看到6月份的銷售數(shù)據(jù)，許多開發(fā)商呆了，因為排在第一的是安居集團的滇悅菁華苑，賣了251套，和第二到第六名加起來的銷售量差不多。要知道在過去幾個月，絕大多數(shù)樓盤的銷售套數(shù)最多也就兩位數(shù)，極少能夠上百。只有今年樓市回光返照的2月份，有些樓盤的銷售套數(shù)比滇悅菁華苑略多。
6月昆明樓盤銷量TOP10，滇悅菁華苑一枝獨秀
滇悅菁華苑其實是5月就開盤了，只不過備案集中在6月份，所以一下子沖到榜首位置。云南房網(wǎng)看了下，7月份滇悅菁華苑的銷售數(shù)據(jù)也不錯，至少又賣了幾十套，仍能排在前十，只不過比6月遜色不少。
但對安居集團來說，滇悅菁華苑的銷售量就算下來也不要緊，因為緊接著白沙理想居就開盤了。
白沙理想居的價格比滇悅菁華苑還要低，最便宜的還不到8千一平米，均價也略低一些，只有8800元/平米，7月12日首開時，據(jù)說當天就賣了136套。從備案數(shù)據(jù)看，開盤兩周白沙理想居完成網(wǎng)簽近百套，比滇悅菁華苑遜色一些，但也算是很好了。
滇悅菁華苑開盤才兩個月，庫存房源還不少，仍處在銷售高峰，現(xiàn)在又加上房源更多、價格更低的白沙理想居，估計接下來幾個月安居集團都會是昆明新房銷售的主力。但安居集團今年上市銷售的低價盤很可能不止這兩個，廣福路的子君惠園已經(jīng)獲得預(yù)售證，項目定位和性質(zhì)與滇悅菁華苑、白沙理想居差不多，很可能也會在下半年開盤，價格同樣也不會高。另一個項目是北市區(qū)羊腸片區(qū)的泓清惠園，也有下半年上市銷售的可能。
如果這兩個項目也在下半年上市，安居集團今年有可能上市銷售的新盤就將達到5個（包括與保利發(fā)展合作的國貿(mào)項目），一舉成為昆明在售項目最多的開發(fā)商之一。
白沙理想居是目前昆明主城價格最低的樓盤之一（圖源：安居集團）
如今安居集團不僅項目多，除了與保利發(fā)展合作的老國貿(mào)項目，其余幾個的售價都不會高，而且位置分布廣泛，從新螺螄灣到東市區(qū)，從南市區(qū)到北市區(qū)，這就對所有片區(qū)的同類競品都形成沖擊，昆明新房售價很可能在1.4萬附近拉鋸幾個月后，出現(xiàn)明顯下挫。
實際上，雖然第三方機構(gòu)的統(tǒng)計中昆明新房均價仍在1.4萬上下徘徊，但下降的勢頭已經(jīng)出現(xiàn)，只不過因為環(huán)滇一帶的幾個高價樓盤今年來成交活躍，掩蓋了昆明大多數(shù)剛需剛改類樓盤都出現(xiàn)價格下滑的事實。而國家統(tǒng)計局發(fā)布的國內(nèi)70城房價指數(shù)，則反映了這一趨勢，6月份昆明房價就環(huán)比下跌了0.5%，是今年來跌幅最大的一次。預(yù)計7月份的房價受白沙理想居上市的影響，也會出現(xiàn)較大跌幅。
總而言之，自從公租房公司更名為安居集團，大舉殺入普通商品房市場以來，憑借原來公租房公司低成本開發(fā)優(yōu)勢，安居集團很快成為目前昆明新房市場主力，動搖了昆明本就勉強維持的房價，又搶走了一大塊蛋糕，讓其他開發(fā)商很是頭痛。
安居集團為什么要把許多公租房改成商品房銷售？而且價格這么低？主要原因之一是，公租房公司的運營高度依賴政府“三金補助”。所謂“三金補助”是指昆明市每年土地出讓總收入的5%、房地產(chǎn)開發(fā)稅收的10%以及住房公積金增值收益部分的全部，但從2021年開始，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場降溫，昆明土地出讓收入直線下降，2021年土地使用權(quán)出讓收入418.1億，比2020年少了262.2億；2022年，昆明市國有土地出讓收入完成數(shù)據(jù)進一步下降為123.6億，僅有疫情之前2019年的約八分之一。
安居集團開發(fā)了大量公租房小區(qū)，資金壓力很大（圖為惠清園小區(qū)）
昆明市土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收銳減，對“三金補助”影響很大，盡管去年公租房公司確認的政府補貼收入高達12.67億元，但很顯然難以為繼。而且去年就算有政府補貼12.67億元，公租房公司的凈利潤也才7000萬，補貼占凈利潤的比例高達1810%。一旦來自政府的補貼下降，安居集團就會陷入巨額虧損。很顯然，如果昆明市公租房公司，現(xiàn)在的安居集團，仍按照原來的定位和經(jīng)營模式，將會有很大資金壓力。將部分負債開發(fā)的公租房項目改為商品房銷售，自己解決資金問題，是目前能夠想到的最優(yōu)策略。
安居集團在市場上低價賣房，幾個項目開發(fā)成本低只是原因之一，最根本的還是因為安居集團如今急需通過賣房回籠資金，如果價格定的比較高，按現(xiàn)在的市場行情肯定賣得比較慢，安居集團已經(jīng)不可能有這樣的耐心。
雖然這么做肯定對現(xiàn)在本就脆弱的昆明房地產(chǎn)市場影響比較大，可是誰還顧得了那么多呢？
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