觀點(diǎn)網(wǎng) 中駿商管又一次充當(dāng)了母公司的“現(xiàn)金奶�！薄�

11月6日，中駿集團(tuán)披露了向中駿商管出售北京門(mén)頭溝奧萊購(gòu)物中心全部已發(fā)行股本的消息，中駿集團(tuán)已同意促使中駿的全資附屬公司駿輝房地產(chǎn)向中駿商管的全資附屬公司中駿商業(yè)管理轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售債務(wù)，而中駿商管已同意，使中駿商業(yè)管理接納銷(xiāo)售債務(wù)轉(zhuǎn)讓。

這一套操作下來(lái)，中駿商管要承受的總代價(jià)達(dá)到10.9億元，這筆錢(qián)將以中駿商管的內(nèi)部資源及中駿商管首次公開(kāi)發(fā)售的閑置所得款項(xiàng)進(jìn)行撥付。

算上北京門(mén)頭溝奧萊購(gòu)物中心，中駿商管近兩年直接或間接提供給母公司的資金約達(dá)到20億元。

轉(zhuǎn)手北京奧萊

事實(shí)上，北京門(mén)頭溝奧萊開(kāi)業(yè)還不到一年。

2023年3月17日，這座別名北京西長(zhǎng)安中駿世界城的購(gòu)物中心正式迎來(lái)開(kāi)業(yè)第一天。

作為奧萊購(gòu)物商場(chǎng)綜合體，中駿賦予了項(xiàng)目?jī)蓚�(gè)定位：大型TOD城市商業(yè)綜合體以及24H京西新奧萊。

項(xiàng)目坐落于北京市門(mén)頭溝區(qū)新城東街8號(hào)，占地面積約2.69萬(wàn)平方米，總體建筑總面積22萬(wàn)平方米，其中商業(yè)12萬(wàn)平方米，住宅6萬(wàn)平方米，公寓2萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓2萬(wàn)平方米。

對(duì)于了解北京門(mén)頭溝商圈的附近居民而言，這宗項(xiàng)目實(shí)際上位于長(zhǎng)安街西延線上，而這條線周邊在近兩年已經(jīng)形成了以北京長(zhǎng)安天街、金融街·融悅匯為核心的永定商圈、以中昂時(shí)代廣場(chǎng)、石龍商業(yè)大廈、國(guó)泰百貨為主的河灘商圈。

北京門(mén)頭溝奧萊恰好處于永定商圈周邊，距離北京長(zhǎng)安天街項(xiàng)目?jī)H有1公里。

對(duì)于門(mén)頭溝區(qū)域居民而言，北京門(mén)頭溝奧萊的開(kāi)業(yè)滿足了對(duì)于大型奧萊商業(yè)的需求，對(duì)于京西片區(qū)而言，項(xiàng)目所打出的TOD加上24H奧萊招牌也能夠覆蓋一批消費(fèi)群體。

不過(guò)，觀點(diǎn)新媒體在查閱過(guò)中駿商管2023年半年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，北京門(mén)頭溝奧萊的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)暫未披露，但也透露，北京西長(zhǎng)安中駿世界城開(kāi)業(yè)當(dāng)天出租率達(dá)到100%出，開(kāi)業(yè)當(dāng)天客流超20萬(wàn)人次、銷(xiāo)售超人民幣2000萬(wàn)元。

換句話說(shuō)，將北京門(mén)頭溝奧萊收入囊中，是中駿商管擴(kuò)張商業(yè)管理業(yè)務(wù)的必要選擇。

從收入來(lái)看，2023年上半年中駿商管實(shí)現(xiàn)收益約6.2億元，其中住宅物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入4.2億元，同比增長(zhǎng)4.69%；而商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)總收入僅1.99億元，較去年同期減少約1.6%。

此外，商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)占營(yíng)收的比重為32.2%，較去年同期減少1.4個(gè)百分點(diǎn)，在管項(xiàng)目18個(gè)，同比增加2個(gè)；簽約建筑面積同比減少18.1%。

值得注意的是，2023年上半年中駿商管提供開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)的購(gòu)物商場(chǎng)數(shù)量由去年同期的7宗減少至2宗，這也成為了開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)收入減少的主因。

報(bào)告期內(nèi)，該公司來(lái)自開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)的收入同比下降74.4%，為639.7萬(wàn)元。同樣地，期內(nèi)毛利率也由2022年半年報(bào)中的41.6%減少至約34.2%。

此外，觀點(diǎn)新媒體還注意到，從2023年12月至2024年12月之間，中駿商管旗下將開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目有3宗，分布在汕頭、蘇州及福州，一線城市暫無(wú)覆蓋。

