知己知彼

據(jù)建行專業(yè)人士介紹，昆明商業(yè)物業(yè)按揭貸款和普通住宅按揭貸款是有區(qū)別的，最大的區(qū)別是貸款期限和貸款利率。一般住宅按揭還款期限最長可達(dá)30年，而商業(yè)地產(chǎn)按揭的最長期限也只有10年，而且商業(yè)地產(chǎn)按揭的利率一般都要在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮。商業(yè)物業(yè)貸款的首付一般在50%以上，不過目前住宅三套房貸已經(jīng)叫停，二套的首付也要達(dá)到60%，貸款條件實(shí)際上已經(jīng)超過了商鋪，這相當(dāng)于變相降低了商業(yè)物業(yè)按揭貸款的門檻。

既然商業(yè)和住宅的貸款條件不同，而且目前在昆明購買商業(yè)物業(yè)不受限購令的影響，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)將住宅以商業(yè)物業(yè)的形式出售，以規(guī)避限購令呢？“這是不可能的�！苯ㄐ邢嚓P(guān)人士告訴《云南地產(chǎn)》，“銀行在區(qū)分商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)時(shí)主要是根據(jù)國家核發(fā)的相關(guān)證照，住宅用地土地使用期限雖然是70年，但是政府在核發(fā)證照時(shí)不一定全部核發(fā)成住宅，有可能是商業(yè)地產(chǎn)，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)中有商業(yè)部分，這部分物業(yè)在開發(fā)證照中的屬性就是商業(yè)，銀行自然會(huì)區(qū)別對(duì)待。

除了首付比例、貸款期限和利率的區(qū)別，銀行在發(fā)放商業(yè)物業(yè)購買貸款時(shí)，對(duì)貸款人的要求有什么不同呢？據(jù)建行信貸專家介紹，要求還是不太一樣，最主要就是對(duì)貸款人還款能力的要求更高了。因?yàn)橘J款期限最長只有10年，利率又相對(duì)住宅貸款高一些，加之商業(yè)物業(yè)價(jià)值更大，每月還款額度不小，對(duì)貸款人的償還能力是很大的考驗(yàn)。所以對(duì)銀行來說，最主要考察的就是貸款人的還款能力，這是最大的門檻，還有一些其他的硬性要求，比如貸款人年齡不能太大也不能是未成年人，屬于有獨(dú)立民事責(zé)任能力的自然人，職業(yè)、收入的穩(wěn)定性以及家庭情況都在考察范圍內(nèi)。

在放貸以后，銀行為了防范風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)有一些后期的追蹤，比如月度的還款提醒、還款出現(xiàn)問題以后的法律訴訟、后期的資產(chǎn)拍賣等等，這一系列措施實(shí)際上構(gòu)成了一個(gè)鏈條，貸款人在貸款時(shí)要考慮到這鏈條上的每一個(gè)環(huán)節(jié)，才能做到心中有數(shù)。

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