生存壓力測試中小房企處境堪憂

中小房地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)受前所未有的考驗(yàn)！五種力量角逐昆滇樓市，誰主沉浮呢？

以北京為例，根據(jù)北京房協(xié)過去五年跟蹤的數(shù)據(jù)來看，萬科、保利、中海等十大品牌房企在過去五年間拿地的集中度越來越突出，以北京市場為例，在1000多家在冊房企中，十大品牌房企2011年拿地總量占北京住宅用地供應(yīng)量的45%�！敖衲甑臄�(shù)據(jù)我們還在檢測當(dāng)中，但大的趨勢是一樣的，而且有越來越集中的態(tài)勢。”負(fù)責(zé)為中房協(xié)和北京市房協(xié)提供監(jiān)測數(shù)據(jù)的東方金城國際信用評估有限公司副總經(jīng)理劉世平說，作為判斷房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況四大數(shù)據(jù)之一，五成土地集中在十大房企手中，且有愈演愈烈的趨勢，說明隨著調(diào)控的深入，資源的集中度越發(fā)凸顯，當(dāng)下通過低價(jià)儲備大量土地的開發(fā)商勢必成為未來市場的主導(dǎo)者，進(jìn)而會出現(xiàn)“強(qiáng)者愈強(qiáng)”現(xiàn)象�！拔覀兡壳暗母櫱闆r顯示，以北京市場為例，十大房企手中握著的年度土地待開發(fā)面積總量已經(jīng)占到整個市場比重的93%，換句話說，兩年以后的供應(yīng)超過九成集中在這10家當(dāng)中�！眲⑹榔脚袛�，隨著調(diào)控的深入，行業(yè)內(nèi)部兩極分化趨勢進(jìn)一步加深。

不僅僅是土地，隨著銷售回暖，品牌房企資金回流狀況持續(xù)改善，而且很重要的一點(diǎn)是，逐步放寬的房地產(chǎn)信貸也在向品牌房企集中。也就是說，在調(diào)控政策的壓力下，品牌房企獲取貸款的能力遠(yuǎn)大于中小房企。北京市銀行業(yè)協(xié)會專職副會長李陽也曾坦言，在審批信貸額度時，品牌房企獲取率確實(shí)較高，且未來這種趨勢依然會延續(xù)。

限購令是把雙刃劍，一刃橫向購房者，一刃直接抹了房企的脖子，尤其是中小房企的脖子�？梢韵胍姡S著昆滇市場的進(jìn)一步發(fā)展，國內(nèi)一線大鱷、本土國企資本、本土品牌房企將逐步主導(dǎo)昆滇房地產(chǎn)市場，他們的土地占有率、資金占有率、市場占有率將逐步提高，中小房企必將經(jīng)歷一場規(guī)模浩大的整合與被整合，其發(fā)展空間和生存空間越來越小。

這就是因?yàn)橐豁?xiàng)限購令政策所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場生態(tài)環(huán)境的變化，這就是樓市第三次巨變在產(chǎn)業(yè)鏈上的可以預(yù)見的巨變之一。

對于廣大中小房企來說，最好的日子應(yīng)該是那個充分利用資金杠桿、“以小博大”的年代，以少量自有資本撬動項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)，快速銷售實(shí)現(xiàn)利潤，大賺一筆收手或者轉(zhuǎn)戰(zhàn)下一個項(xiàng)目。然而，由于市場遭受限購影響，購房群體普通陷入觀望情緒，開發(fā)商原本打算快速銷售、快速得利的如意算盤也只能打空，由于銷售周期延長，原本計(jì)算好的利潤空間被擠壓殆盡，一旦遭遇銷售困境或者融資困境，開發(fā)商必定面臨“斷臂求生”的局面。

今年年初，昆明金坤世紀(jì)項(xiàng)目正是資金鏈斷裂最終被債主中恒泰一口吃掉；而下半年昆明萬科出手云上城和啟鴻假日城市，也多多少少與浙聯(lián)地產(chǎn)、啟鴻地產(chǎn)兩家企業(yè)資金鏈緊張有關(guān)。昆滇市場的大魚吃小魚還不只這些，早年的東驤神駿被云南城投收編、美城國際被保利拿下、盛唐城魂歸俊發(fā)、世博首岸歸入巨和地產(chǎn)旗下將成南亞未來城系列、上錦城變身廣電地產(chǎn)的蘭亭上錦、摩根道打上金成集團(tuán)烙印、星耀水鄉(xiāng)改姓中信、五甲塘被中航收入囊中、吹簫巷部分股權(quán)出讓中天、滇池泊屋投身華融信托……

在樓市調(diào)控重點(diǎn)打擊投資投機(jī)需求的同時，資金儲備薄弱、市場抗壓能力差的中小企業(yè)漸漸成為第一個倒下的群體，即使勉強(qiáng)維生，最終也逃不出被并購、入股或者破產(chǎn)的命運(yùn)。在樓市因限購進(jìn)入第三次巨變的過程中，一窮二白的中小房企會變得越來越拮據(jù)，而原本膀大腰圓的大型房企，在接手現(xiàn)成的“媳婦兒”之后，掛上自己的金子招牌，照樣能傳宗接代。這些企業(yè)會利用自身的資源和融資優(yōu)勢，繼續(xù)對項(xiàng)目進(jìn)行操盤，只要保證充足的資金鏈，不愁房子賣不出。而那些早早“賣子求生”的企業(yè)，只能在樓市調(diào)控的市場大背景下，成為大鱷們觥籌交錯中黯然離去的背影。

嚴(yán)厲的樓市調(diào)控、冷清的市場氛圍、緩慢的銷售過程加之多方勢力的相互競爭，讓中小房企在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，一直處于被動局面。除了遭受市場冷落，銷售受阻、資金鏈緊張外，還得時刻面臨多重市場力量的襲擾和競爭，面對日漸壓縮的開發(fā)利潤以及日趨嚴(yán)峻的市場形勢，中小房企的生存壓力也正在日漸加大。

這是一場“高富帥”和“屌絲”的決斗，決斗的結(jié)局，似乎已經(jīng)沒有了懸念。（宛鋼/《云觀察》·云南房網(wǎng)資訊中心）

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