昆明房價為什么會漲？局部限購恐怕開錯了藥方

3月1日是農(nóng)歷正月十四，按許多地方的傳統(tǒng)習(xí)俗，這一天年還沒有過完，但昆明市調(diào)控樓市的行動已經(jīng)無法再等，當天，昆明出臺了10條房地產(chǎn)新政，其中的核心是，從政策實施之日起，在昆明市部分房地產(chǎn)熱點區(qū)域購買的新房必須持有3年以上才能銷售。這一政策，被包括云南房網(wǎng)在內(nèi)的部分媒體解讀為“定點打擊”，意在抑制炒房，限制投資性買房。

昆明春之眼建設(shè)

昆明在2018年春節(jié)過后不到半個月就緊急出臺“限售令”，是因為在此之前，昆明房價已經(jīng)連續(xù)18個月上漲，去年底的房價漲幅一度領(lǐng)跑全國，調(diào)控顯然是為了給昆明樓市降溫，抑制房價過快上漲。而僅僅是對局部地區(qū)的新房進行“限售”，而不是像幾年前一樣直接“限購”，透露出政策制訂者這樣的判斷：昆明房價上漲過快，是因為有人炒房，是投資性需求拉動了過去一年多的房價上揚。只要控制了炒房，昆明房價自然會恢復(fù)平穩(wěn)。

事實果真如此嗎？恐怕不見得。根據(jù)我們的長期觀察，造成昆明新房價格持續(xù)上漲的主要原因，有以下幾方面的因素：

被長達3年半的限購政策所壓制的改善性需求、投資需求，從2016年開始大量釋放。

2011年，昆明開始限購，這一限就是3年半，直到2014年8月，限購政策才正式取消。按當時限購政策規(guī)定，已經(jīng)有2套房的家庭不得再購房第三套房，而擁有一套房的家庭雖然還可以買一套，但因為不是首套房，而且改善性購房的面積往往比較大，所以無論首付比例還是貸款利率都受到“歧視”，這嚴重壓制了改善性購房的需求，而投資性購房也基本銷聲匿跡。

在一個正常的市場上，改善性購房、投資性購房都屬于正常需求，但昆明長達3年半的限購，讓改善性需求受到極大壓制。當時，一些沒有購房資格但又必須要買房的人，不得不采取各種變通措施，比如“假離婚”、“偽造社保繳納記錄（因為外地購房者必須要有昆明本地社保）”等，甚至有私底下更改產(chǎn)權(quán)查檔結(jié)果的情況。所有這些打擦邊球的手段，當時昆明許多樓盤的置業(yè)顧問、二手房中介都不陌生，可是買一套房如此大費周折，又有多少人愿意冒險“假離婚”、“偽造檔案”呢？所以可想而知，在2011年到2014年下半年期間，昆明被積壓的改善性購房需求有多少。

有人也許會說，限購期間購買第二套房并不受限，一般的改善性購房還是可以買房的，但這時一方面購買第二套房貸款條件苛刻，另一方面，在限購期間，二手房的房價和成交量都不理想，改善性購房者出手原有住房的條件并不好。舊房不好賣當然會影響買新房。還有一個影響改善性購房的重要因素是，在限購政策的影響下，開發(fā)商將開發(fā)重點都放在了“剛需”上，針對改善性需求的產(chǎn)品數(shù)量較少，高端產(chǎn)品更少。

盡管從2014年9月以后，昆明便取消了限購，但開發(fā)商的產(chǎn)品調(diào)整不可能在一夜之間發(fā)生，要根據(jù)取消限購后的市場形勢拿地、規(guī)劃、建設(shè)改善性住宅，至少需要一年以上的時間，這也就到了2015年年底2016年初了，而昆明房地產(chǎn)市場上改善性購房的比例明顯上升，房價開始上漲，也就是從2016年初開始的。

改善性需求增加后，房地產(chǎn)企業(yè)大量增加精品、高端房源，改變了3年限購期間以“剛需”為主打產(chǎn)品的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，也拉動了房價上漲。

從2016年下半年開始，昆明房地產(chǎn)市場的一個明顯變化是，開發(fā)商大量引入高端產(chǎn)品，將開發(fā)重點放到了滿足改善性需求方面。

無論是外來的萬科、金科、恒大、融創(chuàng)、中海等，還是本地的俊發(fā)、城投置業(yè)，都顯著增加了精品改善性產(chǎn)品的比例，比如萬科引入翡翠系，金科開發(fā)江湖海，融創(chuàng)更是聲稱只開發(fā)精品，本土的俊發(fā)和城投，也都在多個項目中加大大面積高端產(chǎn)品的比例。

以改善性需求為主的精品、高端產(chǎn)品，不僅是面積相對較大，更重要的是產(chǎn)品設(shè)計標準較高，品質(zhì)也更好，當然反映在價格上也就比一般“剛需”產(chǎn)品更高。由于從2016年到2017年，這類產(chǎn)品越來越多，所以對昆明房價的整體推動也就越來越大。但你很難說這種價格提升是不合理的。

