州市投資的價格誘惑

新政之下，各省主要城市紛紛響應(yīng)，針對區(qū)域市場和經(jīng)濟特點，符合自身需求的地方性調(diào)控政策一一出臺。昆明主城區(qū)房地產(chǎn)市場早趨飽和，寸土寸金，高價項目頻出，致使投資成本過高、投資回報周期過長。在政策與高價物業(yè)的雙重制約之下，跟隨著開發(fā)商、代理公司轉(zhuǎn)戰(zhàn)地州的步伐，投資客們對州市的商業(yè)地產(chǎn)項目興趣大增。李力認(rèn)為，投資州市商業(yè)物業(yè)的論調(diào)已經(jīng)不新鮮，也有越來越多的人對此信心十足，但是這樣的信心更多源自于州市商業(yè)物業(yè)的價格誘惑。

根據(jù)事必達(dá)對州市市場的調(diào)研，州市商業(yè)地產(chǎn)項目由于價格基數(shù)較低，雖然也有一定幅度的增長，但相比昆明主城區(qū)仍有較大差距（產(chǎn)品均價約為昆明主城區(qū)均價1/3）。除去商業(yè)地產(chǎn)項目價格與昆明越來越近的大理、玉溪、曲靖等幾個城市，西雙版納、騰沖、瑞麗、保山甚至更不起眼的一些新興城市，商業(yè)物業(yè)的價格都具備相當(dāng)?shù)恼T惑力。比如騰沖一、二樓鋪面的均價在10000元/平米以內(nèi)，瑞麗也就是7000-8000元/平米，而昆明出售商鋪的均價已經(jīng)在28000元/平米，相比之下，價格差距吸引了投資者們的目光，乍一看，走向州市似乎意味著懷抱更大的掘金空間。

“但是商業(yè)地產(chǎn)的問題也就在這里。不會因為你買得貴就漲得快，更不會因為你買得便宜就有更廣闊的升值空間�！崩盍χ赋�，就像隔街而對的兩個店鋪往往會出現(xiàn)冰火兩重天的經(jīng)營差異一樣，商業(yè)物業(yè)的價值和增值潛力幾何，還要受諸多開發(fā)、運營環(huán)節(jié)的制約。州市商業(yè)物業(yè)由于前期未得到房地產(chǎn)派生行業(yè)的關(guān)注，缺乏科學(xué)化的指導(dǎo)，很多項目“就市論市”，以傳統(tǒng)型的產(chǎn)品需求對項目進(jìn)行規(guī)劃定位，導(dǎo)致產(chǎn)品流于大同，“一枝獨秀”的情況極為少見。

由于缺乏專業(yè)性的扶持，州市項目的定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃往往與市場需求形成較大偏離，與成熟的昆明市商業(yè)項目之間仍存在差距。因此，不會每個項目都好，也不一定每個項目都會隨著市場的均價來走，投資者在進(jìn)行州市項目的投資時，更需要對區(qū)域市場現(xiàn)狀及未來的發(fā)展方向作全面的預(yù)判，再行分析項目的定位和規(guī)劃與預(yù)判結(jié)果的匹配程度，從而得出投資的可實施性結(jié)論。

“除了區(qū)位，一定要了解到項目的未來開發(fā)整合了多少商業(yè)資源，發(fā)展趨勢在哪里。這些東西若看不到或認(rèn)不清，跟風(fēng)購買、盲目投資，結(jié)果就是別人賺10000，你只能賺5000，甚至虧本。”
所以商業(yè)物業(yè)的價值并不是由銷售價格決定的，而是由商業(yè)業(yè)態(tài)和運營來決定的，它們決定了項目的升值空間和未來價值。無論投資者的主場是在昆明主城區(qū)還是州市，對所關(guān)注的項目進(jìn)行綜合評估和市場預(yù)判，將成為消除商業(yè)地產(chǎn)投資盲點的必然手段。

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