè)績，如果該企業(yè)沒有駕馭市場的能力，會(huì)給投資人造成很大的投資風(fēng)險(xiǎn)；需要考察分析對(duì)比周邊商業(yè)業(yè)態(tài)，在同一區(qū)域內(nèi)的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在定位上避免相似和雷同，選擇“差異化”經(jīng)營，就能減小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)；需要走訪施工現(xiàn)場，了解各方對(duì)企業(yè)的反映；需要找專家到現(xiàn)場剖析商業(yè)運(yùn)營模式。

謹(jǐn)記不要被高額投資回報(bào)所迷惑，一些企業(yè)為了提早收回資金，加快項(xiàng)目的銷售，就會(huì)以每年百分之幾的回報(bào)作為其促銷的手段，以一些市場調(diào)查數(shù)據(jù)為分析依據(jù)，最后再讓消費(fèi)者與其經(jīng)營管理公司簽訂投資回報(bào)協(xié)議，讓投資人放心，但消費(fèi)者應(yīng)考慮到，一旦公司后期經(jīng)營不善，經(jīng)營管理公司自身難保的情況下，怎么能談得上投資人的回報(bào)呢，更何況是投資回報(bào)的計(jì)算基礎(chǔ)也是不一樣的；謹(jǐn)記不要輕易在不清楚下交定金，實(shí)際上這種保證金有“定金”和“訂金”之分，而這兩種寫法在法律上有完全不同的解釋；謹(jǐn)記簽訂合同最好請(qǐng)律師到場幫助。

共贏是目標(biāo)

通過以上對(duì)投資者的七大需要三大謹(jǐn)記的提出，再結(jié)合到昆明城中村改造的實(shí)際情況，我們可以看出，城中村改造中的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和營銷模式發(fā)展到了一個(gè)瓶頸階段，這需要開發(fā)從營銷開始，到資金整合結(jié)束，需要營銷從開發(fā)之前開始，到成功運(yùn)營時(shí)還能延續(xù)……對(duì)開發(fā)商來講，務(wù)必求穩(wěn)、求變、求通，做好時(shí)間差、空間差、產(chǎn)品差，以及整合土地、歷史、人文、商業(yè)、城市等賦予的原始資源，不能局限在以商御商，以商用商。

在城中村改造中商業(yè)部分的考慮上，開發(fā)商可以通過產(chǎn)業(yè)化的開發(fā)模式，拉長開發(fā)鏈條，整合各種資源，強(qiáng)化后期運(yùn)營，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，形成營銷與運(yùn)營在前，“融資”緊隨，開發(fā)在后，投資壓軸的新型項(xiàng)目開發(fā)、投資、運(yùn)營模式。在這種模式下，圍繞城中村改造不應(yīng)僅是利益置換的盛宴，在新的游戲規(guī)則下，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)還要與各種利益體達(dá)成共贏，與城市、文化等要素達(dá)成共贏。在房地產(chǎn)市場的發(fā)展讓人眼花繚亂、讓人感覺形勢一片大好、又讓人感覺危機(jī)四伏的今天，開發(fā)商和投資客都更需謹(jǐn)慎，所以，兩者之間要形成良性互動(dòng)，才是最佳效果。

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