南市區(qū)：板塊差異大

在昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程中，南市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量至今都在五大區(qū)域中占據(jù)頭把交椅。開(kāi)發(fā)時(shí)間稍晚，加上片區(qū)面積較大，導(dǎo)致了目前南市呈現(xiàn)新老社區(qū)并立的格局。從地理位置看，昆明城市南部又可劃分出多個(gè)板塊，不同板塊的特性與發(fā)展進(jìn)度，決定了區(qū)域內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展進(jìn)度和水平。

調(diào)查樣本：官渡廣場(chǎng)片區(qū)與滇池度假區(qū)
寶海公園至官渡廣場(chǎng)片區(qū)，北臨南二環(huán)，東臨民航路，關(guān)興路、關(guān)上路等多條城市支線道路貫穿其中。雖然片區(qū)內(nèi)新興現(xiàn)代小區(qū)與年代較早的華泰小區(qū)等混雜，但入住人口多，居住氛圍濃郁，使這里的居民消費(fèi)力相對(duì)較旺。

就商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成來(lái)說(shuō)，該片區(qū)最突出的一個(gè)特點(diǎn)就是形成了一條以野生菌為主打的特色餐飲美食街。餐飲經(jīng)營(yíng)占到了社區(qū)商業(yè)體量的70%以上，形成了一定的規(guī)模效應(yīng)。得益于餐飲一條街的品牌效應(yīng)，寶海公園至官渡廣場(chǎng)片區(qū)的商業(yè)價(jià)值獲得不小的提升，普通商鋪每平米的租金都在120元/平米以上，商鋪銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到2萬(wàn)元/平米左右。

而在滇池旅游度假區(qū)，其住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都始于2000年以后，目前基本上形成了一個(gè)以別墅、花園洋房為主的高端居住區(qū)。但是，這些樓盤(pán)也有一個(gè)明顯的特點(diǎn)，就是基本上都是純住宅，基本沒(méi)有商業(yè)配套。所以在該區(qū)域內(nèi)，社區(qū)商業(yè)自然成了“無(wú)源之水，無(wú)本之木”，無(wú)從談起。而區(qū)域內(nèi)人口密度偏低的現(xiàn)狀也極大的制約了社區(qū)商業(yè)的形成與發(fā)展。

當(dāng)然，在上世紀(jì)90年代左右形成的度假休閑、餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)即使經(jīng)歷了衰落，現(xiàn)在仍在該區(qū)域內(nèi)保留了一定規(guī)模。但是這些業(yè)態(tài)定位基本上都是高端餐飲，服務(wù)對(duì)象并非以社區(qū)居民為主，不能稱其為社區(qū)商業(yè)。正是社區(qū)商業(yè)的稀缺，導(dǎo)致了該區(qū)域內(nèi)稀少的商鋪價(jià)格高漲。如滇池七公里處，一片主要服務(wù)于在校學(xué)生的小規(guī)模商業(yè)，其租金都在120元/平米以上，與其偏遠(yuǎn)的地段形成鮮明對(duì)比。

投資機(jī)會(huì)分析
目前，在南市區(qū)已經(jīng)成型而且主題鮮明的老社區(qū)商業(yè)中，一種思路是依附已經(jīng)形成影響力的主力業(yè)態(tài)。只要品質(zhì)過(guò)硬，商家能夠很快脫穎而出，在提高知名度方面可以節(jié)省很多力氣。另一種思路就是找準(zhǔn)缺口，結(jié)合社區(qū)居民的需求，提供一些精神生活的消費(fèi)。

在滇池旅游度假區(qū)中，提供品類(lèi)豐富的日常消費(fèi)品是社區(qū)商業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。但是鑒于已經(jīng)成型的項(xiàng)目沒(méi)有商業(yè)配套的客觀條件限制，可能更多需要寄望于區(qū)內(nèi)的新項(xiàng)目。另外，該區(qū)域內(nèi)超市僅在西貢碼頭有一個(gè)，大型的購(gòu)物場(chǎng)所的構(gòu)建都停留于在建項(xiàng)目中，這對(duì)于投資者是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。而西貢碼頭的餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)并不理想，或許是一個(gè)可以改造利用的場(chǎng)所。

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