昆明市在項目規(guī)劃條件上更為合理的調(diào)整，增加了近兩年昆明住宅產(chǎn)品的多樣化，也在一定程度上拉動房價上漲。

從2009年昆明市大規(guī)模改造城中村，一直到3年半的限購期間，昆明為新開發(fā)項目限定了相當苛刻的規(guī)劃條件，導(dǎo)致在相當長一段時間里，昆明樓市上大量充斥高容積率的高層塔樓，板樓及多層住宅近乎絕跡。而眾所周知，高容積率的高層塔樓成本相對較低，產(chǎn)品品質(zhì)受限，反映在房價上，這段時間里昆明住房價格的漲幅也就不大。

最近2年，昆明開始大量出現(xiàn)板樓甚至多層洋房，板樓和多層洋房有更好的品質(zhì)，當然也就意味著更高的價格。

精裝修住宅的比例越來越大，直接推升昆明房價走高。

昆明在3年半的“限購”與樓市低潮期，本地開發(fā)商大量休克、死亡，外來房企逐漸成為昆明房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)者。外來房企和本地房企在產(chǎn)品開發(fā)上的最重要區(qū)別，是外來房企更愿意開發(fā)精裝房，而本地房企基本是毛坯房主打。本土房企大規(guī)模退出市場的代價是，價格更高的精裝房在昆明市場上越來越多，昆明整體房價自然也就上去了。因為同樣的商品住宅，精裝房的價格比毛坯房高出10%以上，對房價的推動相當直接。

外來大型房企的品牌溢價，也是拉動昆明房價的誘因之一。

本地房企退出，外來大型房企逐漸占據(jù)昆明市場主導(dǎo)的另一個結(jié)果是，資金實力更為雄厚，對業(yè)績追求也更為直接的外來大公司，在項目定價上更為大膽，更重視利潤，房價更高。這樣的例子很多：某個項目被一家外來知名房企接盤后，僅僅是改了個名字，房價就馬上提高一截。

外來房企這樣做的理由似乎也很充分，因為它們實力雄厚，可以保證交房，品質(zhì)也沒有大問題，房產(chǎn)證也辦得下來，當然也應(yīng)該比動不動就爛尾、延期交房、偷工減料，交房幾年都拿不倒房產(chǎn)證的本地房企賣得更貴一些。

另外，有些樓盤在本地房企手上已經(jīng)爛尾、停工很長時間，開發(fā)成本不斷上升，外來房企處理完債務(wù)等遺留問題后，漲價也在情理之中，提心吊膽的購房者此時除了再多花點錢，也沒有更好的選擇。比如被碧桂園接盤的沸城就是如此。

在銀行去杠桿的背景下，金融機構(gòu)給與二手房的評估價格過低，貸款條件嚴格，導(dǎo)致部分需求直接轉(zhuǎn)向購買一手房，加大了一手房需求。

最近一兩年，中國銀行業(yè)的政策取向是“去杠杠”，降低金融風(fēng)險，給昆明二手房市場帶來的影響是，金融機構(gòu)對二手房的評估相當保守，比如售價100萬的二手房可能貸款評估只有80萬，這就相當于間接提高了二手房的首付比例，增加了購買二手房的資金門檻，但購買一手房卻沒有這樣的問題，所以部分原本計劃購買二手房的客戶，轉(zhuǎn)而改為直接買新房，去年昆明上千萬平方米的新房銷售面積中，有一部分就是這樣產(chǎn)生的。

需求增加而供應(yīng)沒有多少增加，房價能不漲嗎？

以地鐵、高鐵為代表的中國現(xiàn)代軌道交通，改變了中國人置業(yè)的空間觀。

很多人注意到，昆明房價快速上漲的時間，幾乎與昆明開通高鐵的時間高度吻合，也與昆明地鐵逐漸形成網(wǎng)絡(luò)的時間高度吻合。

如果說像地鐵這樣的城市交通體系，對房價有直接推動還容易理解的話，那么，高鐵和房價的關(guān)系，恐怕是被人忽略了。實際上，高鐵正在改變中國人置業(yè)的空間觀，也就是說，有了高鐵系統(tǒng)，工作地點和居住地點的距離可以增加到100公里以上。而借助發(fā)達的高鐵，跨地域異地養(yǎng)老也逐漸成為可能。過去一年多呈貢新城新房需求大增，與此不無關(guān)系。

總的來說，昆明房價連續(xù)上漲，客觀上有許多合理性、必然性，導(dǎo)致房價上漲的因素也很多，炒房絕不是主要原因，更不是唯一原因。市場上出現(xiàn)炒房者，其實是房價上漲的結(jié)果，而不是原因。如果調(diào)控的眼睛只盯著投資客，恐怕會開錯“藥方”。

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