建緯（昆明）律師事務(wù)所律師洪雨泉稅彬鄧璐遙

5月17日上午，春季房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。作為此次房交會(huì)的亮點(diǎn)活動(dòng)之一，本報(bào)聯(lián)合建緯（昆明）律師事務(wù)所舉辦了針對(duì)房交會(huì)購房者的免費(fèi)法律服務(wù)咨詢�；蛟S是昆明樓市供不應(yīng)求的現(xiàn)狀導(dǎo)致購房者更多關(guān)注新樓盤，一個(gè)半小時(shí)的時(shí)間內(nèi)前來咨詢的購房者并不多。但購房者咨詢的幾個(gè)問題卻體現(xiàn)了新政下買賣雙方面臨的新情況，頗具代表性。

施先生：

我于今年初買了一套位于太平的聯(lián)排別墅，由于種種原因一直沒去辦貸款，但近期被銀行通知貸批不了了，我又無力一次性付款，請(qǐng)問像我這種買了房子辦不了貸款該怎么辦？

解答：

根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。其中涉及到定金的返還問題，其關(guān)鍵在于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的理由”如何理解與適用。筆者認(rèn)為，若購房人是在開發(fā)商的指引下準(zhǔn)備材料，辦理商品房擔(dān)保貸款事宜，而最終因國家政策變化或者是銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)防控制度導(dǎo)致無法辦理商品房擔(dān)保貸款事宜的，不能歸責(zé)于購房人，除非購房人在此之前明知自己辦不下房貸仍然簽訂購房合同。

楊女士：

我購買的一套房子，開發(fā)商逾期交房半年多。簽購房合同時(shí)開發(fā)商在逾期交房這一項(xiàng)上已經(jīng)填寫了違約金額為每天30元，但我覺得這一條款所規(guī)定的金額太低，請(qǐng)問逾期交房違約金是否一定按照合同約定來支付？

解答：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額�！�

即當(dāng)事人如果以約定的違約金過分高于因違約造成的損失為由請(qǐng)求減少的，人民法院可以以約定的違約金是否超過造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)，予以適當(dāng)調(diào)整；當(dāng)事人以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)以損失確定違約金金額。

我國立法上承認(rèn)違約金具有補(bǔ)償性和懲罰性，同時(shí)認(rèn)為違約金的基本性質(zhì)是補(bǔ)償性，我國《合同法》等相關(guān)法律及司法解釋賦予人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)基于當(dāng)事人的申請(qǐng)，可以提高或者降低當(dāng)事人在合同中約定的違約金，也就是進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利。從原則上講，就是變動(dòng)違約金，使其與守約方所受到的損失大體相當(dāng)。如果當(dāng)事人約定的違約金過高時(shí)就降低違約金金額，使其首先達(dá)到補(bǔ)償守約方的損失的目的，弱化懲罰性，降低違約方的成本；如果當(dāng)事人約定的違約金過低時(shí)，就提高違約金金額，使其達(dá)到補(bǔ)償守約方損失的目的，達(dá)到平衡合同雙方當(dāng)事人的利益，從而最大限度地實(shí)現(xiàn)合同的公平與正義。

王女士：

購房時(shí)，開發(fā)商將160平方米的房子拆成兩套房屋賣，辦理貸款的時(shí)候必須按照二套房貸政策執(zhí)行嗎？

律師：

如果該兩套房屋均有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，并且可以分別辦理房屋權(quán)屬證書的，購房者在購買時(shí)就應(yīng)當(dāng)視為購買兩套房屋，那么其中一套房屋的貸款就應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家關(guān)于二套房貸政策的相關(guān)規(guī)定。

李女士：

我購買的商品房交房時(shí)開發(fā)商承諾三個(gè)月后辦理產(chǎn)權(quán)證，但現(xiàn)在過去了一年多我們還沒有拿到，請(qǐng)問這種情況該怎么辦？

律師：

首先看購房人與開發(fā)商簽訂的《商品房購銷合同》中關(guān)于房產(chǎn)證的辦理及辦理期限是如何約定的。如果合同中對(duì)開發(fā)商辦理房產(chǎn)證的義務(wù)及辦理期限有明確約定，那么開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的違約責(zé)任。在合同沒有明確約定的情況下，辦理房產(chǎn)證的期限按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律的規(guī)定執(zhí)行，購買的房屋為期房的，自房屋交付使用之日起90日；購買的房屋為現(xiàn)房的，自合同訂立之日起90日。如果自合同約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致購房人無法辦理房屋所有權(quán)登記，購房人可以請(qǐng)求解除合同，要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任。

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