盡管離成熟尚遠，但隨著房地產(chǎn)開發(fā)的推進與城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，昆明的社區(qū)商業(yè)已然走在了迅速成長的道路上，成為城市商業(yè)空間中一個不可或缺的構(gòu)成部分。

為了展現(xiàn)昆明社區(qū)商業(yè)的基本面貌和狀態(tài)，了解各區(qū)域內(nèi)社區(qū)商業(yè)的特點、發(fā)展中存在的問題以及存在的投資機會，本刊選取了部分有一定代表性的社區(qū)，展開了以點帶面的調(diào)查。

北市區(qū)：社區(qū)商業(yè)基本成熟

時間退回十年前，北站隧道以北的北市區(qū)，不要說社區(qū)商業(yè)，連真正意義上的現(xiàn)代社區(qū)都沒有，有的只是稀疏的城中村和稻花飄香的農(nóng)田。

在近十年里，得益于城市副中心的規(guī)劃定位，也得益于近十年昆明房地產(chǎn)市場的繁榮，北市區(qū)作為一個新興板塊得以全面崛起。

調(diào)查樣本：金實片區(qū)
以北辰財富中心附近的金實片區(qū)為例，其西臨北京路，南臨二環(huán)北路，北辰大道橫貫其中，發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)為片區(qū)內(nèi)社區(qū)商業(yè)的繁榮打好了基礎(chǔ)。北辰大道雖然是一條重要城市交通干線，但是相對北京路那樣的城市一級主干道來說，其在客觀上削減了城市一級主干道對于片區(qū)的切割效應(yīng)，區(qū)域內(nèi)北辰小區(qū)、金實小區(qū)等幾個社區(qū)的商業(yè)，既保持了相對獨立性，又兼具統(tǒng)一聯(lián)合的效果。

金實小區(qū)是官房集團1999年的扛鼎之作，是當(dāng)時昆明第一代高品質(zhì)樓盤的代表，總建筑面積達40萬平米，由17個獨立園區(qū)組成，單獨園區(qū)之間都是市政道路，社區(qū)商業(yè)則分布在開放道路兩旁，由底商和一些獨立商業(yè)組成。在單獨的園區(qū)內(nèi)，則沒有商業(yè)配置。

在業(yè)態(tài)構(gòu)成方面，金實小區(qū)除了日常生活購物店以及生活配套設(shè)施外，也形成了一條以火鍋等餐飲業(yè)態(tài)為主的美食街。目前，金實小區(qū)的餐飲經(jīng)營在社區(qū)商業(yè)中占到60%以上，因為其形成了一定的知名度，在服務(wù)社區(qū)的同時，對于社區(qū)外部的群體都極具吸引力。

由城建股份于2001年開發(fā)的北辰小區(qū)占地面積達300多畝，還曾被評為“中國十大優(yōu)秀小區(qū)”和“2001年中國名盤”。由于開發(fā)時間相對較早，又是當(dāng)時的高檔品質(zhì)樓盤，小區(qū)入住率極高，消費能力有保證。更為重要的是，項目在設(shè)計之初就對商業(yè)配套予以了足夠的重視。

北辰小區(qū)的社區(qū)商業(yè)布局突破傳統(tǒng)的臨街商鋪模式，延伸到了社區(qū)內(nèi)部。比如在北辰小區(qū)鳳凰城里就形成了一條步行街。雖然小區(qū)設(shè)有門崗，但是并不影響社區(qū)商業(yè)的開放性。在業(yè)態(tài)構(gòu)成方面，北辰小區(qū)的社區(qū)商業(yè)基本上還是以日常生活購物店（如超市、便利店、家庭百貨店、專業(yè)店）以及生活配套設(shè)施（如銀行、洗衣店、美容美發(fā)店、經(jīng)紀公司、生活管、維修店、書店、電信和郵政點）為主，基本為中檔水平。由于有準入條件限制，餐館以及娛樂行業(yè)被排除在外。而在鳳凰城的步行街里形成了以品牌服裝、童裝業(yè)態(tài)為主的特色購物街。

目前，金實片區(qū)社區(qū)商鋪的月租金基本在100元/平米以上，主干道的臨街商鋪在140元/平米以上。而其商鋪售價基本在2萬元/平米左右。

投資機會分析
從金實社區(qū)來說，雖然目前金實社區(qū)的社區(qū)商業(yè)由于有很好的基礎(chǔ)條件，也有近10年發(fā)展積淀，目前處于相對成熟狀態(tài)。但是也不難發(fā)現(xiàn)，這里還是有很多的投資機會。參照國外成熟的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成可以發(fā)現(xiàn)，相對成熟的金實社區(qū)商業(yè)依然缺乏品牌連鎖便利店的入駐，這或是一個機會。另外，金實社區(qū)餐飲業(yè)態(tài)聚集效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)，如果有特色與品質(zhì)做保證，進駐該社區(qū)，餐飲店或許還可以借力而發(fā)。而且，隨著未來欣都龍城等項目的建成，該區(qū)域商業(yè)氛圍還有可能進一步得到提升，而從目前該區(qū)域內(nèi)社區(qū)商鋪的價格來看，還有一定上升空間。

從整個北市區(qū)來看，目前諸多項目都有相當(dāng)體量的社區(qū)商業(yè)配置，社區(qū)商業(yè)有一個很好的硬件基礎(chǔ)，但是受限于發(fā)展時間制約，目前北市區(qū)社區(qū)商業(yè)還沒有形成氣候。另一方面，目前北市區(qū)整體商業(yè)配套匱乏依然被很多人詬病，北市區(qū)社區(qū)商業(yè)理應(yīng)還有很大的發(fā)揮空間。對于精明的投資者，應(yīng)該看到這一點。另外，目前很多社區(qū)商業(yè)還缺乏鮮明的主題定位，這也或是一個發(fā)展的突破口。

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