銳理數(shù)據(jù)2017年上半年昆明房地產(chǎn)市場研究報(bào)告

日前，銳理數(shù)據(jù)發(fā)布了《2017年上半年昆明房地產(chǎn)市場研究報(bào)告》，從政策、土地、住宅、商業(yè)等多個(gè)維度解讀昆明樓市上半年的市場行情，以下為報(bào)告原文：

一、宏觀環(huán)境分析

昆明經(jīng)濟(jì)概況

全市攻堅(jiān)克難、精準(zhǔn)發(fā)力，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面回升，呈現(xiàn)“四高五穩(wěn)”的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開門紅。全市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)普遍呈現(xiàn)回升向好態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。 2017年1季度全市生產(chǎn)總值952.21億元，同比增長9.70%。

居民消費(fèi)能力穩(wěn)中有升，2017年1-5月昆明市社會(huì)消費(fèi)品零售總額940.57億元，同比增長12.40%。全市消費(fèi)品市場較快發(fā)展，社會(huì)消費(fèi)品零售總額仍持續(xù)保持兩位數(shù)的增速水平。 金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額平穩(wěn)增漲。

固定資產(chǎn)投資健步小跑，2017年1-5月規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成1268.31億元，同比增長14.20%；2017年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資549.59億元，增長11.50%。房地產(chǎn)投資額約占規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資總額的43%。

經(jīng)濟(jì)概況小結(jié)

2017年上半年以來全國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)增速回升、就業(yè)擴(kuò)大、物價(jià)穩(wěn)定、居民收入增加、國際收支改善的良好格局，去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、 補(bǔ)短板五大任務(wù)不斷取得新進(jìn)展；重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革持續(xù)深化，推動(dòng)需求結(jié)構(gòu)升級(jí)轉(zhuǎn)換；新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式、新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)并茁壯成長；“一帶一路” 建設(shè)、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展三大戰(zhàn)略深入實(shí)施，東、中、西、東北四大板塊協(xié)調(diào)發(fā)展。

2017年上半年全國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢沒有改變，結(jié)構(gòu)在調(diào)整中優(yōu)化，動(dòng)能在轉(zhuǎn)型中升級(jí)，發(fā)展新常態(tài)的特征更加明顯。預(yù)測全年中國經(jīng)濟(jì)能夠保持中高速增長，發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)并在實(shí)際工作中爭取更好結(jié)果。昆明市經(jīng)濟(jì)增長創(chuàng)近三年來季度新高，工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)向好，固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，消費(fèi)品市場健步小跑，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)普遍呈現(xiàn)回升向好態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。

2017上半年全國重要政策節(jié)點(diǎn)

2017上半年昆明重要政策一覽

昆明市《 關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》

摘要：3月28日，為深入貫徹中央城市工作會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，全國、 全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議和省第十次黨代會(huì)、市委十一屆二次 全會(huì)、市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，推進(jìn)我市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，按 照“房子是用來住的，不是用來炒的”要求，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，持續(xù)促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，昆明市出臺(tái)《 關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》 。

銳評(píng)：就在全國超40個(gè)城市出臺(tái)超百次嚴(yán)控政策的背景下，昆明市《 關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》 中有關(guān)房地產(chǎn)的最新五條措施，給昆明樓市吃了一顆定心丸。 繼續(xù)鼓勵(lì)首套首改購房需求，繼續(xù)去化城改庫存。 《 意見》 中唯一有點(diǎn)調(diào)控意味的措施，就是針對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目土地可施行最高限價(jià)熔斷機(jī)制，以及可采取規(guī)劃招標(biāo)與競價(jià)相結(jié)合方式進(jìn)行土地出讓，這是明顯提高進(jìn)入門檻的措施，對(duì)品牌開發(fā)商來說更加有利。

“昆26條” ——穩(wěn)定土地價(jià)格、加大閑置土地清理力度

摘要：4月23日，昆明市工信委、市商務(wù)局、市發(fā)改委及市國土資源局4部門相關(guān)負(fù)責(zé)人，就《 昆明市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展26條措施的意見》 進(jìn)行了細(xì)致解讀。 昆明市國土資源局在解讀時(shí)提到，在“符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)政府批準(zhǔn)，國有土地使用權(quán)人可通過自主、聯(lián)合、轉(zhuǎn)讓等多種方式，對(duì)其使用的國有建設(shè)用地進(jìn)行改造開發(fā)，鼓勵(lì)國有土地使用權(quán)人收購相鄰多宗國有土地地塊進(jìn)行成片改造開發(fā)”。

