本期導(dǎo)讀
“金九”即將過去，樓市限購調(diào)整深入推進(jìn)，限貸松綁風(fēng)聲四起，市場觀望情緒有所下降。在房企業(yè)績達(dá)成率普遍較低的情況下，未來幾個月，只有積極主動營銷，搶占市場先機(jī)才是成交利器�！敖鹁拧辈患邦A(yù)期但延續(xù)企穩(wěn)筑底趨勢
22日下午，市場熱傳“四大行將放開限貸”，即只要還清房貸余額，都算作是首套房，首套房貸利率或可回到7折，同時第二、第三套房也可恢復(fù)至基準(zhǔn)基準(zhǔn)利率水平。政府這次是真急了
2015年19日-23日，昆明秋季房交會在昆明國際會展中心舉辦，房地產(chǎn)意向成交金額6.9億元，成交面積7.14萬平米（含商業(yè)面積5183平米），成交住房套數(shù)730套。昆明秋季房交會參展數(shù)量銳減，“金九”不金
本周2宗土地供應(yīng)，5.2萬㎡，較上周下降458%；成交方面，本周無土地成交。
本周商品房供應(yīng)有較大降幅，供應(yīng)面積近僅24萬方；成交方面，基本與上周持平，成交面積近24萬㎡，成交套4010套。
本周海倫國際、經(jīng)典名旺角、保利六合等項目媒體投放量較多。
宏觀環(huán)境/政策資訊
“金九”不及預(yù)期但延續(xù)企穩(wěn)筑底趨勢
CRIC點評：市場成交未有明顯突破，各線城市成交同環(huán)比仍舊下滑。據(jù)CRIC監(jiān)測，前3周，從全國重點城市(見下表)成交的情況看、無論一線、二線、三線城市同比全部下跌，較2013年同期分別跌21%、7%、19%，但跌幅明顯回落，其中，二線城市跌幅最��；從環(huán)比來看，情況有較大回升，但兩極分化趨勢明顯，一、二線城市環(huán)比繼續(xù)下降，三線城市卻出現(xiàn)大幅增長；同、環(huán)比增長城市增多、降幅繼續(xù)收窄，整體延續(xù)筑底企穩(wěn)態(tài)勢；限貸與降價不力制肘成交突破，房企主動營銷才是成交利器。
政府這次是真急了
22日下午，市場熱傳“四大行將放開限貸”，即只要還清房貸余額，都算作是首套房，首套房貸利率或可回到7折，同時第二、第三套房也可恢復(fù)至基準(zhǔn)基準(zhǔn)利率水平。據(jù)消息稱，目前正在吹風(fēng)階段，預(yù)計該政策隨后出臺。
CRIC點評：傳聞成真的可能較大。對于限貸的放開，不論是開發(fā)商、普通購房者還是地方政府都是舉雙手歡迎的。而就商業(yè)銀行層面來說，購房者如果已經(jīng)結(jié)清了原來所有的貸款，其存在的風(fēng)險的概率是很低的，所以在可行性這塊，各方基本都能夠接受。政府不顧一切，力保經(jīng)濟(jì)。政策需配套出臺，能否扭轉(zhuǎn)頹勢還存疑。如果限貸放開最終得以證實并被實施，對于短期的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)無疑是非常正面的。除了剛性需求能夠得到益處外，許多改善型購買需求也將被引出，某一到兩個月的時間段內(nèi)，各地的交易量不排除會出現(xiàn)井噴的可能。不過對于價格這塊能否止跌以及，交易量會否持續(xù)改善、以及本輪調(diào)整能否終結(jié)，我們還不抱有太大的信心。
宏觀環(huán)境/市場快評
100%貸款買房，放松限貸又出大招了？
9月22日，新推出的北京通州區(qū)合生摩爾公館項目利用“房抵貸”金融產(chǎn)品，推出“100%貸款購房”計劃。購房者利用自己或親友名下房產(chǎn)，經(jīng)過估值評測后，抵押給新浪樂居金融機(jī)構(gòu)房金所申請“房抵貸”，半個月內(nèi)即可獲得為期1年、最高50%抵押物評估價的專項資金作為購房首付款，剩余房款依然可以申請商業(yè)貸款。
CRIC點評：
