中心區(qū)開盤數(shù)量最多以城中村改造項目為主

與往年不同的是，2012年上半年，昆明樓市開盤的樓盤多集中在以二環(huán)為界的中心區(qū)。據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年1——6月，昆明共有29個樓盤開盤，中心區(qū)樓盤就占據(jù)了9個，南市區(qū)樓盤有8個，西市區(qū)開盤樓盤有4個，東市區(qū)樓盤2個，北市區(qū)樓盤3個，呈貢樓盤3個。

而從統(tǒng)計數(shù)據(jù)也可看出，中心區(qū)開盤的樓盤多為城中村改造項目，以純住宅和綜合體為主，體量大小不一，高層或超高層建筑居多。

9個中心區(qū)樓盤中俊發(fā)地產(chǎn)的“俊園”系列樓盤（濱江俊園、金尚俊園、香樟俊園）就占據(jù)了三個，而像廣基錦悅四季、銀杏金川等樓盤雖然體量不大，但戶型設計較為親民，性價比也不錯，高登麥數(shù)碼廣場推出的物業(yè)則為商鋪。

可以預見的是，隨著村中村改造進程的不斷推進，昆明新盤的數(shù)量將會逐漸增加，不過對于寸土如寸金的中心區(qū)而言，過了這一輪城市的更新機會，要在主城區(qū)內購買一手房，機會就會逐漸縮減，這或許也是中心區(qū)9個樓盤受追捧的原因之一。

開發(fā)商試水樓市多項目分批分次開盤

從開盤次數(shù)來看，2012年1—6月，昆明市共開盤44次，其中純住宅及既有住宅又有商業(yè)的項目開盤38次，純商業(yè)項目開盤6次。在上半年的開盤中，金尚俊園開盤5次，格拉斯香水小鎮(zhèn)開盤2次，錦悅四季開盤2次，海倫國際開盤2次，葡萄街區(qū)開盤2次，天怡峰景開盤3次，新亞洲歡樂城開盤4次，白沙潤園3次，而像銀杏金川、云南映象花好月圓二期、中天融域、天地之間廣�？�、城市山、西府景苑、紅星國際二期、smart泊寓、奧宸中央廣場等項目均為首次開盤，且開盤次數(shù)為1。其余樓盤均為加推。

金尚俊園開盤5次，創(chuàng)下2012年上半年開盤次數(shù)之最。該項目除4、5月無開盤外，其他月份都在開盤，而1月份的兩次開盤更是勁爆，1月15日上午8:55分，金尚俊園一期正式開盤，截止中午1點，金尚俊園推出的292套房源全部售罄。時隔3天之后，金尚俊園又推出第二批次198套房源，當天銷售率達84.3%。繼而金尚俊園又于2月18日、3月4日及6月23日開盤，共推出872套房源，3次開盤銷售率平均達85%。

而新亞洲歡樂城這個2012年在媒體上曝光頗高的樓盤，也以4次的開盤次數(shù)再一次吸引了眾人的眼球。2月26日，新亞洲歡樂城輕軌站財富中心推出56—145平米的住宅185套，起價5906元/平米，均價大約6500元/平米，開盤當天即售罄。而該項目在4月8日推出的127套戶型面積56.2——140.8平米的房源及4月28日推出的181套房源開盤銷售率都不錯，究其原因主要是新亞洲歡樂城4次開盤均價均為“6“字頭，是目前昆明市場上為數(shù)不多的樓盤。不過6月17日推出的199套房源，開盤率僅為64%，不知是戶型的因素還是另有別因。其余的樓盤也以1—3次不等的開盤次數(shù)呈現(xiàn)。

不過總體來看，2012年上半年新盤的推售量都不盡如人意。4月22日開盤的西府景苑，當天推出房源511套（含內購房），為今年上半年推出房源最多的樓盤，大多數(shù)樓盤的推盤量都在100—300套之間。

業(yè)內認為，由于樓市調控毫無松動跡象，購房者又遲遲不肯出手，買賣雙方深陷10年來最僵持博弈，在資金壓力等多重因素的作用下，開發(fā)商只得主動打破僵局，拿出一小部分房源試探一下市場的反應。而從昆明樓市的情況來看，近一半推盤量不足300套，基本屬于“小打小鬧”，而且少量開盤也比較容易造成成交“火爆”的現(xiàn)象，以便為下一步的推盤做預熱，而試水的結果是幾家歡喜幾家愁，開盤售罄只有3次，價格才是贏取客戶的關鍵所在。

戶型設計多樣90平米左右戶型受青睞

細看，2012年1—6月，昆明市開盤的23個住宅項目的面積區(qū)間大多都是從70——150平米左右，個別樓盤的面積區(qū)間甚至從40平米到200平米以上，如4月29日開怕的景星花園的戶型面積為44.04——243平米。面積區(qū)間針對首次置業(yè)或首次改善性住房的相對較多,“90版”產(chǎn)品占了絕大部分。

從開盤的實際情況來看，90平米以下戶型較多的樓盤，開盤情況都相對較好，新亞洲歡樂城4次開盤銷售率都不低，除了價格因素外，小戶型居多、戶型面積區(qū)間大也是制勝的法寶之一。此外，4月8日開盤的錦悅四季，戶型面積78——143平米，90平米以下的小戶型占總房源的一半，據(jù)其官方數(shù)據(jù)顯示，項目開盤當天的銷售率達90%以上；4月22日開盤的西府景苑戶型面積32.64——143.08平米，均價7680元/平米，其官方公布的開盤銷售率在85%，其中主力戶型面積在52——77平米之間，多為2室房源，80——90平米之間的戶型均為3室，戶型緊湊，很符合“90”版戶型“實惠”與“實用”雙重優(yōu)點。

對此，有專家認為，由于受樓市調控政以及現(xiàn)實生活等諸多因素的影響，年輕人想二次置業(yè)者入市門檻“被”提高，希望總價有所控制，因此，“90版”“一步到位”的產(chǎn)品自然就走俏，這也是市場需求所決定的。