“高富帥”聚首昆滇樓市 中小“屌絲”房企四面楚歌

首先是國(guó)內(nèi)一線國(guó)有、民營(yíng)房地產(chǎn)大鱷，從10年前萬(wàn)達(dá)入昆開(kāi)始，到現(xiàn)在至少近20家企業(yè)在昆滇嶄露頭角。萬(wàn)科、恒大、保利、中航、中海、雅居樂(lè)、聯(lián)想集團(tuán)、TCL、龍湖、中信、中水電、中房、中坤集團(tuán)、中國(guó)泛海集團(tuán)、大連一方集團(tuán)、億利資源集團(tuán)、華僑城等，已經(jīng)在云南市場(chǎng)要么大肆擴(kuò)張，要么剛剛開(kāi)始布局。他們聚首云南，方式各有不同。其中，中航、中信是以股權(quán)收購(gòu)方式，將項(xiàng)目收入囊中。

就連星耀集團(tuán)這樣已經(jīng)發(fā)展壯大起來(lái)的企業(yè)，也最終沒(méi)能逃過(guò)這一輪調(diào)控的劫難，因信托融資發(fā)生償還困難，其星耀水鄉(xiāng)就此改姓中信，更勿論中小房企的生存壓力。

國(guó)內(nèi)一線房企的進(jìn)入，雖然目前在整個(gè)云南房地產(chǎn)市場(chǎng)中的占有率還不高，但他們由于“高富帥”的特征，資源優(yōu)勢(shì)、資本優(yōu)勢(shì)、融資優(yōu)勢(shì)等集于一身，其發(fā)展后勁十足，必將逐步擠壓中小房企的發(fā)展空間，在接下來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中，他們的沖鋒陷陣，必將讓中小房企的發(fā)展付出更多的代價(jià)，也因此中小房企的生命力日漸式微。

其次是外資滲透昆滇樓市。2011年9月28日，歷時(shí)3個(gè)半小時(shí)，經(jīng)過(guò)83輪角逐，香港恒隆地產(chǎn)以創(chuàng)紀(jì)錄的34.968億元競(jìng)得原昆明市政府地塊，折合樓面地價(jià)8712元/平米，4163萬(wàn)元/畝，創(chuàng)昆明土地交易歷史新高，昆明新地王由此產(chǎn)生。香港恒隆集團(tuán)將在原昆明市政府地塊投資建設(shè)成“恒隆廣場(chǎng)”，打造昆明市中央商務(wù)核心區(qū)的城市大型綜合體項(xiàng)目。近日，云南房網(wǎng)也已報(bào)道恒隆廣場(chǎng)外圍圍擋正在架設(shè)，估計(jì)項(xiàng)目施工很快啟動(dòng)。

2012年6月13日，香港嘉里集團(tuán)旗下公司香格里拉國(guó)際飯店（昆明）有限公司以底價(jià)競(jìng)得東風(fēng)東路88-96號(hào)2宗地塊，2宗土地分別為商務(wù)金融與住宿餐飲用地，將用于建設(shè)昆明香格里拉國(guó)際飯店。

上述兩家港資企業(yè)以及另外一家港資企業(yè)利嘉實(shí)業(yè)在最近兩年紛紛選擇落子昆明，進(jìn)行高端商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從利好來(lái)看，他們的到來(lái)，將很好的為云南本土企業(yè)展示其先進(jìn)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)理念和運(yùn)營(yíng)管理水平；但如果從負(fù)面影響來(lái)看，外資憑借其成熟的運(yùn)營(yíng)、管理、開(kāi)發(fā)以及資金實(shí)力，會(huì)迅速滲透到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，這樣一來(lái)，本土房企的樓市競(jìng)爭(zhēng)壓力再次陡然增加。

第三種力量就是本土國(guó)有資本重返地產(chǎn)。上個(gè)世紀(jì)90年代，昆明市場(chǎng)上活躍的房地產(chǎn)企業(yè)不外乎官房、盤(pán)房、西房、五房、城建、城建綜合、中林、興云、紅塔等國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，而進(jìn)入新世紀(jì)，眾多國(guó)有房企通過(guò)改制變成民營(yíng)企業(yè)。而隨著昆明城市化進(jìn)程的不斷加快，國(guó)有資本開(kāi)始重返樓市，包括省級(jí)國(guó)有企業(yè)云南城投、云投建設(shè)、云南文投、建工集團(tuán)以及市級(jí)國(guó)有企業(yè)昆明滇投、昆明土投、昆明軌投、昆明城投、昆明產(chǎn)投等企業(yè)，近年來(lái)都紛紛開(kāi)始投身房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以云南城投為例，單就今年，便一口氣推出融城金階、融城優(yōu)郡、夢(mèng)云南·云林瀾山、夢(mèng)云南·海東方、夢(mèng)云南·太陽(yáng)山五大項(xiàng)目，涉及范圍更是包括了住宅、商業(yè)、旅游地產(chǎn)。