“地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”開啟“全額貸款”新營銷
今年以來，房企銷售壓力較大，在通州、大興、房山等剛需項目較為集中的區(qū)域,開發(fā)商搶占市場份額的壓力非常大。為推動銷售，合生創(chuàng)展將“地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”相結(jié)合，再次提出“房抵貸”全新的銷售模式。從而使其新推的北京通州合生摩爾公館成為全國第一個“全貸款信用購房”的樓盤。從條例細(xì)則來看，“房抵貸”活動只針對合生創(chuàng)展2014年新推出合生摩爾公館項目，如果購房者選擇“全貸款購房”，即可享受首付金融貸款總貸款額中首付金融貸款、剩余房款商業(yè)貸款的100%純貸款購房，“房抵貸”利率與銀行貸款利率持平,為基準(zhǔn)利率的1.1倍。在貸款額度方面，購房者抵押房產(chǎn)獲得的專項購房資金也是有上限的，最高只能獲得100萬元專項資金。該項目唯一的優(yōu)勢是項目是不限購商業(yè)產(chǎn)權(quán),總價相對很低,首付不超過50萬元。
兩座大山，推進(jìn)房企與第三方金融機(jī)構(gòu)合作
對于房企自身而言，今年以來各地市場供求不均衡，購房者動力不足，銷售脫節(jié)；多地區(qū)迫于市場壓力，在年中后陸續(xù)放開限購政策，吸引購房者。從今年1-8月的銷售情況來看，在已公布銷售目標(biāo)的房企中多數(shù)完成度都在60%以下，與去年同期相比下滑嚴(yán)重。為了保證房企盈利目標(biāo)，同時緩解資金壓力，加快銷售是房企最后的機(jī)會。事實上，就在9月15日，萬科與平安一起開發(fā)了一款年化收益率在6.5%以上的金融產(chǎn)品--“平安萬科購房寶”，投資者在獲得理財收益的同時，還可以同時認(rèn)購房源。這一系列的營銷舉措反映了在限購限貸環(huán)境下，房企繞過銀行另辟蹊徑，與互聯(lián)網(wǎng)金融進(jìn)行合作，是對傳統(tǒng)金融的另一次改進(jìn)，為房企打開了銷路。
昆明秋季房交會參展數(shù)量銳減，“金九”不金
2015年19日-23日，昆明秋季房交會在昆明國際會展中心舉辦，房地產(chǎn)意向成交金額6.9億元，成交面積7.14萬平米（含商業(yè)面積5183平米），成交住房套數(shù)730套，其中購房惠意向成交64套。
CRIC點評：
參展數(shù)量五年來第二低，同比下降42.9%
2014年秋交會正式參展項目由原來的82個增加至94個，另外還有50個項目以“蹭展”形式“參展”。2012、2013年秋交會正式參展項目106、163個，今年93個項目同比去年同期，參展量減少70個，同比下降42.9%。
意向成交730套房，結(jié)果超出預(yù)期令人欣慰
意向成交金額方面，今年6.09億元同比去年減少1.12億元，同比下降15.53%。但值得注意的一點是，今年在參展項目同比大幅減少42.9%的情況下，意向成交金額同比下降率僅15.53%，說明各個樓盤的意向成交情況要優(yōu)于去年。在全國樓市整體下行的情況下，這樣的結(jié)果還是令人比較欣慰的。
樓市進(jìn)入調(diào)整期，“金九銀十”難改整體頹勢
自8月11日，昆明正式取消“限購”已一月有余，就昆明商品房成交數(shù)據(jù)來看，成交卻有上升，但與往年同期相比，降幅依然不小，再次印證樓市進(jìn)入調(diào)整期，房價趨于理性，市場趨于穩(wěn)定。但今年“金九”的跡象并不明顯，而10月的成交預(yù)期一樣不容樂觀。今年昆明秋交會一反常態(tài)，在規(guī)模和效果上都不如春季房交會。而且在本次房交會上，剛需樓盤成為主要的成交來源，特惠房源成為購房者的主要關(guān)注點，首付分期等營銷措施也成為要吸引客戶的有效手段。在未來較長的一段時間內(nèi)，供應(yīng)過剩（包括總量過剩和結(jié)構(gòu)性過剩，也包括二手房供應(yīng)）、房價整體下調(diào)和收入決定的真實需求，將全面取代過去10年供不應(yīng)求、房價上漲和資金面決定的投資需求，成為決定未來樓市運行的主要因素。
