柏聯(lián)廣場：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)端

柏聯(lián)廣場是昆明第一個真正的商業(yè)地產(chǎn)項目，也可以稱得上是第一個城市綜合體，只不過體量較小罷了。

柏聯(lián)廣場建筑面積10余萬平方米，有住宅、有商場、有寫字樓，算得上是城市綜合體的雛形，只不過現(xiàn)在的城市綜合體往往是一個建筑群，而柏聯(lián)廣場只不過是一幢單體建筑罷了。但因為商業(yè)在柏聯(lián)廣場中所占的比重很大，所以這個項目的設計和營銷理念，基本是以商業(yè)為導向的。換句話說，只有商業(yè)，才是決定柏聯(lián)廣場成敗的核心因素。

因為商業(yè)面積很大，又是裙樓式商業(yè)，所以想簡單一賣了之是不可能的，開發(fā)商必須要考慮到商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，招商也變得非常重要，最終，柏聯(lián)廣場采取了大部分商業(yè)自持，部分商鋪銷售的辦法。為了促進商鋪銷售，柏聯(lián)廣場引進了百盛，引進了昆明第一家肯德基——這正是后來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中屢試不爽的以主力店帶動招商和銷售的模式。

即使以今天的眼光看，柏聯(lián)廣場仍舊是一個非常成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，如果要說缺點，也只是體量不夠大，綜合性不夠。柏聯(lián)廣場一炮而紅，成了昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的第一個范本，也開創(chuàng)了一個模式，即在城市成熟商圈通過拆遷改造，充分利用傳統(tǒng)商業(yè)旺地，屬于錦上添花式開發(fā)，成功概率較高。在柏聯(lián)廣場之后，金碧輝煌、匯都國際、鴻城廣場等都是同一模式，但營銷運營有了更多變化，比如店中店、產(chǎn)權(quán)商鋪、返租等等，但不管如何變化，這些商業(yè)地產(chǎn)都有一個共同的特征：占據(jù)傳統(tǒng)商圈有利位置。

財富中心：商業(yè)地產(chǎn)2.0版本

昆明商業(yè)地產(chǎn)的2.0時代是從財富中心開始的，這個時代的顯著特征是區(qū)域商業(yè)中心的崛起。代表性項目有北辰財富中心、世紀金源時代購物中心。

以柏聯(lián)廣場為代表的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)本身位于傳統(tǒng)商圈之內(nèi)，先天條件較好，是錦上添花型開發(fā)。2.0時代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)則屬于填補空白式開發(fā)，因為這一類商業(yè)地產(chǎn)項目并不在傳統(tǒng)商圈，而是在城市新區(qū)，所在區(qū)域本身商業(yè)范圍不濃，需要有重量級的商業(yè)地產(chǎn)項目制造商業(yè)吸引力，帶動城市新區(qū)商業(yè)發(fā)展。

建設于2005年的北辰財富中心是昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)10年歷史中另一個重要項目，它本身體量并不大，一開始全部自持，但商業(yè)類型豐富，是昆明第一個引入電影院的商業(yè)地產(chǎn)項目，自此后，引進電影院線幾乎成了大型商業(yè)地產(chǎn)項目的標準程序。

在北辰財富中心之前，北市區(qū)商業(yè)設施嚴重不足，沒有區(qū)域性商業(yè)中心，因此，以財富中心為代表的區(qū)域性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，帶有強烈的補缺色彩，所以，這一類商業(yè)地產(chǎn)項目盡管特色鮮明，也很快取得成功，但影響力卻僅限于區(qū)域范圍。

另一個具有代表性的項目是世紀金源時代購物中心，這個商業(yè)中心體量巨大，商業(yè)類型豐富，但和其他區(qū)域型商業(yè)地產(chǎn)項目一樣，世紀金源購物中心的入住品牌明顯偏弱，其中甚至有家居賣場和汽車賣場，帶有郊區(qū)商業(yè)的鮮明特征。

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