二級(jí)市場(chǎng)
【整體供銷(xiāo)】2018年新增供應(yīng)874萬(wàn)㎡，同比上漲37%；銷(xiāo)量755萬(wàn)㎡，同比下降7%。（數(shù)據(jù)只含普通商品住宅，不含政策房）
【整體成交價(jià)格】2018年商品住宅價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)，全年均價(jià)13814元/㎡，均價(jià)比2017年高了3030元/㎡，同比增長(zhǎng)28%
【整體存量】截止2018年年底，住宅存量573萬(wàn)㎡，同比上漲29%。按照2018年月均去化63萬(wàn)㎡，住宅約需9.1個(gè)月去化，去化周期較2017年雖有所上漲，但住宅物業(yè)認(rèn)可度高，去化壓力不大。
【各建筑形態(tài)供銷(xiāo)存價(jià)對(duì)比】2018年商品住宅供銷(xiāo)存主力為高層（供占59%、銷(xiāo)占59%、存占54%）。成交均價(jià)最高為獨(dú)棟別墅，價(jià)格是25358元/㎡；最低為中高層，價(jià)格是12826元/㎡
【區(qū)域供銷(xiāo)存價(jià)對(duì)比】2018年商品住宅供銷(xiāo)存南市區(qū)占主力（供占42%，銷(xiāo)占42%，存占46%），其次為北市區(qū)。成交均價(jià)最高為中市區(qū)16610元/㎡，最低為呈貢區(qū)，售價(jià)10600元/㎡。
【區(qū)域2017年VS2018年供銷(xiāo)對(duì)比】南市區(qū)兩年供銷(xiāo)均占主力，所有區(qū)域新增均增加，西市區(qū)增加，其他區(qū)
域基本持平。
【板塊2017年VS2018年】官南、東南、東市、北市、中心板塊供應(yīng)增加。高新、西山、北市板塊銷(xiāo)量增加。
【分面積段供求關(guān)系】80-100㎡面積段供應(yīng)占比逐年下降，140-160㎡較大面積段產(chǎn)品供應(yīng)占比逐年增加；80-100㎡面積段產(chǎn)品成交占比下降達(dá)4%；120-180㎡面積段產(chǎn)品成交占比增加，100-120㎡、180-200㎡和200㎡以上面積段產(chǎn)品成交占比基本持平，市場(chǎng)在向改善型物業(yè)轉(zhuǎn)變。
商業(yè)市場(chǎng)
【整體供銷(xiāo)存價(jià)】2018年商業(yè)新增55萬(wàn)㎡，同比下降32%；成交量52萬(wàn)㎡，同比下降12%；均價(jià)23412元/㎡，同比持平；存量555萬(wàn)㎡，同比持平；按照2018年月均去化4.33萬(wàn)㎡，需128個(gè)月去化。
【區(qū)域供銷(xiāo)存價(jià)對(duì)比】2018年商業(yè)供銷(xiāo)存均是南市區(qū)占主力（供占28%，銷(xiāo)占44%，存占34%）。東市區(qū)
供銷(xiāo)存占比均最小。售價(jià)最高為中市區(qū)29043元/㎡，售價(jià)最低為東市區(qū)21610元/㎡。
寫(xiě)字樓市場(chǎng)
【整體供銷(xiāo)存價(jià)】2018年寫(xiě)字樓新增量48萬(wàn)㎡，同比上漲78%；成交39萬(wàn)㎡，同比下降42%；成交均價(jià)13537元/㎡，同比上漲13%。存量274萬(wàn)㎡，按照2018年月均去化3.29萬(wàn)㎡，需83個(gè)月去化 。
公寓市場(chǎng)
【整體供銷(xiāo)存價(jià)】2018年公寓新增86萬(wàn)㎡，同比持平；成交66萬(wàn)㎡，同比下降18%；均價(jià)10661元/㎡，同
比上漲29%；存量181萬(wàn)㎡，按照2018年月均去化7.17萬(wàn)㎡，需25個(gè)月去化。
【區(qū)域供銷(xiāo)存價(jià)對(duì)比】2018年公寓新增供應(yīng)西市區(qū)最多，占比35%；南市區(qū)銷(xiāo)量最高，占比33%；存量也
主要集中在南市區(qū)，占比31%；成交均價(jià)最高為中市區(qū)14526元/㎡。
房企研究
【房企進(jìn)駐情況 】2012年前，昆明市場(chǎng)以本土開(kāi)發(fā)商為主，2012年后外來(lái)知名開(kāi)發(fā)商集中進(jìn)入，2017年更多開(kāi)發(fā)商看好昆明市場(chǎng)，較多開(kāi)發(fā)商進(jìn)入和準(zhǔn)備進(jìn)入，市場(chǎng)格局逐漸發(fā)生改變。2018年又一批外來(lái)房企在昆拿地。
