近來，投資商鋪已經(jīng)成為眾多投資者的熱門話題。但是，一般的投資者在投資商鋪時，往往只是憑借自己的直覺和簡單分析，缺乏一些科學(xué)理性的依據(jù)。那么，對于商鋪的投資者來說，究竟有沒有比較科學(xué)、準(zhǔn)確、適宜的投資分析方法呢？為此，記者帶著有關(guān)問題走訪了浙江中原物業(yè)顧問有限公司策劃部主任王冬先生。
商鋪投資學(xué)問還挺大的，不僅需要對當(dāng)前的市場有密切的關(guān)注，還需要對市場有一定的前瞻性和理性判斷，在此基礎(chǔ)上，再加上科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，才能使得商鋪投資更具有合理性。因?yàn)樯啼伒膬r值不僅取決于房地產(chǎn)本身的價值，更取決于商鋪的商業(yè)價值，即在未來十幾年甚至更長的時間里，商鋪所有者可獲得的巨大商業(yè)利潤。
老百姓在購買商鋪的時候，其他的因素考慮得往往比較少，有的甚至連銀行利率都不考慮。在此，我們?yōu)樯啼佂顿Y者介紹幾種商鋪投資的經(jīng)濟(jì)可行性分析方法，大家不妨一試。
商鋪投資收益分析
消費(fèi)者在進(jìn)行商鋪投資時，最關(guān)心的往往是商鋪的價格和投資的回收期，收益分析即通過每年能收回的商鋪凈收益來測算商鋪的價值。設(shè)商鋪的價值為P，則P=A×[(1+i)^n-1]/[i(1+i)^n]。在此公式中，A為商鋪每年的凈收益，i為行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，n為商鋪使用年限。其中，A表示的年凈收益，可由潛在毛收入減去經(jīng)營（或運(yùn)營）成本、空置費(fèi)用求得；i表示行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，除了取決于商鋪日后經(jīng)營的不同行業(yè)收益率外，還與銀行的利率、通貨膨脹系數(shù)等眾多因素相關(guān)。在杭州，目前各個行業(yè)的基準(zhǔn)收益率一般在5%-10%上下浮動；n表示商鋪的有效使用年限，一般取15~20，雖然商業(yè)用地的使用年限一般是40年，但我們還需考慮到房屋的折舊、房屋的空置率等因素。投資者可將由此公式得出的商鋪價值與商鋪的實(shí)際價值作一比較。
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