一公里間的對陣

20萬平米的商業(yè)體量，作為目前北市區(qū)最大的綜合體，和諧世紀(jì)入市即引起四座為之側(cè)目，不僅僅在于它的住宅銷售數(shù)月蟬聯(lián)冠軍，更在于它的商業(yè)雄心，欲做北市區(qū)新的商業(yè)中心。而和諧世紀(jì)往北，沿著紅錦路，抵達(dá)紅云路與其交叉口，就是天驕北麓。作為目前北市最大盤量的項(xiàng)目，天驕北麓一期住宅就多達(dá)11000戶左右。同時，它的商業(yè)目標(biāo)也不小，5萬多平米的體量，其中有25000平米的商業(yè)廣場，欲打造成為“北市區(qū)的東風(fēng)廣場”。

相隔一公里左右，兩個大盤可觀的商業(yè)布局對陣，于北市區(qū)的發(fā)展意義重大。兩者所屬的紅云片區(qū)，有昆明卷煙廠、云南師范大學(xué)龍泉校區(qū)、昆明學(xué)院分院等企業(yè)和學(xué)校，也云集了遠(yuǎn)洋風(fēng)景、江東書香門第、金色維也納、江東小康城、美璟欣城、江東耀龍康城、美侖花鄉(xiāng)、江東安康園、金域藍(lán)灣、月牙塘小區(qū)等10余個中高端小區(qū)。但正如天驕北麓銷售部副經(jīng)理張育誠介紹的一樣，該片區(qū)由于入住率不太高，商鋪多數(shù)為部分樓盤的臨街底商，稍具規(guī)模的商業(yè)消費(fèi)中心，除了美璟欣城廣場，很難再找出第二個，整體來看，目前該片區(qū)還沒有形成明顯的商業(yè)氛圍。

片區(qū)需求旺盛、但商業(yè)配套的缺乏，給和諧世紀(jì)、天驕北麓的商業(yè)部分提供了極佳的入市機(jī)會，況且，兩個項(xiàng)目住宅部分體量都很大，社區(qū)自身需求就非常旺盛。張育誠給記者舉了個例子，以天驕北麓一期11000多套房源為基準(zhǔn)，按每戶入住2—3人計(jì)算，如入住率達(dá)到100%，則該項(xiàng)目一期就有約2—3萬人，消費(fèi)需求自然不小。

但是，具備了龐大消費(fèi)群體支撐的兩個項(xiàng)目，會不會因狹路相逢而短兵交接呢？

“應(yīng)該不會，因?yàn)殡m然商業(yè)體量都不小，但從目前來看，我們的產(chǎn)品形態(tài)、業(yè)態(tài)規(guī)劃還是有區(qū)別的。再說，兩者還是稍具距離，而附近的消費(fèi)需求，也都擺在這里�！睆堄\這樣向記者表示。據(jù)他介紹，天驕北麓的商業(yè)部分，不做商業(yè)步行街類型，而是以商業(yè)廣場為中心，輻射周邊，從規(guī)劃圖來看，該廣場就在紅云路和紅錦路的交叉口，屬于完全開放式的消費(fèi)場所。而和諧世紀(jì)是采用大型商業(yè)主力店與小型精品店相結(jié)合的商業(yè)布置模式。

一業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，和諧世紀(jì)和天驕北麓首先商業(yè)體量、規(guī)模不一，一個是20多萬方，一個5萬方多，而這樣的體量、規(guī)模，也致使兩者定位不同。和諧世紀(jì)是以城市綜合體的形態(tài)面市，論它的商業(yè)，其實(shí)是泛商業(yè)，即不僅僅提供一種購物等日常生活的的消費(fèi)，而且還側(cè)重于高端辦公、娛樂等。20萬平米的商業(yè)中，不僅有購物中心、酒店、電影院，還包含了五星級酒店、大型商場、寫字樓等物業(yè)。

相對于和諧世紀(jì)，天驕北麓則更傾向于服務(wù)社區(qū)日常生活。雖然也是定位于集住宅、商業(yè)、休閑為一體的復(fù)合地產(chǎn)，但從它的業(yè)態(tài)規(guī)劃來看，主要還是圍繞著社區(qū)日常生活所需，包括學(xué)校配建等�！八�，兩者之間競爭不會太大，相反會形成互補(bǔ)。”該人士如是說。

不競爭并呼應(yīng)

克里斯塔勒的城市中心地理論認(rèn)為，城市的基本功能是作為其腹地的服務(wù)中心，為其腹地提供中心性商品和服務(wù)，由于這些中心性商品和服務(wù)以其特性可分為若干檔次，各中心地之間構(gòu)成一個有規(guī)則的層次關(guān)系。區(qū)域有中心，中心有等級，區(qū)域聚集的結(jié)果是結(jié)節(jié)中心即城市中心形成。從這一點(diǎn)來理解，和諧世紀(jì)和天驕北麓有層次、有一定差異化的商業(yè)聚和，或許會形成一個以二者為中心的北市新中心。

當(dāng)然，除了兩者本身的商業(yè)規(guī)劃外，周邊居住生活環(huán)境、氛圍、成熟度等對新商業(yè)中心的形成，同樣至關(guān)重要。從現(xiàn)在來看，二者周圍已經(jīng)云集了數(shù)十個社區(qū)，昆明第一人民醫(yī)院北市區(qū)醫(yī)院分院也落戶附近，包括昆明多所公立小學(xué)、中學(xué)、高等院校，包括具有強(qiáng)大消費(fèi)需求的昆明卷煙廠等企業(yè)，加之交通逐漸改善，這些都說明兩項(xiàng)目周邊發(fā)展以較為成熟，為商業(yè)中心形成提供了先決條件。

另外，和諧世紀(jì)和天驕北麓本身住宅戶數(shù)都不少，一個6000多套，另一個一期就1萬多套，且從目前來看，和諧世紀(jì)銷售已進(jìn)入清盤階段，天驕北麓前期蓄水勢頭良好。這樣一來，交房過后，隨著入住率升高，項(xiàng)目本身就具備不小的消費(fèi)需求。而二者的商業(yè)層次化、差異化則會促成消費(fèi)互動，并逐漸呼應(yīng)，片區(qū)的商業(yè)價值提升可待。

需求存在，產(chǎn)品規(guī)劃較為前瞻，商業(yè)抱負(fù)也不小，片區(qū)配套也逐漸成熟，一個商業(yè)中心所需的大部分的前期條件，二者幾乎都有了，而能否真正承擔(dān)起這個責(zé)任，就看開發(fā)商如何具體運(yùn)營操盤了。

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