昆明各片區(qū)社區(qū)商業(yè)調(diào)查與投資機(jī)會(huì)分析

東市區(qū)：還有漫長(zhǎng)的路要走

和東市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)滯后息息相關(guān)，東市區(qū)的社區(qū)商業(yè)多集中于居住密度較大的老小區(qū)，自發(fā)特征明顯；而新建小區(qū)不多，成熟的社區(qū)商業(yè)可以說(shuō)尚未成型。

整個(gè)東市區(qū)目前還處于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)熱火朝天、城中村遍地的混沌狀態(tài)，為數(shù)不多的現(xiàn)代住宅小區(qū)散布在老舊住宅小區(qū)與城中村之中，這直接影響了東市社區(qū)商業(yè)的形成和發(fā)展。在東市區(qū)，由于大量專業(yè)市場(chǎng)，如建材、家具等市場(chǎng)的存在，其影響力甚至滲透到了社區(qū)商鋪中，對(duì)于社區(qū)商業(yè)的完整性形成了沖擊。

調(diào)查樣本：金馬立交橋周邊
金馬立交橋靠東風(fēng)東路南側(cè)是一個(gè)面積很大的城中村，北側(cè)是始建于上世紀(jì)80年代的老小區(qū)。不管是城中村里的商業(yè)，還是老小區(qū)的社區(qū)商業(yè)，其都是以街面商鋪的形式而存在。其商業(yè)消費(fèi)群體構(gòu)成中，流動(dòng)人口占了很大一部分。

就商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成來(lái)說(shuō)，老小區(qū)周邊的商鋪多以餐飲、雜貨店為主。而這一區(qū)域內(nèi)的小型裝修建材店，如玻璃、鋼架等銷售也占據(jù)很多臨街的門面。當(dāng)然，這些業(yè)態(tài)的出現(xiàn)顯然是受旁邊的天佑建材市場(chǎng)的影響。而在社區(qū)商業(yè)中，品牌店的缺乏是一個(gè)突出現(xiàn)象。

由于業(yè)態(tài)相對(duì)低端，該片區(qū)內(nèi)的商鋪月租金水平基本在50-60元/平米左右。在沿街商鋪中，這個(gè)租金水平明顯偏低。而商鋪銷售價(jià)格在8000-10000元/平米左右。

目前，該區(qū)域周邊的城中村拆遷改造在即，這對(duì)于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展或是一個(gè)難得的機(jī)會(huì)。

投資機(jī)會(huì)分析
對(duì)于目前整體格局沒(méi)有成型的老小區(qū)，此時(shí)介入或許不是一個(gè)好時(shí)機(jī)。而對(duì)于一些環(huán)境相對(duì)成熟的小區(qū)以及新建的住宅小區(qū)，連鎖品牌的經(jīng)營(yíng)或許會(huì)有很大的發(fā)展空間。而且，目前東市區(qū)的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)基本上都還是處于松散狀態(tài)，沒(méi)有形成鮮明的主題。這也給商家留下了很大的空間。

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