樓盤分布二環(huán)路沿線供應(yīng)量最大

近日，二環(huán)路沿線板塊再次傳出好消息，昆明市城投公司分別與僑江集團(tuán)和中鐵建股份有限公司簽署東南二環(huán)BT融資建設(shè)回購(gòu)移交協(xié)議，昆明市將采取BT模式融資56億元對(duì)東南二環(huán)路進(jìn)行改擴(kuò)建，建成后再移交，由政府進(jìn)行回購(gòu)，這將極大加快東南二環(huán)路沿線的建設(shè)步伐。與此同時(shí)，北二環(huán)及西二環(huán)路上一系列交通改造建設(shè)項(xiàng)目也在同步開(kāi)展當(dāng)中。

隨著二環(huán)路快速系統(tǒng)的完成，二環(huán)路沿線樓盤的居住品質(zhì)將得以再次升級(jí)，這也就不難看出為什么二環(huán)路外樓盤所占比例如此之大的原因，開(kāi)發(fā)商對(duì)二環(huán)路沿線板塊的鐘愛(ài)由交通便利這一個(gè)方面就可見(jiàn)一斑了。

再看二環(huán)路內(nèi)的樓盤開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)商不但面臨著高不可攀的地價(jià)，以及容積率等方面的政策限制也使得在二環(huán)路內(nèi)開(kāi)發(fā)樓盤的難度在不斷增大，所以二環(huán)路內(nèi)地區(qū)的樓盤數(shù)量在逐步減少。

未來(lái)預(yù)測(cè)樓市走向仍然不明朗

“聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌了，但價(jià)格還是很高，不知道還會(huì)不會(huì)繼續(xù)再跌?”近期一些需要買房的市民在接受調(diào)查時(shí)如是說(shuō)。昆明市近幾年房?jī)r(jià)一直在上漲，但是近期部分房地產(chǎn)商或明或暗的降價(jià)動(dòng)作讓購(gòu)房者興奮的同時(shí)，很多人也期盼著房?jī)r(jià)能夠回歸到更理性的位置。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)城市管理與資源環(huán)境學(xué)院院長(zhǎng)張洪教授認(rèn)為，由于受美國(guó)“次貸危機(jī)”和地震、物價(jià)上漲等因素的影響，估計(jì)國(guó)家貨幣緊縮的宏觀調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)有變，銀行利率上調(diào)和儲(chǔ)備金加大是長(zhǎng)期的，房地產(chǎn)降價(jià)是迫于無(wú)奈。他同時(shí)表示，對(duì)自住買房的人，要根據(jù)實(shí)際情況決定，因?yàn)閭€(gè)別樓盤的降價(jià)不代表市場(chǎng)回歸到理性。

下半年持續(xù)收緊的貨幣政策，讓開(kāi)發(fā)商大失所望。這一堅(jiān)定的收緊信號(hào)，對(duì)于一些樓盤銷售不利、亟待償還銀行貸款或是想靠銷售回款啟動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商而言，可謂是雪上加霜。目前昆明樓市已進(jìn)入調(diào)整階段，和之前的高位相比，出現(xiàn)了小幅度的價(jià)格回落，但真正的樓市走向仍然不甚明朗。

在剛過(guò)去的6月份，昆明樓市成交量略有回升、房?jī)r(jià)小幅回落。昨日，昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)咨詢機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投資研究中心發(fā)布的《6月份昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，6月份開(kāi)發(fā)商加大了樓盤銷售的優(yōu)惠力度，在售的普通商品房均價(jià)為5297元/平米，環(huán)比下降了1.6%，但多層住宅每平米的漲幅在百元以內(nèi)，高層比上月貴出了200元。《報(bào)告》認(rèn)為，未來(lái)樓市走向仍然不明朗。

普通住宅主流價(jià)格4166—6428元/平米

根據(jù)對(duì)6月份116個(gè)在售樓盤的不完全統(tǒng)計(jì)，在售樓盤的主力仍是普通住宅，其中純高層和多層占到在售樓盤總數(shù)的59.37%,與5月水平相當(dāng)�；旌闲臀飿I(yè)中的普通住宅也占到了相當(dāng)大的比例�？傮w來(lái)說(shuō)，普通住宅（也包括混合物業(yè)類型中的高層和多層項(xiàng)目）是市場(chǎng)的絕對(duì)主體。

