7月底，昆明市自然資源與規(guī)劃局開始對(duì)《昆明市詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)準(zhǔn)則》征求社會(huì)意見。《昆明市詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)準(zhǔn)則》是在昆明市進(jìn)行國土空間開發(fā)、進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)的法定依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有著重要指導(dǎo)意義。
根據(jù)《昆明市詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)準(zhǔn)則》，住宅建筑的最大控制高度只有80米，最高26層，而容積率方面，即便是五類區(qū)域的基準(zhǔn)容積率也只有2.8，最大不超過3.1。
這樣的開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)，如果強(qiáng)制落實(shí)，昆明的住宅開發(fā)水平又會(huì)上一個(gè)新臺(tái)階，市場(chǎng)上的好房子會(huì)比比皆是，如今動(dòng)不動(dòng)就30多層的高容積率塔樓，可能也會(huì)在市場(chǎng)上絕跡。
實(shí)際上今年昆明的許多新項(xiàng)目已經(jīng)壓低了容積率，比如年初邦泰集團(tuán)在雙塔片區(qū)競(jìng)得住宅地塊，最大容積率才3.0，因此邦泰才在項(xiàng)目中規(guī)劃了一棟只有16層的小高層。這也是雙塔片區(qū)目前唯一一棟新建小高層住宅樓。
除了商品房，今年就連安置房項(xiàng)目的規(guī)劃條件都令人羨慕，比如今年5月出讓的巫家壩趙家村、王家村安置房用地，不僅位置非常好，容積率也只有3.1。還有不遠(yuǎn)處的普自村城改項(xiàng)目安置房用地，容積率只有3.0。五華區(qū)荷葉山分區(qū)的兩宗安置房地塊，其中一宗的容積率只有2.7，限高48米。
類似的規(guī)劃條件甚至延續(xù)到了保障性質(zhì)的配售型保障房項(xiàng)目上，今年開工的昆明首個(gè)配售型保障房項(xiàng)目，容積率才1.67，規(guī)劃的全是多層洋房。
如此令人艷羨的規(guī)劃條件，讓此前昆明眾多高容積率項(xiàng)目，尤其是2016年板樓禁令解除前開發(fā)的眾多塔樓項(xiàng)目，難免五味雜陳。
2009年，出于推動(dòng)城中村改造的目的，當(dāng)年昆明市出臺(tái)了《昆明建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批“二十不”規(guī)定》(即業(yè)界所稱“二十不”新規(guī))中，規(guī)定了不得新規(guī)劃建設(shè)板式（建筑面寬超過35米）高層建筑（功能有特殊要求的建筑除外），昆明低容積率板樓幾乎絕跡。直到2016年新版《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行，才開始逐步取消禁令。
但這一時(shí)期恰恰是昆明城改最為集中，項(xiàng)目大爆發(fā)的幾年，一大堆高容積率高層塔樓小區(qū)因此誕生，尤其是“城改大王”俊發(fā)，開發(fā)的幾乎全部是密密麻麻的高層塔樓項(xiàng)目，從濱江俊園到七彩俊園，從金尚俊園到俊發(fā)城，無論位置如何、檔次高低，無一例外都是三十多層的高容積率塔樓。
其他城改項(xiàng)目也都難以幸免，比如同德廣場(chǎng)、中海學(xué)府路8號(hào)、萬科云上城、盛高大城、金地悅天下等等，都是如此。
這些項(xiàng)目大多位置不錯(cuò)，配套完善，算是生活比較便利的住宅項(xiàng)目，但高層塔樓的缺點(diǎn)依然長(zhǎng)期困擾著住戶，比如公攤太大、單向采光、通風(fēng)不佳、鄰里干擾、北向戶型冬天太冷，等等，居住體驗(yàn)大大落后于新建的板樓住宅，甚至不如更早開發(fā)的多層無電梯住宅。
這就導(dǎo)致2009年到2016年之間集中涌現(xiàn)的昆明塔樓項(xiàng)目，成為目前二手房市場(chǎng)上的掛牌主力，像掛牌量比較大的幾個(gè)項(xiàng)目，比如萬科魅力之城、俊發(fā)城、海倫國際、濱江俊園等，都屬于此類項(xiàng)目。可是在此期間開發(fā)的高層塔樓雖然房齡并不長(zhǎng)，位置和配套條件還普遍比較好，就是由于產(chǎn)品落后，導(dǎo)致掛牌價(jià)上不去，而且由于同類房產(chǎn)掛牌量太大，交易并不容易，周期也普遍比較長(zhǎng)。
如今，隨著在規(guī)劃上進(jìn)一步提升住宅項(xiàng)目的品質(zhì)，連安置房、保障房都在容積率、產(chǎn)品力等方面超越10年前昆明的高容積率塔樓項(xiàng)目，導(dǎo)致市場(chǎng)上存量非常大的2009-2016之間開發(fā)的項(xiàng)目顯得越發(fā)落伍，越發(fā)加速淘汰，以至于這些實(shí)際上房齡并不長(zhǎng)的塔樓項(xiàng)目，成為昆明房地產(chǎn)荒唐年代的祭品。
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