“高富帥”聚首昆滇樓市 中小“屌絲”房企四面楚歌

首先是國內(nèi)一線國有、民營房地產(chǎn)大鱷，從10年前萬達入昆開始，到現(xiàn)在至少近20家企業(yè)在昆滇嶄露頭角。萬科、恒大、保利、中航、中海、雅居樂、聯(lián)想集團、TCL、龍湖、中信、中水電、中房、中坤集團、中國泛海集團、大連一方集團、億利資源集團、華僑城等，已經(jīng)在云南市場要么大肆擴張，要么剛剛開始布局。他們聚首云南，方式各有不同。其中，中航、中信是以股權(quán)收購方式，將項目收入囊中。

就連星耀集團這樣已經(jīng)發(fā)展壯大起來的企業(yè)，也最終沒能逃過這一輪調(diào)控的劫難，因信托融資發(fā)生償還困難，其星耀水鄉(xiāng)就此改姓中信，更勿論中小房企的生存壓力。

國內(nèi)一線房企的進入，雖然目前在整個云南房地產(chǎn)市場中的占有率還不高，但他們由于“高富帥”的特征，資源優(yōu)勢、資本優(yōu)勢、融資優(yōu)勢等集于一身，其發(fā)展后勁十足，必將逐步擠壓中小房企的發(fā)展空間，在接下來的競爭中，他們的沖鋒陷陣，必將讓中小房企的發(fā)展付出更多的代價，也因此中小房企的生命力日漸式微。

其次是外資滲透昆滇樓市。2011年9月28日，歷時3個半小時，經(jīng)過83輪角逐，香港恒隆地產(chǎn)以創(chuàng)紀(jì)錄的34.968億元競得原昆明市政府地塊，折合樓面地價8712元/平米，4163萬元/畝，創(chuàng)昆明土地交易歷史新高，昆明新地王由此產(chǎn)生。香港恒隆集團將在原昆明市政府地塊投資建設(shè)成“恒隆廣場”，打造昆明市中央商務(wù)核心區(qū)的城市大型綜合體項目。近日，云南房網(wǎng)也已報道恒隆廣場外圍圍擋正在架設(shè)，估計項目施工很快啟動。

2012年6月13日，香港嘉里集團旗下公司香格里拉國際飯店（昆明）有限公司以底價競得東風(fēng)東路88-96號2宗地塊，2宗土地分別為商務(wù)金融與住宿餐飲用地，將用于建設(shè)昆明香格里拉國際飯店。

上述兩家港資企業(yè)以及另外一家港資企業(yè)利嘉實業(yè)在最近兩年紛紛選擇落子昆明，進行高端商業(yè)、商務(wù)項目開發(fā)，從利好來看，他們的到來，將很好的為云南本土企業(yè)展示其先進的開發(fā)設(shè)計理念和運營管理水平；但如果從負面影響來看，外資憑借其成熟的運營、管理、開發(fā)以及資金實力，會迅速滲透到當(dāng)?shù)厥袌�，這樣一來，本土房企的樓市競爭壓力再次陡然增加。

第三種力量就是本土國有資本重返地產(chǎn)。上個世紀(jì)90年代，昆明市場上活躍的房地產(chǎn)企業(yè)不外乎官房、盤房、西房、五房、城建、城建綜合、中林、興云、紅塔等國有房地產(chǎn)企業(yè)，而進入新世紀(jì)，眾多國有房企通過改制變成民營企業(yè)。而隨著昆明城市化進程的不斷加快，國有資本開始重返樓市，包括省級國有企業(yè)云南城投、云投建設(shè)、云南文投、建工集團以及市級國有企業(yè)昆明滇投、昆明土投、昆明軌投、昆明城投、昆明產(chǎn)投等企業(yè)，近年來都紛紛開始投身房地產(chǎn)開發(fā)，以云南城投為例，單就今年，便一口氣推出融城金階、融城優(yōu)郡、夢云南·云林瀾山、夢云南·海東方、夢云南·太陽山五大項目，涉及范圍更是包括了住宅、商業(yè)、旅游地產(chǎn)。

由于限購令和金融緊縮政策，讓財力單薄、融資手段單一的民營房企不得不收縮戰(zhàn)線，可是國有企業(yè)卻是實力雄厚、資源調(diào)動能力強、融資渠道多元化，在限購令實施、中小民營房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊繃的情況下，國有資本在樓市上的第二次“黃金歲月”正在穩(wěn)步到來。對于民營企業(yè)來說，他們或許通過樓市黃金十年的積淀，積累了很好的企業(yè)勢力和內(nèi)功，但面對聲勢浩大的國有資本重返樓市，民企只能扼腕嘆息。

第四類就是本文的主角——本土房企。在本土房企中，已經(jīng)發(fā)展壯大起來的諸如俊發(fā)等企業(yè)順勢擴張，已經(jīng)是跳出三界外不在五行中，他們的生存壓力遠遠沒有本土中小房企那么大。外來大鱷入滇、外資滲透昆明、本土國有資本重返樓市，尤其是在樓市限購令持續(xù)發(fā)威的檔口，對于云南本土企業(yè)龍頭老大俊發(fā)來說，逆市擴張、尋求發(fā)展，或許才是品牌房企對抗低迷樓市的最好手段。從聯(lián)盟路上的一家小企業(yè)發(fā)展成為10盤聯(lián)動、八駿發(fā)中國的本土標(biāo)桿房企，俊發(fā)可謂是云南民企學(xué)習(xí)的榜樣。

目前，俊發(fā)已經(jīng)將目光對準(zhǔn)西南，先后在成都、貴陽開發(fā)項目，而海南也成為了俊發(fā)學(xué)習(xí)旅游地產(chǎn)開發(fā)的機會型項目所在地。對于一家民營企業(yè)，俊發(fā)很好的扮演了市場競爭者和參與者的角色，在面對外來大鱷、國有資本以及外資滲透等多種實力角逐的情況下，俊發(fā)依靠自身實力，在企業(yè)發(fā)展和未來布局上，贏得了先機。除了俊發(fā)等少數(shù)幾家勢力民企外，至少到目前，云南本土其他民企的生存壓力還是非常之大。

第五種力量就是國內(nèi)二線房企落子昆明。除了以上說到的四種力量外，昆滇樓市第五大力量是來自于外省的二線房地產(chǎn)企業(yè)。近年，昆明土地市場頻繁遭遇外省房企業(yè)狙擊，云南藍光和駿地產(chǎn)、云南頤嶺置業(yè)、廣電地產(chǎn)等企業(yè)先后拿地昆明，布局昆滇樓市。而除了這些對于昆明市場還比較陌生的企業(yè)外，中豪地產(chǎn)、國福地產(chǎn)、建發(fā)地產(chǎn)、云南德潤城市投資等眾多省外房企，正在不斷蠶食昆滇市場份額。

昆明本土企業(yè)拓展市場的同時，省外房企也在陸續(xù)進軍云南，一些企業(yè)甚至已經(jīng)扎根云南、在昆滇樓市形成強大力量。這類企業(yè)，大膽實行走出來戰(zhàn)略，一則是處于企業(yè)本身的發(fā)展考慮，而另一方面，由于他們的拓展市場，讓昆明本土房企遭遇到了來自外部的壓力，生存環(huán)境進一步惡化，生存壓力進一步加劇。

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