商住倒掛逼破轉(zhuǎn)向
商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)暖流的背后，是商業(yè)和住宅市場(chǎng)價(jià)格長(zhǎng)時(shí)間的背離。

“位于北京花市大街的國(guó)瑞城公寓的價(jià)格已達(dá)到3萬元/平方米，最高達(dá)到3.5萬元/平方米;而在北京崇文區(qū)、宣武區(qū)，幾乎沒有發(fā)現(xiàn)單價(jià)高于2萬元/平方米的寫字樓。在CBD地區(qū)，御金臺(tái)公寓售價(jià)高達(dá)5.5萬元/平方米，而位于同一地段的SK大廈售價(jià)僅為3.1萬元/平方米，其間有高達(dá)兩萬余元的差額�！盌TZ戴德梁行華北區(qū)研究部經(jīng)理魏東向本報(bào)記者舉例說。

這一現(xiàn)象并不正常，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心此前發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，與住宅市場(chǎng)不同的是，寫字樓市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，受國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)的基本面影響，基本上無法借助政策調(diào)控拉動(dòng)需求。因此，寫字樓市場(chǎng)更加受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的真實(shí)狀況，也更能體現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的走向。

對(duì)此，魏東認(rèn)為，商用物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)等是宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。商業(yè)地產(chǎn)向來被視為一種純投資的地產(chǎn)商品，其價(jià)值是高于住宅的，但如今出現(xiàn)的“住商倒掛”現(xiàn)象說明了商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價(jià)值，還沒有被充分挖掘。在一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出30%左右。倒掛和商業(yè)地產(chǎn)滯銷，這說明目前商品住宅的火暴局面缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐。

但這一現(xiàn)象的出現(xiàn)也有政策因素，魏東表示，在購(gòu)買寫字樓和商鋪時(shí)，首付比例一般都會(huì)在50%以上，而且貸款利率沒有任何優(yōu)惠，比住宅貸款要高出很多，另外出租收益上政府又要征收較高的稅，這也是造成寫字樓和商鋪與住宅走勢(shì)背離的原因之一。

盡管如此，根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海2009年1~8月，貌似火暴的住宅市場(chǎng)實(shí)際投資同比出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，而表面平靜的辦公樓市場(chǎng)則同比增加了14.9%。在北京，1~8月，盡管住宅及寫字樓投資同比雙雙出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，但寫字樓投資的負(fù)增長(zhǎng)也較住宅低了一個(gè)百分點(diǎn)，這些都說明投資者已經(jīng)把目光從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)。

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