2011年7月份，我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲6.5%，環(huán)比上漲0.5%，居住類(lèi)價(jià)格同比上漲5.9%。從數(shù)據(jù)上看，CPI同比漲幅創(chuàng)下自2008年7月份以來(lái)37個(gè)月的新高，繼續(xù)維持高位運(yùn)行，通脹壓力仍然較大。同時(shí)，從7月份央行工作會(huì)議中了解到的信息是：下半年，央行會(huì)保持必要的政策力度，進(jìn)一步提高調(diào)控的針對(duì)性、靈活性和前瞻性。在房地產(chǎn)調(diào)控方面，要按照中央關(guān)于“房地產(chǎn)調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松”的要求，進(jìn)一步執(zhí)行好差別化住房信貸政策，督促金融機(jī)構(gòu)對(duì)符合條件的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)發(fā)放貸款。隨后，央行在8月27日下發(fā)通知，計(jì)劃將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍，從9月5日起實(shí)行分批上繳。預(yù)計(jì)6個(gè)月內(nèi)收緊約8000億至9000億資金，力度相當(dāng)于三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金。由于繳存范圍擴(kuò)大，部分一線城市銀行首套房貸首付、利率都進(jìn)行了上調(diào)，這一現(xiàn)象開(kāi)始在北京出現(xiàn)，其是否會(huì)逐漸蔓延至其他城市也是市場(chǎng)所必須考慮的。

此外，8月31日是各地方政府上報(bào)“房地產(chǎn)調(diào)控工作落實(shí)情況”自查結(jié)果的最后期限，住建部已經(jīng)開(kāi)始匯總并評(píng)估各地方政府，尤其是來(lái)自二三線城市的自查匯報(bào)與總結(jié)，我們預(yù)計(jì)這些結(jié)果將作為下一階段房地產(chǎn)調(diào)控的重要參考依據(jù)。

重點(diǎn)政策解讀

(一)土地政策

1、《集體土地征收價(jià)格調(diào)查》——2011年8月2日國(guó)土部

政策要點(diǎn)：

《通知》要求在全國(guó)各�。▍^(qū)、市）開(kāi)展一次集體土地征地案例快速調(diào)查，重點(diǎn)調(diào)查分析集體土地征地成本構(gòu)成和變化情況。

政策評(píng)析：

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本中，土地費(fèi)用一直是占比最大、包含內(nèi)容最多的一塊，由于市場(chǎng)的發(fā)展也導(dǎo)致了土地成本的不斷攀升，繼而直接影響到房?jī)r(jià)的走向。本次開(kāi)展的集體土地征地案例快速調(diào)查，其調(diào)查成果一方面將有利于進(jìn)一步研究健全土地市場(chǎng)價(jià)格體系，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的合理控制具有一定意義；另一方面也將促進(jìn)完善土地管理相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定。不過(guò)，《通知》只是提出開(kāi)展此次調(diào)查行動(dòng)，并未指出調(diào)查結(jié)果形成后是否會(huì)對(duì)過(guò)高地價(jià)組成部分或是不合理內(nèi)容進(jìn)行調(diào)控。

(二)規(guī)劃政策

《昆明市城鎮(zhèn)綠化條例（修訂草案）》——2011年8月12日昆明市園林綠化局

政策要點(diǎn)：

《條例》提出，每年的1月和6月擬定為"植樹(shù)月"；主城中心城區(qū)禁砍胸徑大于30厘米樹(shù)木；砍伐或移栽樹(shù)木須進(jìn)行綠化環(huán)境影響評(píng)價(jià)；占用永久性保護(hù)綠地須報(bào)昆明市人大；同時(shí)還對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的各項(xiàng)新建建設(shè)項(xiàng)目所留綠化用地比例進(jìn)行了明確規(guī)定。如新建居住用地的綠地率不低于45%，居住區(qū)的人均公園綠地面積不低于1平方米；老舊居住區(qū)改造的綠地率不低于25%。

政策評(píng)析：

昆明在環(huán)境保護(hù)方面的投入力度一直在持續(xù)增加，草案中所提出的內(nèi)容不僅是對(duì)昆明整個(gè)城市未來(lái)發(fā)展、環(huán)境保護(hù)方向的明確，也是對(duì)昆明榮獲國(guó)家園林城市殊榮的保護(hù)，同時(shí)也在為昆明創(chuàng)建“國(guó)家生態(tài)城市”、“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)和聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”等工作做努力�！稐l例》對(duì)新建、老舊居住區(qū)改造、商業(yè)金融用地、行政辦公用地以及文化、體育、醫(yī)療、教育等各類(lèi)用地的綠地率均作出了明確規(guī)定，也就是說(shuō)一旦《條例》通過(guò)，今后凡《條例》當(dāng)中涉及到的所有新建項(xiàng)目都將按照規(guī)定執(zhí)行新的綠化標(biāo)準(zhǔn)。因此，《條例》對(duì)昆明整個(gè)城市未來(lái)發(fā)展具有積極意義，同時(shí)也可作為我省其他地區(qū)城市環(huán)境保護(hù)、綠化等方面的參考和借鑒。

(三)住房政策

《新增限購(gòu)城市五標(biāo)準(zhǔn)》——2011年8月16日住建部

政策要點(diǎn)：

住建部給出的新增限購(gòu)城市名單的建議5條標(biāo)準(zhǔn)包括：其一，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市；其二，將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價(jià)格與去年底的住宅價(jià)格做一個(gè)比較，漲幅較高的二三線城市；其三，今年上半年成交量同比增幅較高的城市；其四，位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地人購(gòu)房比例較高的城市；其五，群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。住建部建議，凡符合上述2條者就納入到限購(gòu)范圍內(nèi)。

政策評(píng)析：

公布的五條標(biāo)準(zhǔn)，參考線較為明確，參考標(biāo)準(zhǔn)以6月份的房?jī)r(jià)指數(shù)、2011年上半年成交量、限購(gòu)中心城市周邊區(qū)域、投資比例較高城市以及群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈等為主，只要符合其中兩條就應(yīng)納入限購(gòu)范圍。無(wú)疑，政策的提出直指房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市。按照標(biāo)準(zhǔn)，初步估計(jì)有可能納入限購(gòu)名單的城市大概在30余個(gè)。不過(guò)，時(shí)至今日，二三線城市中只有浙江臺(tái)州加入新的限購(gòu)名單。此后，有關(guān)人士也表示，目前并不存在住建部擬定的新增限購(gòu)城市名單，具體是否實(shí)施限購(gòu)政策是在與地方政府約談后確定。分析來(lái)看，標(biāo)準(zhǔn)里提到的“較高、前列”等概念較為模糊，這讓地方政府在執(zhí)行中也存在一定難度，市場(chǎng)翹首以盼的二三線限購(gòu)城市或還需政策進(jìn)一步明確以及等待中央與地方政府約談結(jié)果如何才能確定。不過(guò)，由于消息的披露也導(dǎo)致了部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)“限購(gòu)”前的快速上漲和搶購(gòu)現(xiàn)象，這一點(diǎn)也應(yīng)引起政府和市場(chǎng)的重視。

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