折價(jià)收購(gòu)背后

中駿商管選擇在此時(shí)從母公司手中收購(gòu)北京門(mén)頭溝奧萊，也算是遵循了傳統(tǒng)。

中駿在北京的世界城項(xiàng)目合計(jì)有2宗，除去最新被收購(gòu)的門(mén)頭溝項(xiàng)目外，2021年1月，中駿商管全資附屬公司上海中駿商業(yè)管理有限公司還從中駿集團(tuán)手中收購(gòu)了收購(gòu)北京世界城物業(yè)管理有限公司的全部股權(quán)，總價(jià)為人民幣5000萬(wàn)元。

北京世界城物業(yè)管理有限公司所代表的正是北京CBD中駿世界城項(xiàng)目。

也就是說(shuō)，自2021年尋求分拆上市前起，中駿商管便開(kāi)始了向母公司“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的行為,但當(dāng)時(shí)市場(chǎng)解讀習(xí)慣將中駿商管與母公司中駿集團(tuán)間的交易視作商業(yè)性依賴(lài)。

中駿商管在近年年報(bào)中也頻繁提及，“會(huì)減低對(duì)中駿集團(tuán)單一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的依賴(lài)”、“推進(jìn)第三方在管項(xiàng)目的拓展”。

但外拓自然不如自家提供的一線城市項(xiàng)目容易：北京門(mén)頭溝奧萊項(xiàng)目所產(chǎn)生原土地收購(gòu)、建設(shè)及開(kāi)發(fā)成本合計(jì)達(dá)到人民幣14億元，10.9億元收購(gòu)價(jià)格實(shí)際上是這個(gè)基礎(chǔ)上打了八折。

一個(gè)月前，中駿集團(tuán)突然公布消息稱(chēng)，境外美元優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)違約事件，將委聘外部顧問(wèn)協(xié)助評(píng)估集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性，公司沒(méi)有根據(jù)2021年3月22日簽訂的銀團(tuán)貸款協(xié)議支付已到期的本金和利息共約6100萬(wàn)美元。未支付貸款已導(dǎo)致公司的境外美元優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)違約事件。涉及票據(jù)于2024至2026年到期，未償還本金合共18億美元。

與部分放棄外債到期未付款的情況不同，中駿集團(tuán)的難題源于3.88億美元等額銀團(tuán)貸滾續(xù)協(xié)議的簽署阻礙。

2022年8月，中駿已獲該筆債券貸款人口頭同意，獲準(zhǔn)將貸款滾續(xù)為2026年1月到期的新貸款，但簽訂協(xié)議的當(dāng)天與貸款人產(chǎn)生了意見(jiàn)不合的情況，中駿不愿落實(shí)將部分中駿商管股份作為再融資質(zhì)押增信的提議，以防后續(xù)需要該資產(chǎn)支持進(jìn)一步滾續(xù)。

隨后，穆迪下調(diào)了中駿集團(tuán)的相關(guān)評(píng)級(jí)，并表示評(píng)級(jí)下調(diào)及負(fù)面展望反映中駿集團(tuán)控股的流動(dòng)性疲弱，預(yù)計(jì)公司債權(quán)人的回收前景疲弱。

中駿集團(tuán)財(cái)務(wù)方面的難題還體現(xiàn)在2023年上半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，94.81億元的總收益與去年同期相比下降38.45%；而14.45億元的毛利也較2022年同時(shí)期降低超50%；現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余124.44億元，同比下降17.1%。

眼見(jiàn)中駿集團(tuán)資金缺口正越來(lái)越大，中駿商管選擇再次掏腰包為母公司止血也不奇怪，更何況還通過(guò)折扣價(jià)得到了位于北京的商業(yè)項(xiàng)目。

此前于2022年11月，中駿商管還同意向中駿集團(tuán)墊付本金額最多為人民幣9億元的貸款，年利率7%。

7個(gè)月后，這筆貸款出現(xiàn)在中駿商管2023年的半年報(bào)上，截至6月30日，中駿商管應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)合計(jì)7.54億元，較2022年末的6.44億元增長(zhǎng)了17.08%。而這筆應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)正是上文借予中駿集團(tuán)的一筆貸款。

不難看出，在中駿商管完成拆分上市后兩年里，與中駿集團(tuán)的資金聯(lián)系仍然較為緊密，從中駿集團(tuán)的商業(yè)項(xiàng)目輸送，再到如今資金馳援，兩者間的依賴(lài)程度依舊不減。

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