中國人骨子里對(duì)房子的執(zhí)念，造就了中國房地產(chǎn)的輝煌時(shí)代，成為國家飛速發(fā)展階段的重要經(jīng)濟(jì)支柱。很多人因此享受到了房地產(chǎn)行業(yè)帶來的紅利，房子也成了很多人眼中“只漲不跌”的資產(chǎn)。
直到國家“房住不炒”的指導(dǎo)方針出現(xiàn)，“限購”、“指導(dǎo)價(jià)”、“房貸緊縮”等等一系列組合拳出臺(tái)，讓過熱的房市逐漸降溫。
對(duì)于有購房剛需的普通人來說，如何在樓市價(jià)格的起伏中找到買房的最佳時(shí)機(jī)，才是終極命題。
多地出臺(tái)“限跌令”
房價(jià)下跌不是目的，維穩(wěn)才是大勢(shì)所趨
相比于一線城市紛紛升級(jí)調(diào)控政策讓樓市“退燒”，部分三四線城市正在迎接“逆向”調(diào)控。
2021年8月21日，湖南岳陽發(fā)文規(guī)定商品房銷售的實(shí)際成交價(jià)格既不能高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，成為了第一個(gè)祭出“限跌令”的城市。
2021年8月31日，江蘇縣級(jí)市江陰也針對(duì)樓市發(fā)文提出：嚴(yán)禁低價(jià)(如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等)傾銷、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。
據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，近段時(shí)間還有沈陽、菏澤、昆明、惠州、桂林等地發(fā)布了類似“限跌令”政策。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企為了盡快回籠資金采取以價(jià)換量的方式可以理解，但部分房企打起價(jià)格戰(zhàn)的主意就值得警惕了。嚴(yán)控惡意降價(jià)不代表政府不允許房價(jià)下跌，而是不允許借降價(jià)來干擾市場(chǎng)秩序。
“如果房企無序降價(jià)，可能會(huì)引起業(yè)主的反對(duì)，造成很多新的情況和問題，類似聚眾鬧事等現(xiàn)象。同時(shí)，如果房企無序降價(jià)，則會(huì)干擾營銷秩序，對(duì)于同類房企的業(yè)務(wù)開展會(huì)有沖擊�！�
（以上數(shù)據(jù)來源：中國新聞網(wǎng)https://mp.weixin.qq.com/s/YUsIB93t9NDuH9m7m9Ty4g）
而這一系列的“限跌令”，恰恰說明了國家對(duì)房價(jià)調(diào)控的底線，說明了國家對(duì)房地產(chǎn)的根本態(tài)度：房價(jià)下跌不是做宏觀調(diào)控的目的，而維穩(wěn)房價(jià)，才是平衡經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活幸福感的大勢(shì)所趨。
搞清楚房子價(jià)格的底層邏輯，永遠(yuǎn)不會(huì)買虧
對(duì)于普通購房者而言，了解了國家的宏觀調(diào)控方向，頂多讓你了解市場(chǎng)的政策導(dǎo)向，但是什么價(jià)格買不會(huì)“虧”，才是普通購房者關(guān)心的問題。
要搞清楚房子會(huì)不會(huì)“買虧”，那我們就要從房子價(jià)格的底層邏輯說起。
供需關(guān)系，是影響價(jià)格的不變真理。
和所有商品一樣，房子價(jià)格同樣受到供需關(guān)系的影響，只不過房產(chǎn)的供需關(guān)系，不應(yīng)該簡單地分析市場(chǎng)存量和購房需求，因?yàn)殡S著人們生活水平的提高，購房需求不再是單一的剛需購房，而是還有改善購房、家庭成員分居、多地購房等復(fù)雜的感性因素。
