沒有哪一年的土地市場(chǎng)如此富有戲劇性——年初冷清、半程發(fā)力、年底“搶地”。

從年初“極寒”到年中升溫，再到年底“翹尾”，2012年國內(nèi)主要城市土地市場(chǎng)走出的上揚(yáng)曲線異常明顯。昆明土地市場(chǎng)也不例外，上半年走勢(shì)低迷，3、4月份遭遇最冷寒冬，7月逐步升溫，供地量成交量均超過上半年總和，11月、12月土地市場(chǎng)現(xiàn)暖冬。

盡管2012年底土地市場(chǎng)急速升溫，供地量成交量大幅上漲，溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，但土地市場(chǎng)的“翹尾”行情，仍難掩蓋全年土地交易量和出讓金下降的事實(shí)。

2012年供地量成交量同比下降近五成

云南房網(wǎng)根據(jù)昆明市國土資源局發(fā)布信息及每場(chǎng)土地交易情況統(tǒng)計(jì)得出，2012年，昆明主城及呈貢總供地量18161.67畝，成交量16137.28畝，成交金額390.6912億元，成交均價(jià)242.1萬元/畝，流拍量2024畝。

2011年，昆明主城及呈貢供地35532畝，其中流拍5098畝，總成交30380畝，成交金額627億元，均價(jià)201.7萬元/畝。2012年，供地量同比下降48.88%，成交量同比下降46.88%，成交金額同比下降37.69%，成交均價(jià)同比上漲20%。

2011年6月21日，12239.25畝巨量土地掛牌且全部成功交易，被八家國有市級(jí)投資公司以底價(jià)瓜分，單價(jià)僅49.66萬元畝，拉低了全年土地成交單價(jià)。除去該部分地塊，2012年的土地成交單價(jià)應(yīng)該低于2011年成交單價(jià)。

進(jìn)入2012年，樓市調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，需求仍被抑制；保障房建設(shè)力度持續(xù)加大，規(guī)模迅速增加；房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力短期內(nèi)不斷增大，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解這一資金壓力。在這樣的背景下，2012年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力將不斷增大，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)上升。樓市徹底冰封，導(dǎo)致土地市場(chǎng)陷入寒冬。

2012年上半年，在持續(xù)從緊的調(diào)控基調(diào)主導(dǎo)下，開發(fā)商對(duì)拿地普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，為避免流標(biāo)過多，政府部門放緩?fù)恋厣鲜泄?jié)奏尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的推出節(jié)奏，供應(yīng)量緊縮、成交量下滑，除小部分熱點(diǎn)區(qū)域地塊受市場(chǎng)熱捧外，整體成交情況并不理想，底價(jià)成交成為常態(tài)。

進(jìn)入下半年，房企降價(jià)換量顯成效，昆明樓市迎來“紅五紅六紅七紅八”持續(xù)火爆的四個(gè)月，開發(fā)商資金壓力得以緩解，土地市場(chǎng)逐步升溫，5月份溢價(jià)開始出現(xiàn)，7月供地量大幅放量供銷均超過上半年總和。下半年均維持在千畝以上，11月供地達(dá)2210畝、12月達(dá)3782畝成交金額達(dá)102億元。

樓市“暖冬”與“翹尾”行情局面的出現(xiàn)，導(dǎo)致開發(fā)商的資金面不再緊張，對(duì)于企業(yè)來講，尤其是具有龐大資金實(shí)力的龍頭企業(yè)與央企地產(chǎn)來講，勢(shì)必會(huì)考慮增加土地儲(chǔ)備，積極拿地“換倉”謀求下一輪的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。

昆明的推地潮和拿地潮集中到了2012年年底和2013年年初，2012年末雖然迎來放量，但難掩總體下降。2012昆明土地市場(chǎng)供銷同比降近五成，年度計(jì)劃未完成，這貌似要在2013年極力挽回，從2013年1月超過12000畝的供地量可見一斑。

2012年昆明供地量走勢(shì)下半年迎來放量

根據(jù)《昆明市2012年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，昆明2012年計(jì)劃供應(yīng)土地3萬畝。而云南房網(wǎng)根據(jù)昆明市國土資源局發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出，2012年，昆明主城及呈貢實(shí)際供地18161.67畝，僅完成年度計(jì)劃的60.54%。

2012年伊始，頻頻遭受質(zhì)疑的房價(jià)“假摔”聲正逐漸消去，樓市開始顯露“真降”痕跡。房地產(chǎn)市場(chǎng)購房者觀望房價(jià)和開發(fā)商觀望地價(jià)的“雙觀望”加劇，土地一級(jí)市場(chǎng)和住房二級(jí)市場(chǎng)都處在以價(jià)格漲跌為中心的博弈中。

3月份，全國“兩會(huì)”明確調(diào)控方向，堅(jiān)持調(diào)控毫不放松，開發(fā)商們開始著手應(yīng)對(duì)之策，購房者們更是觀望成勢(shì)，雙方陷入深度博弈之中。昆明土地市場(chǎng)遭遇最冷寒冬，4月份供地量降至冰點(diǎn)。5月，房企以價(jià)換量顯成效，樓市迎來紅5月，土地市場(chǎng)也迎來放量。昆明土地供地上半年整體表現(xiàn)低迷。

1月昆明供地417畝，2月供地520畝，1月、2月是傳統(tǒng)樓市淡季，又受春節(jié)假期影響，加之市場(chǎng)蕭條，土地市場(chǎng)出現(xiàn)季節(jié)性減退，供地量低迷。3月份，昆明土地市場(chǎng)僅有3宗381.5畝土地供應(yīng)，4月僅有一宗147畝土地掛牌，昆明土地市場(chǎng)迎來最冷寒冬。5月，房企以價(jià)換量初顯成效，昆明土地迎來首放量，供地1357畝，交易起價(jià)58.87億元。6月份，昆明供地8宗，面積557.8畝，交易總起價(jià)4.2738億元。

進(jìn)入下半年，土地市場(chǎng)逐步回暖，一是政府和企業(yè)的積極溝通，不少區(qū)域的一級(jí)開發(fā)商會(huì)出面招商，鼓勵(lì)企業(yè)在該區(qū)域拿地。雙方除了溝通地塊信息，還會(huì)溝通價(jià)格，地塊議價(jià)空間增大。二是5月、6月樓市成交回暖，緩解了企業(yè)的資金壓力，也一定程度上扭轉(zhuǎn)了企業(yè)對(duì)后市的悲觀情緒，企業(yè)開始愿意出手拿地。

7月，昆明供地4121.6畝，超過上半年供地量總和。8月供地量977畝，9月1978畝，10月1714畝，11月2210畝，12月3782畝。除8月外，整個(gè)下半年的供地量都處于一個(gè)相對(duì)高位，11、12月放量洶涌。

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