宏觀環(huán)境/行業(yè)動態(tài)
杭州要取消預(yù)售制度改現(xiàn)房銷售了？
9月26日余政儲出〔2014〕39號杭州未來科技城83號宅地正式掛牌報價，起價總價6.31億元，樓板價約為4774元/平米。該地塊雖然起始價格不高，但其出讓條件的嚴(yán)苛令人咋舌。我們認(rèn)為杭州短期內(nèi)取消預(yù)售制度可能性不大，該地塊的出讓目前只是個別現(xiàn)象。當(dāng)然調(diào)整預(yù)售制度這還是有可能的，預(yù)售制度出臺已久，市場在變，政策也應(yīng)該跟著調(diào)整，才能更好地調(diào)節(jié)市場。但是改革不是一蹴而就的事情，尺度也不能一下子放開，循序漸進(jìn)才是王道。
CRIC點評：
“地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”開啟“全額貸款”新營銷
從各項嚴(yán)苛的條件來看，可以說該地塊是杭州預(yù)售制度出臺以來，最嚴(yán)苛的土地出讓條件。該地塊對企業(yè)的資金鏈要求較高，不排除有勾地嫌疑。首先，該地塊要求起始總價50%的競拍保證金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般20%的標(biāo)準(zhǔn)。其次，地塊要求出讓后1個月內(nèi)交清土地價款的95%，剩余的5%也需在12個月內(nèi)交清。這兩點就明顯增加了企業(yè)拿地前期的資金要求，而除此之外，該地塊還要求地上總建筑面積的90%需現(xiàn)房銷售，這將進(jìn)一步增加企業(yè)后續(xù)開發(fā)運營中的資金壓力。如此出讓條件能讓不少房企望而卻步，定向轉(zhuǎn)讓的嫌疑較大。
取消預(yù)售制度短期可能性不大
有傳聞稱，出讓條件之所以如此嚴(yán)格，主要是因為政府對于市場狀況有所顧慮，為防止項目后期出現(xiàn)爛尾的情況，才會“出此下策”。而之前也有報道稱，杭州市相關(guān)部門正組織論證修訂《杭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定》，修訂內(nèi)容將涉及商品房預(yù)售制度，將提高商品房預(yù)售的門檻，或取消預(yù)售制度。因此此次事件，被市場解讀為杭州試水廢除預(yù)售制的開端。但是我們認(rèn)為，這種可能性不大。預(yù)售制始于1994年，當(dāng)時政策的出臺旨在打消入行壁壘，扶持開發(fā)商。預(yù)售制實施以來房企和購房者都是大大受益，房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了快速發(fā)展階段。但如果今天一旦取消預(yù)售制度將會給市場帶來很大的沖擊，多方利益都將受損。因此我們認(rèn)為杭州短期內(nèi)取消預(yù)售制度可能性不大，該地塊的出讓目前只是個別現(xiàn)象。當(dāng)然調(diào)整預(yù)售制度這還是有可能的，目前的預(yù)售制度出臺已久，而過去幾年的房地產(chǎn)市場卻是經(jīng)歷了翻天覆地的變化，市場在變，政策也應(yīng)該跟著調(diào)整，才能更好的起到市場調(diào)節(jié)作用。但是改革不是一蹴而就的事情，尺度也不能一下子放開，循序漸進(jìn)才是王道。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論