因此在分析需求因素時(shí)，我們應(yīng)該去看那些更加穩(wěn)定、不容易變化的因素，才能更加準(zhǔn)確地判斷房價(jià)未來的趨勢(shì)。
1. 帶資源的房產(chǎn)，“供應(yīng)”永遠(yuǎn)緊張
這里的“資源”是廣義的“資源”，指代的是那些稀缺的、不可復(fù)制或是很難復(fù)制的附加值，正因?yàn)檫@種特質(zhì)，就注定永遠(yuǎn)處于供應(yīng)不足的狀態(tài)，而經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“供應(yīng)不足”是必然與價(jià)格成正比的。
放在城市中，這種“資源”通常包括自然景觀、人文因素、生活配套。三種因素互相協(xié)調(diào)、互相影響，通常我們認(rèn)為達(dá)到兩條即為值得購買，滿足三個(gè)條件的，就可以判定為“稀缺”的房產(chǎn)。
2. 在城市發(fā)展軸上的房產(chǎn)，“需求”永遠(yuǎn)高漲
我們所有人都見證了這30年來城市化飛速發(fā)展的進(jìn)程，我們也見證過很多從門可羅雀到人聲鼎沸的地段。
不同于一二線城市發(fā)展和擴(kuò)張都到了一個(gè)無法大規(guī)模前進(jìn)的勢(shì)態(tài)，三四線城市的城市活力依然有待挖掘。而有可觀發(fā)展?jié)摿Φ某鞘�，位于城市發(fā)展軸上的房產(chǎn)，通常意味著未來配套的越來越完善，意味著人口集中的趨勢(shì)，當(dāng)然也就意味著對(duì)房產(chǎn)無法估量的海量“需求”。
想要找到買房時(shí)機(jī)，要理解成本的算法
說完怎么看房子的價(jià)值，知道了應(yīng)該買什么樣的房，我們接下來就需要知道什么時(shí)候買。
自從股市普及之后，“抄底”這個(gè)詞也流行起來，對(duì)購房者而言，當(dāng)然也希望能“抄底”買房。但是房價(jià)的“底”和股價(jià)的“底”有著明顯的區(qū)別。股價(jià)的“底”往往是指某個(gè)特定的時(shí)間區(qū)間內(nèi)，價(jià)格曲線的底部，而房價(jià)的“底”和所有實(shí)物商品一樣，在于成本。
所以最佳的買房時(shí)機(jī)，當(dāng)然就是價(jià)格最接近成本的時(shí)候。
可是正常的商業(yè)邏輯成本都是不能說的秘密，普通購房者怎么知道房子的成本呢？其實(shí)我們并不需要了解特別細(xì)致，只需要看一個(gè)很簡單的公式：房產(chǎn)成本=拿地成本+建安成本+其他成本（比如：財(cái)務(wù)成本、管理成本、人工、稅籌等），畢竟我們只想知道買房時(shí)機(jī)，并不是去給開發(fā)商查稅的，大致了解即可。
1. 公開透明的拿地成本，要學(xué)會(huì)查詢
其實(shí)拿地成本都是公開透明的，當(dāng)?shù)氐淖〗ú抗倬W(wǎng)、房產(chǎn)門戶網(wǎng)站都會(huì)對(duì)拿地價(jià)格進(jìn)行信息披露，甚至都不用你算，會(huì)直接算出樓面價(jià)格以供參考。
唯一費(fèi)點(diǎn)功夫的就是去檢索這些資料，因?yàn)槟玫睾湍阗I房的時(shí)候有一定的時(shí)間差，找資料注定會(huì)費(fèi)點(diǎn)時(shí)間。
2. 建安成本直接決定房屋質(zhì)量
根據(jù)百度百科披露，2008年春節(jié)過后，在鋼材、水泥等建材的帶動(dòng)下，建安成本升至1734.1元。這還是十幾年前的數(shù)據(jù)，之后數(shù)據(jù)沒有更新，我們也無從查證，但是粗略按照2000元/㎡計(jì)算，只會(huì)低不會(huì)高。
（以上數(shù)據(jù)來源：百度百科）
