2010年商業(yè)地產(chǎn)投資機會與危機并存

2009年12月31日 10:21

商住倒掛逼破轉向
商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)暖流的背后，是商業(yè)和住宅市場價格長時間的背離。

“位于北京花市大街的國瑞城公寓的價格已達到3萬元/平方米，最高達到3.5萬元/平方米;而在北京崇文區(qū)、宣武區(qū)，幾乎沒有發(fā)現(xiàn)單價高于2萬元/平方米的寫字樓。在CBD地區(qū)，御金臺公寓售價高達5.5萬元/平方米，而位于同一地段的SK大廈售價僅為3.1萬元/平方米，其間有高達兩萬余元的差額�！盌TZ戴德梁行華北區(qū)研究部經(jīng)理魏東向本報記者舉例說。

這一現(xiàn)象并不正常，中國不動產(chǎn)研究中心此前發(fā)布的報告認為，與住宅市場不同的是，寫字樓市場與實體經(jīng)濟密切相關，受國內(nèi)國際經(jīng)濟的基本面影響，基本上無法借助政策調控拉動需求。因此，寫字樓市場更加受制于宏觀經(jīng)濟的真實狀況，也更能體現(xiàn)實體經(jīng)濟的走向。

對此，魏東認為，商用物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)等是宏觀經(jīng)濟的“晴雨表”。商業(yè)地產(chǎn)向來被視為一種純投資的地產(chǎn)商品，其價值是高于住宅的，但如今出現(xiàn)的“住商倒掛”現(xiàn)象說明了商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價值，還沒有被充分挖掘。在一個健康的房地產(chǎn)市場上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目售價要比住宅項目高出30%左右。倒掛和商業(yè)地產(chǎn)滯銷，這說明目前商品住宅的火暴局面缺乏宏觀經(jīng)濟基本面的支撐。

但這一現(xiàn)象的出現(xiàn)也有政策因素，魏東表示，在購買寫字樓和商鋪時，首付比例一般都會在50%以上，而且貸款利率沒有任何優(yōu)惠，比住宅貸款要高出很多，另外出租收益上政府又要征收較高的稅，這也是造成寫字樓和商鋪與住宅走勢背離的原因之一。

盡管如此，根據(jù)上海統(tǒng)計信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海2009年1~8月，貌似火暴的住宅市場實際投資同比出現(xiàn)了負增長，而表面平靜的辦公樓市場則同比增加了14.9%。在北京，1~8月，盡管住宅及寫字樓投資同比雙雙出現(xiàn)了負增長，但寫字樓投資的負增長也較住宅低了一個百分點，這些都說明投資者已經(jīng)把目光從住宅市場轉向寫字樓市場。