2010年的商業(yè)地產開發(fā)，在宏觀環(huán)境方面可謂喜憂參半。一方面，商業(yè)經營機構的品牌化、連鎖化趨勢在加速，給商業(yè)地產的招商減少了困難；同時，住宅地產的下滑，商鋪投資熱情高漲，這給商業(yè)地產的開發(fā)更是帶來了福音。

另一方面，國家宏觀調控政策特別是金融緊縮政策使得開發(fā)商資金鏈高度緊張。其次，住宅地產政策緊縮使得商業(yè)地產成為投資洼地。

商業(yè)地產備受關注的大勢之下，昆明中原研究中心一開始關注、研究昆明2010商業(yè)地產市場的變化。昆明中原認為，昆明商業(yè)地產主要呈現四大發(fā)展趨勢，同時對目前昆明商業(yè)分布格局進行了分析。

昆明商業(yè)地產四大發(fā)展趨勢

從改革開放以來，昆明和全國一樣，商業(yè)的發(fā)展也經歷了一個從業(yè)態(tài)單一向業(yè)態(tài)豐富、從單純購物向購物休閑化發(fā)展的歷程。

21世紀以后，昆明商業(yè)的發(fā)展有四大趨勢。首先，常規(guī)的大眾商業(yè)競爭激烈，利潤率逐漸下滑。常規(guī)的大眾商業(yè)主要有綜合超市、專業(yè)超市、品牌專營店、專業(yè)批發(fā)市場以及綜合百貨商場等。這些商業(yè)業(yè)態(tài)，只能滿足單純的購物需要，贏利模式是依賴于大批量低成本進貨帶來的進銷差價，因此很容易造成價格戰(zhàn)的競爭局面。

同時，高檔百貨趨于飽和，市場趨于成熟，而競爭開始激烈。昆明高檔百貨原來只有金龍百貨一家，利潤率極高，隨著金龍百貨拆分成金龍和金格兩個層次，并開設了多個連鎖店，再加上金鷹百貨等一批外來的高端百貨進人，高檔服裝百貨的競爭日趨激烈。

另外，近年來社區(qū)商業(yè)和郊區(qū)HALL不斷出現，開始分流市中心核心商圈客源。最有代表性的是南北兩大商業(yè)中心一一世紀金源MALL和北辰財富中心的出現。郊區(qū)商圈的出現，不僅打破了市中心區(qū)對商圈的壟斷，而且提升了郊區(qū)商業(yè)地產的開發(fā)水平、開發(fā)規(guī)模和商業(yè)檔次。可以預見，將來昆明越來越多的大體量商業(yè)地產開發(fā)，將出現在非成熟商圈的郊區(qū)或新城區(qū)，如呈貢新城、廣福路、新昆洛路、東三環(huán)等區(qū)域。

而休閑商業(yè)蓬勃發(fā)展亦成為一大趨勢，特別是在非成熟商圈開發(fā)商業(yè)地產項目，更需要休閑業(yè)的帶動。

商業(yè)網點向新城擴散

從昆明商業(yè)放量來看，2006年全市城市商業(yè)市場網點體量800萬平米，2008-2010年放量超過200萬平米，2010-2011年商業(yè)市場網點體量超過1000萬平米。昆明人均商業(yè)網店面積在2010年到2011年將達到1.6平米，相比而言，深圳人均商業(yè)網店面積在2010年僅為1.38平米。而昆明人均GDP水平遠低于深圳，2009年，深圳人均GDP為9.3萬元，昆明人均GDP則為9400元。

新昆明戰(zhàn)略規(guī)劃實施以來，昆明迎來高速發(fā)展時期。昆明城市商業(yè)網點由老城向新城區(qū)擴散，主要擴散方向為呈貢。據中原研究，昆明城市化進程步驟在接近50%的水平下，老城商業(yè)網點將擴散往新城，在此基調下，老城商業(yè)網點替換率將不斷升高。而新城由于城市建設及居住人口不斷升高，商業(yè)網點替換率在短期內將低于老城。