新房成交量突然大幅下跌 昆明房?jī)r(jià)可能漲不動(dòng)了

根據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)，7月份的前兩周昆明樓市成交出現(xiàn)了連續(xù)下跌，第一周，昆明商品房和商品住宅成交價(jià)環(huán)比略降，但成交面積大降4成。上周，昆明商品房成交面積環(huán)比又降2成多，成交均價(jià)降了近1成至9206元/平米。其中商品住宅的銷量環(huán)比也降了2成多，價(jià)格每平米比前個(gè)周下降近千元，均價(jià)在連續(xù)6周過(guò)萬(wàn)之后又回到萬(wàn)元以內(nèi)。昆明樓市成交連續(xù)兩周量?jī)r(jià)齊跌釋放了一個(gè)重要的信號(hào)：在連續(xù)上漲近一年后，昆明的房?jī)r(jià)可能快漲不動(dòng)了。

7月3日至7月9日昆明商品房成交情況

昆明樓市成交連續(xù)兩周量?jī)r(jià)齊跌

數(shù)據(jù)顯示，7月份第一周（7月3日至7月9日），昆明商品房（包括：商品住宅、商業(yè)、辦公和車(chē)庫(kù)）共計(jì)售出了2229套，20.8萬(wàn)方，成交套數(shù)和成交面積環(huán)比分別下降了39.32%、38.64%。當(dāng)周的成交金額也大幅下滑了39.64%至21.13億元，成交均價(jià)略降了1.63%，為10160元/平米。其中，商品住宅成交了14.84萬(wàn)方，環(huán)比大幅下降了40.6%，成交價(jià)格為10831元/平米，環(huán)比每平米跌了5元。另外，商業(yè)、寫(xiě)字樓和公寓的銷量環(huán)比也下跌了25.1%-38.5%不等。

7月10日至7月16日昆明商品房成交情況

到了上周（7月10日至7月16日），昆明樓市延續(xù)了量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。當(dāng)周昆明商品房成交1932套、15.55萬(wàn)方，與前個(gè)周相比，成交套數(shù)環(huán)比降12.02%，成交面積環(huán)比降22.43%。當(dāng)周的成交金額環(huán)比下滑了29.91%，僅為14.32億元，成交均價(jià)也跌破了萬(wàn)元，降至9206元/平米。

分物業(yè)來(lái)看，商品住宅10.66萬(wàn)方，與前個(gè)周相比又降了25.7%，成交價(jià)格每平米比前個(gè)周下降了976元，為9855元/平米。此外，上周寫(xiě)字樓銷量下滑厲害，環(huán)比暴跌了71.6%，只賣(mài)了0.3萬(wàn)方。公寓成交1.92萬(wàn)方環(huán)比下降17.8%。商業(yè)成交0.55萬(wàn)方環(huán)比降了13.5%。

昆明房?jī)r(jià)上漲遇阻力 銷售壓力或重現(xiàn)

下半年開(kāi)頭的兩周，昆明商品房成交量和成交均價(jià)大幅下滑，住宅均價(jià)也在連續(xù)6周過(guò)萬(wàn)以后又回到萬(wàn)元以內(nèi)，這能說(shuō)明昆明的房?jī)r(jià)又下來(lái)了么？其實(shí)不然。

目前昆明樓市在銷產(chǎn)品的價(jià)格并沒(méi)有下跌，也并沒(méi)有降價(jià)銷售的消息傳出。那為什么第三方機(jī)構(gòu)所公布的價(jià)格是在往下走呢？通常外界所理解的房?jī)r(jià)是整個(gè)樓市在銷產(chǎn)品的報(bào)價(jià)，而銳理周報(bào)當(dāng)中反應(yīng)出來(lái)的只是已經(jīng)成交部分的價(jià)格，這就是為什么成交價(jià)格與我們?cè)谑袌?chǎng)上所感受到的價(jià)格有很大懸殊的原因。

昆明商品房的成交價(jià)格連續(xù)兩周下降與成交結(jié)構(gòu)有很大的關(guān)系。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快抑制了市場(chǎng)對(duì)高價(jià)房的需求，而價(jià)格相對(duì)較低的部分則仍保持較高的成交量。高價(jià)房成交減少，低價(jià)房成交比例增加，昆明新房成交價(jià)格自然就掉下來(lái)了。所以，成交價(jià)格下降并不能與房?jī)r(jià)下降畫(huà)上等號(hào)。

但是，昆明樓市成交連續(xù)兩周量?jī)r(jià)齊跌卻釋放了一個(gè)重要的信號(hào)：昆明房?jī)r(jià)上漲受到了阻力。事實(shí)上，在市場(chǎng)上，購(gòu)房者對(duì)一些價(jià)格過(guò)高的項(xiàng)目已經(jīng)作出了反應(yīng)。與過(guò)去幾個(gè)月的高去化相比，這兩個(gè)周，昆明有部分項(xiàng)目的銷售量回落明顯。根據(jù)一線消息，這些項(xiàng)目銷量回落主要有兩個(gè)原因，一是價(jià)格上漲導(dǎo)致蓄客較慢，去化一般。二是項(xiàng)目報(bào)價(jià)過(guò)高致使前期認(rèn)籌客戶流失嚴(yán)重。

從近兩個(gè)周的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，昆明房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭已經(jīng)受到了遏制，最明顯的信號(hào)就是銷量大幅下降。就市場(chǎng)的表現(xiàn)而言，如果房?jī)r(jià)再繼續(xù)上漲，那么開(kāi)發(fā)商必將面臨較大的銷售壓力。而這樣的壓力有可能在下半年就會(huì)集中出現(xiàn)。昆明當(dāng)下在銷主力是對(duì)價(jià)格承受能力更強(qiáng)的改善性產(chǎn)品，打算在下半年新入市的項(xiàng)目大多也都是這樣的產(chǎn)品。這些項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定了，價(jià)格多半也已經(jīng)按照當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)敲定，可以預(yù)見(jiàn)大多都會(huì)在高價(jià)房行列。一旦昆明的購(gòu)買(mǎi)力對(duì)價(jià)格的承受能力趕不上房?jī)r(jià)上漲的速度，銷售壓力就會(huì)隨之而來(lái)。不過(guò)，似乎也不必?fù)?dān)心昆明房?jī)r(jià)會(huì)猛然掉頭向下，按照以往的經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)在下行之前都會(huì)在互相拉鋸的過(guò)程中僵持相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。

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