住宅寫字樓年中報告

從擔心房價暴跌的極端走到當前擔心房價再次暴漲的極端，時間竟是驚人的短暫，僅用了6個月。其間的道路沒有驚心動魄的曲折，而是呈現(xiàn)了耐人尋味的平滑。

從宏觀層面看，隨著2008年10月以來國務院及政府相關部門對房地產(chǎn)政策做出的一系列調整，銀行放貸趨于寬松，市場剛性需求得以消化，開發(fā)商資金短缺的問題有所緩解。4月份資本金比例下調進一步緩解企業(yè)的資金壓力，促使房地產(chǎn)投資的回升。而剛進入下半年，在國務院重申繼續(xù)實施積極寬松貨幣政策的背景下，市場嗅到了信貸政策微調、流動性微收的氣味。7月下旬，二套房貸重新收緊呼之欲出，信貸放量的控制反映了決策層對近期房價過快上漲進而形成新一輪市場“危機”的擔憂。當然，在樓市先于實體經(jīng)濟復蘇、投資性需求入市導致大量信貸流入房地產(chǎn)業(yè)的背景下，收緊二套房貸不失為一劑控制房價上漲的“強心針”，所以，下半年樓市的宏觀調整仍舊不可避免，新政出臺也許只是時間問題。

微觀層面上考量，上半年住宅去庫存大大激活了開發(fā)商手中的現(xiàn)金流，一批資金充裕的開發(fā)商加快儲地步伐。2、3月份的成交量反彈，主要是剛性需求在政策利好和樓盤降價驅動下的合理釋放。3、4月份改善性需求積極入市，隨著價格的上漲，價格彈性較大的剛性需求開始觀望和萎縮。然而，4月以來，部分投資性需求入市加快了在售樓盤的提價信心，從推出的投資型項目上不難看到這一點。4月3日獨立時代、5月9日上海沙龍3期、6月27日SOHO俊園以及7月25日七彩俊園的推售效果，均體現(xiàn)了投資型需求的潛力并實現(xiàn)了開發(fā)商對市場轉暖的預期。

因此，我們從各個角度審視2009年上半年昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況，以客觀的數(shù)據(jù)反映市場的變化，從理性的視角看待市場的發(fā)展。
住宅市場

1、住宅開盤情況

1-6月，住宅市場整體開盤情況呈現(xiàn)明顯的轉好態(tài)勢，尤其是區(qū)位、投資居住價值佳的項目受到市場青睞。

2009年1月1日云南映象三期花好月圓開盤熱銷80%，為2009年上半年昆明房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫埋下了伏筆。具體來看，2009年上半年昆明市主城區(qū)共開盤面市項目15個，相比2008年上半年（31個）減少了近一半；新增住宅總建筑面積533834.85㎡，相比2008年上半年（1446764㎡）減少64%；供應戶數(shù)5882戶，相比2008年上半年（13881戶）減少58%；新增物業(yè)平均面積為90.75㎡，相比2008年上半年（104㎡）減少14㎡。

2、市場供給

1）整體供給情況

2009年上半年昆明房地產(chǎn)市場新推住宅項目15個，相比08年上半年（31個）減少了近一半；

2009年上半年新增住宅總建筑面積533834.85㎡，相比08年上半年（1446764㎡）減少64%；

2009年上半年供應戶數(shù)5882戶，相比08年上半年（13881戶）減少58%；

2009年上半年新增物業(yè)平均面積為90.75㎡，相比08年上半年（104㎡）減少14㎡。

2）不同物業(yè)類型供給情況

小高層、高層物業(yè)依然處于市場的主流，占到了市場推盤總套數(shù)的85.57%；花園洋房物業(yè)推盤604套，占市場推盤總套數(shù)的10.27%；別墅項目推盤較少，僅占市場總量的4.17%。

2009年上半年各個物業(yè)類型推盤量均低于08年上半年水平，主要原因由于2008年大盤較多，推盤量較大

3）不同物業(yè)類型市場研究

小高層、高層物業(yè)：均價較2008年均價有所上漲，主要由于所推物業(yè)多集中在二環(huán)內，均價較高，造成了物業(yè)均價的上漲；戶型以1房、2房為主，面積偏小，原因為所推物業(yè)集中于二環(huán)內，投資性較強，而小面積戶型具有總價低的特點，置業(yè)者購買門檻較低，因此較為受歡迎；物業(yè)均價區(qū)間跨度較大，主要由于區(qū)域不同，價差較大。

