如果說2011年是昆明樓市波瀾不驚的一年，那么2012年絕對是最一波三折的一年。從春節(jié)前夕1月15日金尚俊園打響低價入市第一槍后，昆明樓市就陷入一個“低價入市”、大打價格戰(zhàn)的局面。各樓盤明戰(zhàn)的明戰(zhàn)，暗戰(zhàn)的暗戰(zhàn)，如江湖一般洶涌澎湃，以白云路片區(qū)最為激烈，繼而大戰(zhàn)的烽火十萬加急地向周邊蔓延。

不過才幾個月的功夫，價格戰(zhàn)就結束了，取而代之的是不動聲色的漲價開盤，以價換量似乎已成過去時，而隨著信貸政策的明確調(diào)整，在一定程度上刺激剛需群體，樓市的成交開始提升。

總體來看，2012年上半年，昆明樓市中心區(qū)（以二環(huán)為界）開盤項目最多，住宅房源所占比重最大，且每月新推房源量呈大起大落之勢，開盤均價在8000——9000元/平米的樓盤居多，“90”版戶型成交喜人。與之相反的是，上半年商業(yè)地產(chǎn)的推盤量很小，商鋪及寫字樓共推出1182間，40年產(chǎn)權公寓419套，三者的總和還不及住宅的19%。

23項目新推住宅8477套占房源總量的84.1%

截至6月30日，根據(jù)云南房網(wǎng)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年1—6月，昆明市共有29個項目開盤，推出各類物業(yè)共計10078套。其中開盤產(chǎn)品為純住宅的項目19個（含別墅），開盤產(chǎn)品中既有住宅又有商業(yè)的項目4個，共推出住宅8477套（含別墅），占總房源量的84.1%；純商業(yè)開盤項目6個（含40年產(chǎn)權公寓），共推出商鋪及寫字樓1182間，40年產(chǎn)權公寓419套。

總體來看，2012年上半年昆明市新盤的推盤量可謂跌宕起伏。據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計，1月昆明市新盤共推出房源1987套，2月推出房源遞減至566套，僅為1月的1/3多一點，3月推出房源1483套，4月推出房源最多達3380套，而5月又迅速下降至607套，6月推出房源又提升至2055套。

基于以上數(shù)據(jù)，可以看出新盤的推盤量從1月份開始就呈短波段式發(fā)展，相鄰的兩月推盤量總是一個月高一個月低這在昆明樓市并不多見。尤其是4月，昆明迎來了在一年一度的樓市“盛宴”——春季房交會，加之“金三銀四”本就是樓市的關鍵營銷節(jié)點，開發(fā)商們紛紛借機出貨，于是就出現(xiàn)銀杏金川、錦悅四季、香樟俊園、花好月圓二期、天怡峰景、西府景苑等12個樓盤在這短短的一個月內(nèi)集中推盤的局面。

值得一提的是，3月17日，位于廣福路中段的中天融域項目“秘密”開盤，推出的戶型面積73-141㎡。許多人聞訊趕往售樓部看房，結果現(xiàn)場的置業(yè)顧問告知當天僅針對此前購買了認籌卡的客戶進行內(nèi)部認購，具體的開盤地點、推出房源以及價格不便透露，故該項目的成交均價及推出套數(shù)無從查證。

住宅開盤均價多在8000——9000元之間

價格方面，根據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年1—6月，昆明市開盤的23個住宅項目的均價多在8000元/平米以上，其中8000——9000元/平米之間的開盤均價最多，達16次，開盤均價在在9000元/平米以上的7次，7000——8000元/平米之間9次，7000以下元/平米7次（城市山因開盤當天所推出的房源為退臺洋房和疊加別墅，物業(yè)類型不同，均價不同，天怡風景及云南映像花好月圓2期開盤當天既有精裝房也有毛坯房，均價也不相同，因此這三個樓盤的開盤均價是分別統(tǒng)計了2次）。

此前，云南房網(wǎng)抄底2012昆明樓市系列觀察之二《昆明主城樓市各區(qū)域概算房價參考圖新鮮出爐》的報道中曾采用“價格=土地成本+建安成本+期間費用+稅費+開發(fā)商利潤”的粗略計算方式得出：一環(huán)內(nèi)中心城區(qū)及衍射一環(huán)邊參考價格區(qū)間為7100-11000元/平米；泛一環(huán)至泛二環(huán)參考價格區(qū)間為5500-9900元/平米，均價7700元/平米左右；泛二環(huán)到泛三環(huán)參考價格區(qū)間為6200-12800元/平米，校準參考均價大約7000元；北市副中心參考價格區(qū)間為3400-10200元/平米，校準參考均價約7500元；南市副中心參考價格區(qū)間為6200-9600元/平米，校準參考均價7500元；西市副中心參考價格區(qū)間為5500-9100元/平米，校準參考均價6500元；高新區(qū)參考價格區(qū)間為5200-10000元/平米，校準參考均價7000元；東南板塊參考價格區(qū)間為6000-11000元/平米，校準參考均價6500元。

如果以此數(shù)據(jù)作為參照，那么2012年上半年昆明新盤的開盤均價大多都在參考區(qū)間的范圍內(nèi)，如處于一環(huán)內(nèi)中心城區(qū)及衍射一環(huán)邊的葡萄街區(qū)，兩次開盤均價都在8500元以內(nèi)；處于泛一環(huán)至泛二環(huán)的廣基錦悅四季，開盤均價是7600元；東南板塊的新亞洲歡樂城也基本符合校準后6500元參考的均價。

不過從各個樓盤實際的開盤均價來看，目前昆明市的新盤開盤均價還是有些偏高。以“6”、“7”字頭開盤的本來就不多，尤其在經(jīng)歷了4月開盤井噴之后，“以價換量”的價格戰(zhàn)就戛然而止，喘過氣來樓盤在二次或再次開盤時均價幾乎都有所上揚。