商鋪投資之精打細算

商鋪投資財務分析

投資需要的資金一般來自自有資金和銀行貸款，從銀行貸款搞投資的投資者最關(guān)心的應該是商鋪的年租金收入能否滿足他所需的投資回報率。假設投資者的自有資金是P1，銀行貸款為P2，投資者希望的投資報酬率為i1，月貸款利率為i2，貸款期限為n，則年獲得租金A1=（P1×i1）/[1-1/（1+i1）^n]，A2=（P2×i2）/[1-1/（1+i2）^n]。

例如，一投資商欲購買一個200平方米的商鋪，價格為32000元/平方米，銀行提供10年6成貸款，利率為6.25%，該投資商要求投資報酬率為10%，考慮到商鋪的保值增值性，10年后商鋪的總價相當于投資額的95%，則有：

①商鋪總價=32000×200=640萬元，其中自投資金P1=640×0.4=256萬元，銀行貸款P2=384萬元

②10年后商鋪總價=640×0.95=608萬元

③在自設資金報酬率為（i1）為10%，年限為10年的情況下，設年租金為A1，則根據(jù)公式，可求得年獲得租金A1=416628.2元

④年貸款利率為6.25%，則年還款額為501924元

⑤年投資成本=年獲得租金（A1）+年還款-10年后的商鋪總價/10=416628.2+501924-6080000/10=310552.2元
即若投資者在10年內(nèi)每年可獲得310552.2元以上的利潤就可以購買該商鋪，償還銀行貸款后，投資者獲得年投資報酬率為10%，10年后投資者獲得一個完全產(chǎn)權(quán)的商鋪。大家可按以上步驟對自己想要投資的商鋪作一科學計算。

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