物業(yè)類型的均價(jià)方面，從圖中可以看出，6月份的多層和高層樓盤項(xiàng)目的均價(jià)分別為3985元/平米和5666元/平米。與5月份相比，多層物業(yè)每平米的漲幅在百元以內(nèi)，高層貴出了200元，波動(dòng)幅度不算大。

為了更好地反映昆明市在售普通住宅的平均價(jià)格水平，本期統(tǒng)計(jì)時(shí)刪除了部分價(jià)格在8000元/平米以上以及3500元/平米以下的樓盤。從結(jié)果看，6月份在售的普通商品房均價(jià)為5297元/平米，環(huán)比下降了1.6%，主流價(jià)格約分布在4166—6428元/平米之間，但4000—6000元/平米之間的樓盤數(shù)量居多，為42個(gè)項(xiàng)目。表明進(jìn)入2008年之后，昆明樓市普通住宅市場(chǎng)一直趨于穩(wěn)定，在售樓盤報(bào)價(jià)基本保持在5000元/平米的水平。

別墅均價(jià)又降了265元/平米

6月份在售樓盤中的別墅項(xiàng)目所占市場(chǎng)比例沒(méi)有發(fā)生變動(dòng)，仍為14.58%，共有14個(gè)純別墅項(xiàng)目在售。

別墅的總體均價(jià)為8407元/平米，較5月的均價(jià)8672元/平米有所下滑，這已經(jīng)是別墅均價(jià)走下坡路的第二個(gè)月。分析認(rèn)為，這與上半年的樓市低迷不無(wú)關(guān)系。作為高端住宅的代表，別墅的市場(chǎng)需求量本來(lái)就相對(duì)較小，受到此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的“冷空氣”影響，降價(jià)在所難免。

混合型物業(yè)在售樓盤占比26.04%

6月份，在售樓盤中混合物業(yè)類型所占比例與5月持平，為26.04%。從長(zhǎng)期來(lái)看，混合物業(yè)類型的開(kāi)發(fā)對(duì)開(kāi)發(fā)商的吸引力仍不會(huì)降低，這更是看重其較好的市場(chǎng)適應(yīng)能力，以及價(jià)格制定的平滑度。通常在混合物業(yè)的銷售中，普通住宅房源較為搶手，這使得開(kāi)發(fā)商可以從中快速回籠資金，從而減少社區(qū)中別墅項(xiàng)目銷售周期較長(zhǎng)、資金回籠慢的缺憾。

主力戶型中小戶型是銷售主力

在6月份中，面積從90平米的經(jīng)濟(jì)型戶型到150平米左右的中等戶型中，多為3+2+2戶型。目前東驤神駿·萬(wàn)泰小區(qū)、滇池印象·國(guó)際花園、金色交響二期·上院等小區(qū)共推出了上千套之多的此類戶型，從而使得3+2+2類戶型在總戶數(shù)中占到絕大多數(shù)，比例為40.37%。但是相比較上個(gè)月的該戶型所占50.67%的比例有所下降。

值得關(guān)注的是，根據(jù)昆明市房產(chǎn)信息管理中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中小戶型一直是銷售主力軍。銷售排行靠前的幾個(gè)樓盤中，除滇池衛(wèi)城H2區(qū)、云嶺天驕、怡翠軒等三個(gè)樓盤戶型平均面積在120平方米以上，其余一些樓盤戶型面積多在90—100平米以內(nèi)，其中佳逸盛景花園戶型平均面積80平米、銀海領(lǐng)域戶型平均面積107平米、滇池印象戶型平均面積98平米、東驤神駿戶型平均面積99平米。正如圖中所反映出來(lái)的一樣，2+1+1類的二居室一廳一衛(wèi)生間的配備和1+1+1類一居室一廳一衛(wèi)生間的配備也較為搶手，作為小戶型的主打布局，滿足了普通購(gòu)房者的需求，兩者共占到總銷售樓盤戶數(shù)的33.41%。

另外，除3+2+2戶型一馬當(dāng)先外，其他戶型所占的比例相當(dāng)，可見(jiàn)市場(chǎng)劃分越來(lái)越細(xì)化，開(kāi)發(fā)商也越來(lái)越重視消費(fèi)者對(duì)各種戶型的需求。

樓盤分布二環(huán)路沿線供應(yīng)量最大

未來(lái)預(yù)測(cè)樓市走向仍然不明朗

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