柏聯(lián)廣場(chǎng)：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)端

柏聯(lián)廣場(chǎng)是昆明第一個(gè)真正的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也可以稱得上是第一個(gè)城市綜合體，只不過(guò)體量較小罷了。

柏聯(lián)廣場(chǎng)建筑面積10余萬(wàn)平方米，有住宅、有商場(chǎng)、有寫(xiě)字樓，算得上是城市綜合體的雛形，只不過(guò)現(xiàn)在的城市綜合體往往是一個(gè)建筑群，而柏聯(lián)廣場(chǎng)只不過(guò)是一幢單體建筑罷了。但因?yàn)樯虡I(yè)在柏聯(lián)廣場(chǎng)中所占的比重很大，所以這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)理念，基本是以商業(yè)為導(dǎo)向的。換句話說(shuō)，只有商業(yè)，才是決定柏聯(lián)廣場(chǎng)成敗的核心因素。

因?yàn)樯虡I(yè)面積很大，又是裙樓式商業(yè)，所以想簡(jiǎn)單一賣(mài)了之是不可能的，開(kāi)發(fā)商必須要考慮到商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，招商也變得非常重要，最終，柏聯(lián)廣場(chǎng)采取了大部分商業(yè)自持，部分商鋪銷(xiāo)售的辦法。為了促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售，柏聯(lián)廣場(chǎng)引進(jìn)了百盛，引進(jìn)了昆明第一家肯德基——這正是后來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中屢試不爽的以主力店帶動(dòng)招商和銷(xiāo)售的模式。

即使以今天的眼光看，柏聯(lián)廣場(chǎng)仍舊是一個(gè)非常成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如果要說(shuō)缺點(diǎn)，也只是體量不夠大，綜合性不夠。柏聯(lián)廣場(chǎng)一炮而紅，成了昆明商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一個(gè)范本，也開(kāi)創(chuàng)了一個(gè)模式，即在城市成熟商圈通過(guò)拆遷改造，充分利用傳統(tǒng)商業(yè)旺地，屬于錦上添花式開(kāi)發(fā)，成功概率較高。在柏聯(lián)廣場(chǎng)之后，金碧輝煌、匯都國(guó)際、鴻城廣場(chǎng)等都是同一模式，但營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)有了更多變化，比如店中店、產(chǎn)權(quán)商鋪、返租等等，但不管如何變化，這些商業(yè)地產(chǎn)都有一個(gè)共同的特征：占據(jù)傳統(tǒng)商圈有利位置。

財(cái)富中心：商業(yè)地產(chǎn)2.0版本

昆明商業(yè)地產(chǎn)的2.0時(shí)代是從財(cái)富中心開(kāi)始的，這個(gè)時(shí)代的顯著特征是區(qū)域商業(yè)中心的崛起。代表性項(xiàng)目有北辰財(cái)富中心、世紀(jì)金源時(shí)代購(gòu)物中心。

以柏聯(lián)廣場(chǎng)為代表的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)本身位于傳統(tǒng)商圈之內(nèi)，先天條件較好，是錦上添花型開(kāi)發(fā)。2.0時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則屬于填補(bǔ)空白式開(kāi)發(fā)，因?yàn)檫@一類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不在傳統(tǒng)商圈，而是在城市新區(qū)，所在區(qū)域本身商業(yè)范圍不濃，需要有重量級(jí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目制造商業(yè)吸引力，帶動(dòng)城市新區(qū)商業(yè)發(fā)展。

建設(shè)于2005年的北辰財(cái)富中心是昆明商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)10年歷史中另一個(gè)重要項(xiàng)目，它本身體量并不大，一開(kāi)始全部自持，但商業(yè)類型豐富，是昆明第一個(gè)引入電影院的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，自此后，引進(jìn)電影院線幾乎成了大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)程序。

在北辰財(cái)富中心之前，北市區(qū)商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重不足，沒(méi)有區(qū)域性商業(yè)中心，因此，以財(cái)富中心為代表的區(qū)域性商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶有強(qiáng)烈的補(bǔ)缺色彩，所以，這一類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目盡管特色鮮明，也很快取得成功，但影響力卻僅限于區(qū)域范圍。

另一個(gè)具有代表性的項(xiàng)目是世紀(jì)金源時(shí)代購(gòu)物中心，這個(gè)商業(yè)中心體量巨大，商業(yè)類型豐富，但和其他區(qū)域型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，世紀(jì)金源購(gòu)物中心的入住品牌明顯偏弱，其中甚至有家居賣(mài)場(chǎng)和汽車(chē)賣(mài)場(chǎng)，帶有郊區(qū)商業(yè)的鮮明特征。

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