銳評(píng)：在國家加大實(shí)施宏觀調(diào)控政策的情況下，土地資源少和用地需求量大的供需矛盾越來越尖銳，只有堅(jiān)持高水平節(jié)約集約用地，加大閑置土地清理力度，才能依法保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的用地需要；只有以最小的土地資源代價(jià)謀求經(jīng)濟(jì)社會(huì)最大限度的發(fā)展才是最有效的用地途徑。 為支持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長，市國土資源局即將實(shí)行促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)、穩(wěn)定土地價(jià)格、進(jìn)行區(qū)域性開發(fā)等幾項(xiàng)政策。 市國土資源局局長王濤表示，土地資源的正常流轉(zhuǎn)能夠保證土地資源的供給，對(duì)土地的合理利用有著重要意義。零散式的用地規(guī)劃帶來了交通堵塞、生活不便等諸多問題，未來，用地全面規(guī)劃，進(jìn)行區(qū)域化整合發(fā)展會(huì)成為趨勢。

昆明公積金政策收緊：繳存6個(gè)月才可貸款

摘要：5月27日起，職工繳存住房公積金且開戶滿6個(gè)月以上才可以申請(qǐng)貸款，暫停特殊情況提�。ò�括重大疾病、重大自然災(zāi)害、低保家庭子女上大學(xué)支付學(xué)雜費(fèi)等）。 昆明市住房公積金管理中心全轄個(gè)貸率為86.27%，已經(jīng)處于高位運(yùn)行。為了防止住房公積金資金流動(dòng)性不足帶來的風(fēng)險(xiǎn)及突發(fā)事件，確保昆明市住房公積金的安全，根據(jù)《昆明市住房公積金管理中心資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)急預(yù)案》相應(yīng)應(yīng)急措施，昆明市住房公積金管理中心就個(gè)人住房貸款、提取部分政策進(jìn)行調(diào)整。政策調(diào)整前分中心、各管理部受理的業(yè)務(wù)按原政策辦理。暫停戶籍不在昆明市，在云南省其他州市繳存住房公積金的職工在昆明市行政轄區(qū)內(nèi)購房貸款申請(qǐng)。借款申請(qǐng)人的還貸年限調(diào)整至法定退休年齡，不超過最高的貸款期限，即男60歲，女55歲，貸款期限最長30。

銳評(píng)：昆明樓市持續(xù)火爆1年半之久，直接導(dǎo)致公積金貸款、提取頻繁，據(jù)報(bào)道個(gè)貸率達(dá)86.27%，公積金管理中心提高貸款門檻，間接提高了買房壓力，但昆明樓市近期一直處于快速去庫存狀態(tài)，此次公積金中心政策也僅為小調(diào)整，對(duì)整個(gè)樓市預(yù)計(jì)不會(huì)造成較大影響。

政策小結(jié)

2017年上半年，政策主要強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持住房居住屬性，地方繼續(xù)因城施策，控房價(jià)防泡沫與去庫存并行。一方面，熱點(diǎn)城市政策頻頻加碼，周邊三四線城市也同步聯(lián)動(dòng)調(diào)控，傳統(tǒng)限購限貸政策不斷升級(jí)，創(chuàng)新性的限售政策抑制投資投機(jī)需求，房地產(chǎn)供需兩端信貸資金逐步收緊，年初以來政策效果逐步顯現(xiàn)；另一方面，大部分三四線城市仍持續(xù)去庫存，部分庫存壓力下降明顯的城市也及時(shí)出臺(tái)穩(wěn)市場措施。長效機(jī)制構(gòu)建方面，中央出臺(tái)住房租賃市場管理?xiàng)l例征求意見稿，推進(jìn)住房制度逐步完善。可以預(yù)期的是，在政策影響和市場力量的共同作用下，市場參與各方將逐步回歸理性。

年初一線城市及部分二線城市接連出臺(tái)限購政策，但昆明并未出臺(tái)有效的限購政策，僅在5月底出臺(tái)了公積金小調(diào)整，其也僅因公積金管理中心全轄個(gè)貸率高位運(yùn)行。 在國家政策的輔助之下，樓市走向會(huì)越加趨于理性。

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