【房企集中度——全國(guó)銷(xiāo)售前十 】截止2018年底，全國(guó)排名前20開(kāi)發(fā)商僅有2家未進(jìn)入昆明。全國(guó)前20開(kāi)發(fā)商2018年昆明銷(xiāo)售額占比38%。
【房企拿地模式 】由于昆明土地市場(chǎng)“透明度低”，知名開(kāi)發(fā)商若僅通過(guò)招拍掛獲取優(yōu)質(zhì)土地難度較大，因此，他們也通過(guò)其他途徑獲取土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。拿地多元化已成為外來(lái)企業(yè)在昆明“生存”的必要手段。
后市預(yù)判：穩(wěn)中求變 自強(qiáng)之年
【全國(guó)預(yù)判——經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)繼續(xù)】
經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象：①大量中小企業(yè)反映，企業(yè)非常難做；
②企業(yè)違約的情況越來(lái)越嚴(yán)重；
③非銀行金融機(jī)構(gòu)大量出問(wèn)題；
④股市非理性下滑；
⑤中美貿(mào)易戰(zhàn)爭(zhēng)
穩(wěn)金融——保證中性穩(wěn)健的貨幣政策、保證流動(dòng)性充足、貨幣政策必須順暢的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)；
去杠桿——去杠桿政策現(xiàn)在要加以調(diào)整；
穩(wěn)外匯——海外并購(gòu)、“一帶一路”投資，將使用人民幣投資，不再 動(dòng)用外匯儲(chǔ)備了
穩(wěn)股市——提高上市公司質(zhì)量、減少行政對(duì)股市的干預(yù)、需要長(zhǎng)期資金支持；
防泡沫——防止資產(chǎn)泡沫破滅，引爆整個(gè)金融動(dòng)蕩
【昆明預(yù)判——政策】2018年昆明連續(xù)出臺(tái)政策，限售、限購(gòu)、限價(jià)，市場(chǎng)立即進(jìn)入調(diào)整期，預(yù)計(jì)昆明將繼續(xù)保持目前當(dāng)前政策。預(yù)計(jì)未來(lái)昆明會(huì)保持較為寬松的政策環(huán)境，加碼調(diào)控可能性小。
【昆明預(yù)判——主城土地預(yù)供應(yīng)】各版塊中，呈貢、東南、東市、官南、滇池、高新六個(gè)板塊未來(lái)一年預(yù)計(jì)土地供應(yīng)均超過(guò)1000畝，新入昆明開(kāi)發(fā)商在此板塊內(nèi)拿地較有機(jī)會(huì)；
【昆明預(yù)判——主城外溢區(qū)域】昆明主城區(qū)拿地困難，大量的開(kāi)發(fā)商紛紛關(guān)注主城周邊距離較近的可以承接
主城外溢的區(qū)域去拿地開(kāi)發(fā)。
【昆明預(yù)判——供求】2018年商品房供應(yīng)1062萬(wàn)方，成交913萬(wàn)方，整體供求趨于平衡；結(jié)合近兩年土地成交以及過(guò)規(guī)項(xiàng)目推導(dǎo)，2019年全年預(yù)計(jì)供應(yīng)1500萬(wàn)方，去化在900-1000萬(wàn)方。
【昆明預(yù)判——價(jià)格】預(yù)計(jì)2019年如果在政策不松動(dòng)的情況下，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)暴漲（上浮不得超過(guò)6%），很有可能在19年會(huì)橫盤(pán)甚至回落，開(kāi)發(fā)商大多會(huì)采取以?xún)r(jià)換量的營(yíng)銷(xiāo)模式。辦公和商業(yè)在價(jià)格上會(huì)持續(xù)回落。
【昆明預(yù)判——產(chǎn)品】高層依然是主力供銷(xiāo)產(chǎn)品；市場(chǎng)正在向改善型物業(yè)轉(zhuǎn)變，120-180㎡面積段將是未來(lái)主流產(chǎn)品。
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