“二套房首付提高、利率增加”“三套房及以上停貸”“認(rèn)房又認(rèn)貸”等先期信貸政策的強(qiáng)勢(shì)沖擊下，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了觀望氛圍。一二手房市場(chǎng)住宅成交量開(kāi)始有下滑趨勢(shì)。同時(shí)，一些處于銷售階段或是正打算推售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也不同程度地受到新政觀望情緒的影響，面臨兩難境地。賣吧，擔(dān)心投資客的購(gòu)買意向不夠強(qiáng)大。不賣吧，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流急需回籠。，在開(kāi)發(fā)商與市民的博弈之中，昆明的商業(yè)地產(chǎn)陷入“陣痛”之中。

新政初期：昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未受影響

處于城市化進(jìn)程快速發(fā)展中的昆明，正在大張旗鼓地進(jìn)行城中村改造。不少經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城中村居民和投資客也開(kāi)始進(jìn)入樓市尋找投資機(jī)遇。按理來(lái)說(shuō)，新政中的多個(gè)政策條款主要調(diào)控對(duì)象是一些房?jī)r(jià)上漲較快的一線城市。二套住宅首付五成、利率上浮10%的新政，提高了住宅物業(yè)的投資門檻，降低了收益空間。在此之下，投資商業(yè)地產(chǎn)，或許是一條出路。

盤點(diǎn)今年以來(lái)昆明樓市，新盤供應(yīng)量并不多，不僅拿到預(yù)售許可證的一手房項(xiàng)目寥寥無(wú)幾，面向市場(chǎng)推售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也不超過(guò)8個(gè)。

從昆明樓市的表現(xiàn)情況來(lái)看，4月的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)還算平靜。位于滇池路的中央金座商鋪于4月16日開(kāi)盤，由于前期通過(guò)銷售認(rèn)籌卡蓄積了不少目標(biāo)客戶，開(kāi)盤當(dāng)天到訪量約300多人，成交量達(dá)到90%。也就是在這個(gè)時(shí)間段，“二套房貸首付五成”的新政開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)。國(guó)家從金融、信貸、土地等多個(gè)層面打壓上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)。北京、上海等一線城市已經(jīng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象。處于二線城市的昆明，僅有二手房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)成交量微弱下滑的跡象。新盤市場(chǎng)，尤其是新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并沒(méi)有受到實(shí)質(zhì)影響。

4月25日，處于滇池路地段的百萬(wàn)平方米中央商業(yè)特區(qū)——南亞第壹國(guó)際C座開(kāi)盤，155套寫字樓在不到2個(gè)小時(shí)內(nèi)被客戶搶購(gòu)一空。“開(kāi)盤當(dāng)天即售罄”的銷售成績(jī)，無(wú)疑在新政調(diào)控的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，顯得珍貴無(wú)比。

調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)：商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)換營(yíng)銷思路搶市場(chǎng)

業(yè)界稱，南亞第壹國(guó)際C座“開(kāi)盤當(dāng)天即售罄”的現(xiàn)象，引爆了2010年昆明第一波高端商業(yè)投資大潮，但這個(gè)良好的成績(jī)，或許在今年內(nèi)再也難得一見(jiàn)。

不斷加大調(diào)控力度的政策，讓昆明樓市面臨著巨大的考驗(yàn)。采訪中記者發(fā)現(xiàn)，部分預(yù)計(jì)于今年上半年內(nèi)推出的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不同程度地調(diào)整了開(kāi)盤時(shí)間、營(yíng)銷方式。比如說(shuō)位于呈貢新城地段的惠蘭園·商業(yè)中心，即在開(kāi)盤當(dāng)天采用了競(jìng)價(jià)出售的方式，把商鋪定價(jià)權(quán)交給投資者。同樣位于呈貢新城的百大新都會(huì)購(gòu)物中心，則采用了客戶登記的方式，先蓄積目標(biāo)客戶，再擇機(jī)推售。更有甚者，則采用了保障型購(gòu)鋪的方式，聘請(qǐng)實(shí)力商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)全程保障商鋪的后期運(yùn)營(yíng)，有效降低客戶的投資風(fēng)險(xiǎn)。還有的寫字樓項(xiàng)目，力求通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)外兼修的品質(zhì)以及區(qū)域內(nèi)企業(yè)齊聚的優(yōu)勢(shì)，吸引投資客的目光。

無(wú)論開(kāi)發(fā)商為了迎合市場(chǎng)而采用了何種行為、何種營(yíng)銷手段，投資客們?cè)谶@一場(chǎng)新政的洗禮中，必將享受到更為優(yōu)惠的購(gòu)鋪政策。

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