由于限購(gòu)令和金融緊縮政策，讓財(cái)力單薄、融資手段單一的民營(yíng)房企不得不收縮戰(zhàn)線，可是國(guó)有企業(yè)卻是實(shí)力雄厚、資源調(diào)動(dòng)能力強(qiáng)、融資渠道多元化，在限購(gòu)令實(shí)施、中小民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊繃的情況下，國(guó)有資本在樓市上的第二次“黃金歲月”正在穩(wěn)步到來(lái)。對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們或許通過(guò)樓市黃金十年的積淀，積累了很好的企業(yè)勢(shì)力和內(nèi)功，但面對(duì)聲勢(shì)浩大的國(guó)有資本重返樓市，民企只能扼腕嘆息。

第四類(lèi)就是本文的主角——本土房企。在本土房企中，已經(jīng)發(fā)展壯大起來(lái)的諸如俊發(fā)等企業(yè)順勢(shì)擴(kuò)張，已經(jīng)是跳出三界外不在五行中，他們的生存壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有本土中小房企那么大。外來(lái)大鱷入滇、外資滲透昆明、本土國(guó)有資本重返樓市，尤其是在樓市限購(gòu)令持續(xù)發(fā)威的檔口，對(duì)于云南本土企業(yè)龍頭老大俊發(fā)來(lái)說(shuō)，逆市擴(kuò)張、尋求發(fā)展，或許才是品牌房企對(duì)抗低迷樓市的最好手段。從聯(lián)盟路上的一家小企業(yè)發(fā)展成為10盤(pán)聯(lián)動(dòng)、八駿發(fā)中國(guó)的本土標(biāo)桿房企，俊發(fā)可謂是云南民企學(xué)習(xí)的榜樣。

目前，俊發(fā)已經(jīng)將目光對(duì)準(zhǔn)西南，先后在成都、貴陽(yáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而海南也成為了俊發(fā)學(xué)習(xí)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)型項(xiàng)目所在地。對(duì)于一家民營(yíng)企業(yè)，俊發(fā)很好的扮演了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者和參與者的角色，在面對(duì)外來(lái)大鱷、國(guó)有資本以及外資滲透等多種實(shí)力角逐的情況下，俊發(fā)依靠自身實(shí)力，在企業(yè)發(fā)展和未來(lái)布局上，贏得了先機(jī)。除了俊發(fā)等少數(shù)幾家勢(shì)力民企外，至少到目前，云南本土其他民企的生存壓力還是非常之大。

第五種力量就是國(guó)內(nèi)二線房企落子昆明。除了以上說(shuō)到的四種力量外，昆滇樓市第五大力量是來(lái)自于外省的二線房地產(chǎn)企業(yè)。近年，昆明土地市場(chǎng)頻繁遭遇外省房企業(yè)狙擊，云南藍(lán)光和駿地產(chǎn)、云南頤嶺置業(yè)、廣電地產(chǎn)等企業(yè)先后拿地昆明，布局昆滇樓市。而除了這些對(duì)于昆明市場(chǎng)還比較陌生的企業(yè)外，中豪地產(chǎn)、國(guó)福地產(chǎn)、建發(fā)地產(chǎn)、云南德潤(rùn)城市投資等眾多省外房企，正在不斷蠶食昆滇市場(chǎng)份額。

昆明本土企業(yè)拓展市場(chǎng)的同時(shí)，省外房企也在陸續(xù)進(jìn)軍云南，一些企業(yè)甚至已經(jīng)扎根云南、在昆滇樓市形成強(qiáng)大力量。這類(lèi)企業(yè)，大膽實(shí)行走出來(lái)戰(zhàn)略，一則是處于企業(yè)本身的發(fā)展考慮，而另一方面，由于他們的拓展市場(chǎng)，讓昆明本土房企遭遇到了來(lái)自外部的壓力，生存環(huán)境進(jìn)一步惡化，生存壓力進(jìn)一步加劇。

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