花園洋房物業(yè)：花園洋房依舊以3房和4房為主；主力面積有所增大，突出了花園洋房物業(yè)的舒適性。

別墅物業(yè)：聯(lián)排別墅依然是別墅物業(yè)的主流，一方面由于聯(lián)排別墅具有總價相對較低的特點，另一方面聯(lián)排別墅相對容易規(guī)劃，并且能夠充分利用土地價值；聯(lián)排別墅的面積從175-220㎡，比2008年相比變化不大，小面積經(jīng)濟型別墅已經(jīng)成為主流。

寫字樓市場

相對于住宅市場來說，2009上半年昆明寫字樓物業(yè)市場呈現(xiàn)了耐人尋味的平淡，在售物業(yè)并沒有受到市場的影響而出現(xiàn)住宅市場2008年的萎靡與2009年的回暖現(xiàn)象，但在城市經(jīng)濟發(fā)展的推動下，昆明寫字樓物業(yè)市場卻存在暗流涌動的“潛力”，我們期待著昆明寫字樓理性的“澎湃”。

（一）經(jīng)濟前景與昆明寫字樓發(fā)展

宏觀層面來看，寫字樓作為國家經(jīng)濟活動的一種載體，同時也作為房地產(chǎn)領域中一項高端的投資產(chǎn)品，其價值取向則來自于整個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平。一國經(jīng)濟變化方向和速度，會對整個寫字樓及其投資市場帶來很大的波動，而針對不同城市的區(qū)域特征、區(qū)域經(jīng)濟結構、產(chǎn)業(yè)結構，將會形成不同需求特征的寫字樓市場。

昆明的經(jīng)濟結構及規(guī)模是制約寫字樓發(fā)展的主要因素，就目前寫字樓市場需求狀況來看，主要的需求對象是中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)群體，從而導致整體寫字樓市場定位較低。但隨著昆明城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿�、競爭力的不斷提升，市場對高端寫字樓物業(yè)的需求將增大，同時個性化商住辦公產(chǎn)品也將不斷出現(xiàn)。

目前，云南省已經(jīng)初步形成了煙草、冶金、磷化工、電力、天然藥物、生物化工、綠色保健食品等具有云南特色的產(chǎn)業(yè)集群，同時形成了包括為產(chǎn)業(yè)服務的金融、現(xiàn)代物流、技術研發(fā)等體系，第三產(chǎn)業(yè)的快速增長為寫字樓的更新?lián)Q代提供了動力，成為支撐其發(fā)展的重要基礎。

（二）城市更新昆明寫字樓發(fā)展

當前，昆明新一輪的城市更新正在以驚人速度進行著，舊城改造、輕軌建設、道路建設、城市總體規(guī)劃，這一切無疑使寫字樓市場在昆明城市競爭力不斷提升的基礎上，再次進入起飛的通道。

此輪昆明城市更新對寫字樓市場發(fā)展的影響是長期性的，并且將出現(xiàn)供給相對需求超前的反市場現(xiàn)象。雖然昆明城市經(jīng)濟發(fā)展長期趨好，但就短期而言，舊城改造在寫字樓供應上的不理性行為將使整個市場陷入長期的“去庫存化”過程，出現(xiàn)市場需求逐步放量與供給的“恐慌”、品質下降的現(xiàn)象。

“一軸三帶”是昆明已經(jīng)形成的并將不斷成熟的寫字樓分布形態(tài)，北京路、人民路、東風路與金碧路是傳統(tǒng)寫字樓沿街分布的四條主線，而未來CBD+不限高區(qū)域規(guī)劃將極大的加快現(xiàn)有寫字樓分布向集約化、聚集式發(fā)展。且CBD將發(fā)揮其聚集式效應，帶動周邊商務服務型辦公物業(yè)的升級發(fā)展。同時，受輕軌效應的影響，未來沿線將分布類型相對不同的寫字樓，尤其是沿北京路穿過CBD區(qū)域的輕軌2號線周邊區(qū)域，會成為高檔寫字樓標桿。

總體來說，昆明宏觀經(jīng)濟發(fā)展對寫字樓進入產(chǎn)品轉型期有利好作用。城市競爭力提升，城市規(guī)劃是昆明寫字樓再次起飛的基礎；產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好條件將成為昆明寫字樓實現(xiàn)跨越的動力；CBD規(guī)劃及在此基礎上周邊寫字樓物業(yè)的建成將體現(xiàn)昆明城市整體經(jīng)濟活力。但與此同時寫字樓開發(fā)體量的爆發(fā)式增長到來的是消化十年的后果，無形中給市場良性發(fā)展帶來了壓力。因此，在城市經(jīng)濟向好，城市規(guī)劃趨利的條件下，還需要審思市場的良性供給出路。