3. 其他成本往往決定了生活品質(zhì)
建安成本其實(shí)只是整個(gè)建設(shè)成本中一個(gè)主要部分，實(shí)際情況是，小區(qū)配套的室外工程、地庫也是成本分?jǐn)傊械拇箜?xiàng)。而小區(qū)的環(huán)境、小區(qū)配套設(shè)施等這些生活的附加項(xiàng)，可以說是沒有上限的，畢竟有的高端樓盤一棵樹都要幾十萬。
除此之外，還有財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用，以及稅金、政府收費(fèi)等等一系列必然會(huì)發(fā)生，占比還不小的成本費(fèi)用。而這些費(fèi)用，會(huì)因?yàn)榻ㄖ䦟痈�、總建筑面積、當(dāng)?shù)卣叩鹊纫蛩夭煌煌?/p>
如果我們按照國家最低標(biāo)準(zhǔn)的綠化面積，以及三四線城市的成本費(fèi)用來估算，其他成本這一項(xiàng)保守估計(jì)應(yīng)該在1500元/㎡以上。
現(xiàn)在就是昭通的最佳買房時(shí)機(jī)
如果把成本公式套用在昭通，那么昭通的成本底價(jià)，也就是只算樓面成本和建安成本的底價(jià)是多少？
根據(jù)樂居買房2020年披露的昭通拿地價(jià)格一覽看出，昭通中心城區(qū)樓面價(jià)突破2000元/㎡，其他地區(qū)樓面價(jià)基本都在1000元/㎡左右。
（以上數(shù)據(jù)來源：https://www.sohu.com/a/419054218_99986045）
那除昭通中心城區(qū)外，昭通房產(chǎn)的成本底價(jià)大致可以估算為：1000元/㎡的樓面價(jià)+2000元/㎡的建安成本+1500元/㎡的其他費(fèi)用=4500元/㎡。
（以上數(shù)據(jù)來源：https://zhaotong.anjuke.com/market/zhaoyangqu/）
根據(jù)安居客昭陽區(qū)成交均價(jià)5894元/㎡的數(shù)據(jù)，在保障小區(qū)環(huán)境和配套的前提下，現(xiàn)在昭通的房價(jià)已經(jīng)非常接近成本價(jià)格了。也就是說，現(xiàn)在的昭通已經(jīng)到了買房的最佳時(shí)機(jī)。
兩種人，勸你們現(xiàn)在就買房
不是說“房住不炒”嗎？除了住房剛需人群，還有什么人應(yīng)該買房？
小編可不是要?jiǎng)衲恪俺捶俊�，而是想把住房剛需人群分個(gè)類：沒有房子的和對(duì)現(xiàn)在住的房子不滿意的。
沒有房子的，大家都能理解，為什么要?jiǎng)衲切⿲?duì)現(xiàn)在住的房子不滿意的人買房呢？
我們必須承認(rèn)一點(diǎn)，我們的生活是越來越好的，隨著生活質(zhì)量的提高，自然會(huì)對(duì)住房有升級(jí)需求�？墒呛芏嗳瞬⒉粫�(huì)提前意識(shí)到自己是有這個(gè)需求的，總會(huì)覺得等錢攢夠了，或者確實(shí)忍受不了現(xiàn)在的居住環(huán)境了，才會(huì)去考慮“換房”。
昭通這個(gè)買房時(shí)機(jī)，對(duì)于沒有房的人來說，意味著更低的門檻；而對(duì)于想要“升級(jí)”的人來說卻意味著可以更早的實(shí)現(xiàn)，或者可以“升級(jí)”到更好的房。
房子依然是很多人需要奮斗一生的資產(chǎn)，購買時(shí)謹(jǐn)慎觀望是人之常情，但真正地抓住機(jī)會(huì)才是改善個(gè)人及家庭生活的唯一方式。
房子不是金融產(chǎn)品，普通購房者也不是為了“炒房”，我們能做的，是看懂房子作為商品的價(jià)值，然后付出自己覺得值得的價(jià)格，這就夠了。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評(píng)論