二、土地市場分析
2.1 2015-2017年昆明整體土地供銷價走勢
土地市場2017年上半年成果喜人，整體呈現(xiàn)量價齊升的狀態(tài)。成交環(huán)比上漲25.56%，地價增至425萬元/畝，成交總金額198.54億，達(dá)歷年新高。 2017年上半年土地供應(yīng)57宗，面積3467畝，成交67宗，面積4675畝，樓面價2330元/㎡，溢價率9.30%。 （萬達(dá)在草海片區(qū)以底價拿下的23宗土地樓面價為4158元/㎡，新希望在高新板塊拿下的4宗土地樓面價為6358元/㎡，且溢價率為208.2%，此兩次拿地拉高了樓面價及溢價率）。
2.2 2017年上半年各性質(zhì)土地供銷價對比
2017年上半年純住宅用地供應(yīng)1952畝，占比56%；成交2701畝，占比58%，單價421萬元/畝。住宅兼容商業(yè)性質(zhì)的地價最高，為608萬元/畝。
2.3 各區(qū)域土地供銷價對比分析
2017年上半年土地供銷主要集中在西山區(qū)和官渡區(qū)，供應(yīng)占比分別為50%和34%，成交占比分別為45%和44%；五華區(qū)因新希望溢價208%拿下4宗土地，使得樓面地價居于榜首，為5362元/㎡；呈貢區(qū)僅兩宗土地成交。
2.4 各板塊土地供銷價對比分析
南市區(qū)和西市區(qū)為17年上半年土地供求熱點區(qū)域。紅星美凱龍、鑫海匯、北大資源、恒大、金科等一線房企布局會展板塊；萬達(dá)和新希望則將目標(biāo)轉(zhuǎn)向西市區(qū)；未來房地產(chǎn)熱門地區(qū)將圍繞廣福路和環(huán)湖東路沿線以及呈貢高鐵和東西三環(huán)地鐵附近。
高新板塊因新希望以208.2%的溢價率拿下的4宗土地，使得樓面價增長至5362元/平米。
2.5 2017年上半年拿地房企TOP10
【 開發(fā)商排名】 2017年開發(fā)商拿地最大面積為萬達(dá)地產(chǎn)在西山片區(qū)拿地1375畝，用于建設(shè)萬達(dá)城。拿地金額前三位是萬達(dá)、新希望和云南菌悅實業(yè)。
2.5 2017年上半年土地成交TOP10
【 成交樓面地價TOP10】 2017年上半年成交樓面地價前十中7宗由萬達(dá)地產(chǎn)競得，3宗由新希望地產(chǎn)競得，最高樓面地價為7651.7元/㎡。
2017年上半年土地成交TOP10
【 成交總價TOP10】 2017年上半年成交地塊最高總價為16.99億元，為商業(yè)用地，由萬達(dá)競得。成交總價前十以住宅用地為主，為萬達(dá)、北大資源和新希望獲取。
2.6 城中村改造研究
城中村改造發(fā)展歷程：昆明城中村改造自2008年開始至今，歷經(jīng)8年時間，目前城中村改造項目基本過半，改造工作推進(jìn)進(jìn)度緩慢。
城中村改造現(xiàn)狀：數(shù)量多，分布廣。 昆明主城建成區(qū)面積為397平方公里（2014年），截止2015年，昆明市城中村個數(shù)為382個，約1平方公里一個。
城中村分布：截止2015年底，全昆明市共有382個城中村被列入改造；從區(qū)域數(shù)據(jù)來看，昆明市城中村主要集中于南市區(qū)（141個）、中市區(qū)（75個）、西市區(qū)（73個），前三名占比達(dá)76.65%。
城中村項目進(jìn)度：從2008年推進(jìn)以來，截止2017年6月，昆明市城中村累計未拆遷個數(shù)為156個；拆遷中23個；已拆遷未啟動4個；未上市54個。昆明城中村改造面臨問題：建筑密度大，容積率高，拆遷成本控制難度大； 村民對補償標(biāo)準(zhǔn)期望過高等原因致使開發(fā)商不愿插手城中村改造，導(dǎo)致推進(jìn)進(jìn)度緩慢。
城中村土地成交情況：城中村2014年以來改造速度放緩，一度出現(xiàn)停滯；截至2017年6月底，城中村成交210
個，未成交142個，政策性用房17個，四退三環(huán)一護(hù)12個。城中村改造項目體量大，主要以商辦項目和綜合體項目為主，占據(jù)昆明市商品房供應(yīng)的半壁江山，未成交城中村開發(fā)潛力大，是潛在的開發(fā)機遇。針對政府出臺不斷完善的城中村改造退出機制，意味著城中村改造項目在未來具有可參與的可能性。
土地市場小結(jié)
供求價：2017年上半年，昆明土地市場成果喜人，量價齊升，出現(xiàn)整體供銷兩旺的景象。供應(yīng)3647畝，成交面積4675畝，成交單價425萬元/畝，成交總金額198.54億。因歷年關(guān)系土地供應(yīng)相對減少，但成交面積、單價、金額均有一定幅度上漲，土地市場一路飄紅。
土地性質(zhì)：上半年純住宅用地供應(yīng)1952畝，成交2701畝，樓面地價2159元/㎡；商業(yè)用地供應(yīng)744畝，成交1331畝，樓面地價2265元/㎡；住宅兼容商業(yè)用地供應(yīng)771畝，成交662畝，樓面地價3129元/㎡。 區(qū)域板塊：南市區(qū)和西市區(qū)為17年上半年土地供求熱點區(qū)域；西山板塊由于萬達(dá)拿地影響，17年供求價均處于高位。
出讓方式：昆明土地市場透明度低，掛牌為主，純住宅與純商業(yè)用地為主流供地方式。從掛牌價格來看，昆明土地市場利潤空間高，但除去“外掛成本”，利潤空間與拍賣價格差異不大。外來開發(fā)商在昆明陷入“有錢拿不到地”的尷尬局面，為破局，多數(shù)外來開發(fā)商采用合作開發(fā)、收購、城中村改造等多元化拿地方式。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論