以購(gòu)代租難行

經(jīng)過(guò)三個(gè)多月的寫(xiě)字樓尋租，陳總認(rèn)為，市場(chǎng)上針對(duì)中小型企業(yè)設(shè)計(jì)的寫(xiě)字樓非常匱乏，空間在200平米左右的寫(xiě)字樓，在昆明有，但空出來(lái)的極少，市場(chǎng)上比較常見(jiàn)的要么是300到500平米的，中小企業(yè)用不了，要么就是60至70平米的，頂多就只能是工作室的規(guī)模。大的用不了，小的不夠用，中小企業(yè)處在夾縫中，處境很尷尬。

無(wú)奈之余，陳總與合作伙伴商議了一下，一致認(rèn)為，目前投資寫(xiě)字樓很合算，不僅有增值前景，按當(dāng)前的租金計(jì)算，成本也能很快回收。于是，陳總的目標(biāo)轉(zhuǎn)向求購(gòu)寫(xiě)字樓。但走一圈之后就發(fā)現(xiàn)，雖然看起來(lái)目前在建的寫(xiě)字樓很多，但可選擇購(gòu)買(mǎi)的少之又少，像順城、俊發(fā)中心那樣的高端寫(xiě)字樓顯然超出了中小型企業(yè)的購(gòu)買(mǎi)能力范圍，并且很多開(kāi)發(fā)商都選擇了自持寫(xiě)字樓物業(yè)以備將來(lái)出租。

經(jīng)過(guò)篩選，陳總發(fā)現(xiàn)，唯一有可能達(dá)成購(gòu)買(mǎi)的是一紅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一紅鉑金廣場(chǎng)，但在他一門(mén)心思想租的時(shí)候，對(duì)方說(shuō)只賣(mài)不租，到陳總求租受挫，準(zhǔn)備買(mǎi)時(shí)，對(duì)方又說(shuō)只租不賣(mài)了。最終，陳總考慮到該寫(xiě)字樓的戶型和地理位置并無(wú)優(yōu)勢(shì)，最終既沒(méi)租也沒(méi)買(mǎi)。

購(gòu)買(mǎi)純寫(xiě)字樓不成，陳總想到買(mǎi)一套面積適中的住宅來(lái)作為辦公室，他在多方考察之后，認(rèn)為上東城的頂躍是適當(dāng)之選，180多平米的面積，外區(qū)域環(huán)境和其他條件也不錯(cuò)。但他發(fā)現(xiàn)有一個(gè)最大的問(wèn)題是，小區(qū)房屋單元入口有門(mén)警系統(tǒng)，將來(lái)員工上下班出入會(huì)很不方便。選擇其他住宅社區(qū)做辦公室顯然也存在相同的問(wèn)題。

最后，陳總還是回到了求租寫(xiě)字樓的漫漫征途上，目前，他的搜索范圍已經(jīng)擴(kuò)大到商住兩用的物業(yè)類(lèi)型。

路漫漫其修遠(yuǎn)兮

結(jié)合自己的親身體驗(yàn)，陳總說(shuō)，昆明目前的寫(xiě)字樓極其缺乏，未來(lái)的情況也不見(jiàn)得能有多少改善，辦公環(huán)境其實(shí)是比較糟糕的。他認(rèn)為，城中村改造雖然會(huì)釋放大量寫(xiě)字樓物業(yè)，但因?yàn)槭芷渥陨沓杀舅蓿鰜?lái)的價(jià)格肯定高，在戶型設(shè)計(jì)等方面關(guān)注的重點(diǎn)目標(biāo)客戶將主要在大中型企業(yè)，同樣忽略中小企業(yè)尤其是小型企業(yè)的辦公需求，陳總考察過(guò)南亞風(fēng)情廣場(chǎng)、志遠(yuǎn)城市綜合體等項(xiàng)目后，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)這樣的端倪。

陳總說(shuō)，中小企業(yè)的企業(yè)辦公將長(zhǎng)期處在一個(gè)夾縫狀態(tài)，大部分不得不繼續(xù)以住宅樓代辦公樓，忍受其中的種種不便。但他同時(shí)也認(rèn)為，解決這種狀況的辦法也不是沒(méi)有，以在尋租過(guò)程中遇到的集豐寫(xiě)字樓為例，把住宅院落承包下來(lái)，改裝以后以寫(xiě)字樓的形式出租，環(huán)境和檔次都控制在一定的水平，定價(jià)也不高，填補(bǔ)了中小企業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空白。他說(shuō)，在開(kāi)發(fā)商不屑于關(guān)注小型企業(yè)辦公市場(chǎng)的情況下，這不失為一個(gè)解決之道，剩下的就是誰(shuí)對(duì)此有興趣，誰(shuí)來(lái)分食這塊蛋糕的問(wèn)題了。

記者手記：

昆明的寫(xiě)字樓物業(yè)，在99世博會(huì)前夕瘋狂建設(shè)，建設(shè)總量超出了市場(chǎng)容量，帶來(lái)一場(chǎng)過(guò)剩危機(jī)，據(jù)云南省統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)顯示，2000年在昆明的法人單位僅22281家，50幢高層寫(xiě)字樓共入住機(jī)構(gòu)1587家，入住率為55.4%，空置率達(dá)44.6%，如何把寫(xiě)字樓租出去，在那段時(shí)間內(nèi)是業(yè)主最頭痛的問(wèn)題。

危機(jī)的直接影響是之后的近10年內(nèi)，幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)商再問(wèn)鼎寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)。但在這十年間，云南經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變幻，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也悄然地發(fā)生著變化，可惜開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)調(diào)研并不是那么充分，更多的是采取一種“有樣學(xué)樣，亦步亦趨”的低研發(fā)成本的開(kāi)發(fā)思路，讓寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了青黃不接式的饑渴，白白錯(cuò)過(guò)了商機(jī)。

到2009年，昆明寫(xiě)字樓建設(shè)集中放量，開(kāi)發(fā)商卻又爭(zhēng)先恐后地往CBD、次CBD的高端市場(chǎng)里擠，都不愿低下高貴的頭顱看一下市場(chǎng)其他層面的需求。高端客戶畢竟有限，按二八規(guī)律，像陳總這樣以成本控制為第一要素的終究占大多數(shù)。屆時(shí)，昆明的寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)冰火兩重天，高端寫(xiě)字樓高空置率，中低端寫(xiě)字樓供不應(yīng)求？

哪里有需求，哪里就有市場(chǎng)，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)與其面對(duì)將來(lái)可能的高端寫(xiě)字樓過(guò)剩危機(jī)，不如現(xiàn)在就關(guān)注一下陳總這個(gè)層面的需求，注重成本控制，研發(fā)出符合市場(chǎng)預(yù)期的平民化產(chǎn)品。

寫(xiě)字樓艱難尋租記我們?nèi)ツ睦镛k公？

被忽視的寫(xiě)字樓需求大話寫(xiě)字樓風(fēng)水

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