南市區(qū)：板塊差異大

在昆明房地產(chǎn)開發(fā)進程中，南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量至今都在五大區(qū)域中占據(jù)頭把交椅。開發(fā)時間稍晚，加上片區(qū)面積較大，導致了目前南市呈現(xiàn)新老社區(qū)并立的格局。從地理位置看，昆明城市南部又可劃分出多個板塊，不同板塊的特性與發(fā)展進度，決定了區(qū)域內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展進度和水平。

調(diào)查樣本：官渡廣場片區(qū)與滇池度假區(qū)
寶海公園至官渡廣場片區(qū)，北臨南二環(huán)，東臨民航路，關(guān)興路、關(guān)上路等多條城市支線道路貫穿其中。雖然片區(qū)內(nèi)新興現(xiàn)代小區(qū)與年代較早的華泰小區(qū)等混雜，但入住人口多，居住氛圍濃郁，使這里的居民消費力相對較旺。

就商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成來說，該片區(qū)最突出的一個特點就是形成了一條以野生菌為主打的特色餐飲美食街。餐飲經(jīng)營占到了社區(qū)商業(yè)體量的70%以上，形成了一定的規(guī)模效應。得益于餐飲一條街的品牌效應，寶海公園至官渡廣場片區(qū)的商業(yè)價值獲得不小的提升，普通商鋪每平米的租金都在120元/平米以上，商鋪銷售價格達到2萬元/平米左右。

而在滇池旅游度假區(qū)，其住宅項目開發(fā)都始于2000年以后，目前基本上形成了一個以別墅、花園洋房為主的高端居住區(qū)。但是，這些樓盤也有一個明顯的特點，就是基本上都是純住宅，基本沒有商業(yè)配套。所以在該區(qū)域內(nèi)，社區(qū)商業(yè)自然成了“無源之水，無本之木”，無從談起。而區(qū)域內(nèi)人口密度偏低的現(xiàn)狀也極大的制約了社區(qū)商業(yè)的形成與發(fā)展。

當然，在上世紀90年代左右形成的度假休閑、餐飲娛樂業(yè)態(tài)即使經(jīng)歷了衰落，現(xiàn)在仍在該區(qū)域內(nèi)保留了一定規(guī)模。但是這些業(yè)態(tài)定位基本上都是高端餐飲，服務對象并非以社區(qū)居民為主，不能稱其為社區(qū)商業(yè)。正是社區(qū)商業(yè)的稀缺，導致了該區(qū)域內(nèi)稀少的商鋪價格高漲。如滇池七公里處，一片主要服務于在校學生的小規(guī)模商業(yè)，其租金都在120元/平米以上，與其偏遠的地段形成鮮明對比。

投資機會分析
目前，在南市區(qū)已經(jīng)成型而且主題鮮明的老社區(qū)商業(yè)中，一種思路是依附已經(jīng)形成影響力的主力業(yè)態(tài)。只要品質(zhì)過硬，商家能夠很快脫穎而出，在提高知名度方面可以節(jié)省很多力氣。另一種思路就是找準缺口，結(jié)合社區(qū)居民的需求，提供一些精神生活的消費。

在滇池旅游度假區(qū)中，提供品類豐富的日常消費品是社區(qū)商業(yè)的當務之急。但是鑒于已經(jīng)成型的項目沒有商業(yè)配套的客觀條件限制，可能更多需要寄望于區(qū)內(nèi)的新項目。另外，該區(qū)域內(nèi)超市僅在西貢碼頭有一個，大型的購物場所的構(gòu)建都停留于在建項目中，這對于投資者是一個很好的機會。而西貢碼頭的餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營并不理想，或許是一個可以改造利用的場所。

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