400萬(wàn)商業(yè)來(lái)勢(shì)洶洶

336個(gè)城中村改造中近4000萬(wàn)平米的建筑體量推出后，多少用來(lái)做商業(yè)意義重大。

“從舊改的數(shù)字來(lái)看，5年336個(gè)城中村，面積3800萬(wàn)平米，假如開(kāi)發(fā)商們?cè)敢饽贸霾惶嗟拿娣e（以10%計(jì)算）做商業(yè)，就有400萬(wàn)平米。這是個(gè)什么概念？……我們有沒(méi)有條件做？”

400萬(wàn)平米商業(yè)體量意味著昆明將增加40個(gè)10萬(wàn)平米級(jí)購(gòu)物中心，40個(gè)如此規(guī)模的購(gòu)物中心的增加，意味著昆明人均商業(yè)面積將從原來(lái)的0.9猛增到1.567，全國(guó)第一，超過(guò)歐洲。

RDA至祥商業(yè)管理（中國(guó)）有限公司總經(jīng)理、項(xiàng)目總監(jiān)田添，以數(shù)據(jù)的推算具化了昆明正在經(jīng)歷的城市改造的沖擊力。

11月20日下午，在昆明舉辦的一場(chǎng)“大型綜合地產(chǎn)項(xiàng)目暨商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)”高端研討會(huì)上，現(xiàn)任RDA美國(guó)公司項(xiàng)目管理總監(jiān)及公司負(fù)責(zé)人、世界500強(qiáng)GGP（全球第二大商業(yè)地產(chǎn)信托）高級(jí)顧問(wèn)鄭耀煌(YaoH.Cheng)，現(xiàn)任RDA美國(guó)公司設(shè)計(jì)總監(jiān)&總體開(kāi)發(fā)建筑設(shè)計(jì)師、RHAInc.總設(shè)計(jì)師（迪拜棕櫚島等項(xiàng)目主創(chuàng)設(shè)計(jì)師）RaymondHsu，以及RDA至祥商業(yè)管理（中國(guó)）有限公司總經(jīng)理、項(xiàng)目總監(jiān)田添（ThomasTian），通過(guò)來(lái)昆明之前的探討、親臨項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的考察以及與本地開(kāi)發(fā)商的交流，針對(duì)昆明城中村舊改中商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的需要，提供了案例的借鑒與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的思路分享。

昆明商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與出路

作為本次研討會(huì)的焦點(diǎn)議題，城中村改造帶動(dòng)下的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，首次在一連串?dāng)?shù)字的描繪中刺激著業(yè)內(nèi)人士的神經(jīng)。根據(jù)投身商業(yè)地產(chǎn)多年的經(jīng)驗(yàn)，主講嘉賓RDA至祥商業(yè)管理（中國(guó)）有限公司總經(jīng)理田添，面對(duì)城市因商業(yè)而精彩的生動(dòng)畫面時(shí)，拋出了興奮之余的擔(dān)憂。

參考他方現(xiàn)有數(shù)據(jù)，田添指出：“昆明人均商業(yè)面積為0.9平米，歐洲1.2平米，深圳1.1平米，北京0.8平米，上海1平米，重慶0.7平米。假如還有400-500萬(wàn)方的商業(yè)推出，以昆明600萬(wàn)人口計(jì)算，其人均商業(yè)面積立刻就會(huì)排到全國(guó)第一。那么昆明有沒(méi)有這種消費(fèi)能力來(lái)消化這些商業(yè)面積？”保守計(jì)算，當(dāng)城中村改造完成后，昆明人均商業(yè)面積將達(dá)到1.567，成為全國(guó)第一并超過(guò)歐洲。

“從舊改的數(shù)字來(lái)看，5年336個(gè)城中村，面積3800萬(wàn)平米，假如開(kāi)發(fā)商們?cè)敢饽贸霾惶嗟拿娣e（以10%計(jì)算）做商業(yè)，就有400萬(wàn)平米。這是個(gè)什么概念？如果算10萬(wàn)平米一個(gè)購(gòu)物中心，就是40個(gè)購(gòu)物中心。在一個(gè)10萬(wàn)平米的購(gòu)物中心，若配置4萬(wàn)平米的標(biāo)準(zhǔn)百貨主力店、1萬(wàn)平米超市、6000平米影院，剩下面積全做200平米的商鋪，還將有200多個(gè)店，那我們有沒(méi)有條件做？”

在昆明的三環(huán)以內(nèi)，如何擺放40個(gè)購(gòu)物中心，如何解決40個(gè)百貨品牌的引入是難以想象的。昆明現(xiàn)有的百貨主力店品牌不超過(guò)十個(gè)，要以這幾個(gè)現(xiàn)有品牌布局40個(gè)百貨店，商家愿意密集的擴(kuò)店么？開(kāi)發(fā)商有能力引進(jìn)更多百貨品牌么？

以連續(xù)發(fā)問(wèn)帶領(lǐng)與會(huì)人員共同思考開(kāi)發(fā)現(xiàn)實(shí)后，主講嘉賓建議，作為參與城中村改造的開(kāi)發(fā)商，如果涉及商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，首先要把握好兩點(diǎn)，即定位和定量。“昆明的居住密度是非常大的，針對(duì)片區(qū)實(shí)際情況來(lái)做商業(yè)同樣可以成功。做商業(yè)不能說(shuō)高檔一定是好的，一些中端、大眾化的項(xiàng)目才是符合實(shí)際需求的�！�

鄭耀煌在交流環(huán)節(jié)提到，所有的商場(chǎng)開(kāi)發(fā)都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，不管體量的大小，都具有挑戰(zhàn)性。如何降低風(fēng)險(xiǎn)，還是要從前期的規(guī)劃、定位開(kāi)始，培養(yǎng)設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)管理等屬于自己的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)參與進(jìn)來(lái)，而不是完全依賴外聘公司。

針對(duì)與會(huì)者的提問(wèn)，嘉賓指出，昆明若不能把四季如春氣候優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，就可惜了這份先天的饋贈(zèng)。以開(kāi)放式的結(jié)構(gòu)讓陽(yáng)光和空氣充盈商業(yè)場(chǎng)所，是“呆在盒子里”無(wú)法體驗(yàn)的享受。昆明適合開(kāi)放式的商業(yè)設(shè)計(jì)，在有限的土地面積和比較高的容積率里，發(fā)揮點(diǎn)建筑設(shè)計(jì)的想象力，盡可能利用自然資源把項(xiàng)目做出氛圍，是昆明的一個(gè)方向。

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