銳理數(shù)據(jù)：2018年昆明房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

1月10日，銳理數(shù)據(jù)發(fā)布2018年昆明房地產(chǎn)市場報(bào)告，從城市宏觀、土地市場、規(guī)劃預(yù)售、物業(yè)市場、房企研究、后市預(yù)判等六大方面分析了2018年昆明樓市以及對2019年的樓市預(yù)判。

【城市定位】昆明位于云貴高原中部，同時(shí)地處東“10+1”自由貿(mào)易區(qū)經(jīng)濟(jì)圈、大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作圈、泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作圈的交匯點(diǎn)，是長江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的重要支點(diǎn)，國家“一帶一路”重大戰(zhàn)略的最前沿。

獨(dú)特的地理位置使昆明具備與南亞、東南亞國家進(jìn)行旅游貿(mào)易、文化交流的天然優(yōu)勢，“一帶一路”的提出，擴(kuò)張了昆明對外開放的格局，確立了其面向南亞、東南亞的區(qū)域性國際中心城市地位。2018年11月，由全球化與世界城市(GaWC)研究網(wǎng)絡(luò)編制的全球城市分級排名——《世界城市名冊2018》中，昆明成功上榜，躋身全球三線城市。

【城市發(fā)展格局—主城區(qū)】昆明中心城區(qū)對外擴(kuò)張已有多年，整體來看，昆明東西南北各方向均有規(guī)劃發(fā)展，但由于盆地地形的影響（東、西、北三面靠山，僅南面具有大面積開闊土地），昆明主力發(fā)展向南環(huán)滇池發(fā)展。

【城市交通—航空】目前昆明長水機(jī)場共開通客貨運(yùn)航線358條，其中國內(nèi)航線280條，國際、地區(qū)航線78條，通航城市177個(gè)，東南亞、南亞地區(qū)通航點(diǎn)達(dá)到36個(gè)，數(shù)量排名國內(nèi)第一，旅客吞吐量位居全國第六。

【城市交通—鐵路】昆明作為國家鐵路網(wǎng)和泛亞鐵路的重要節(jié)點(diǎn)，由12條鐵路干支線組成的鐵路樞紐站，是中國面向東南亞、南亞乃至中東、南歐的前沿和門戶，將成為直通國際列車最多的亞洲城市，成為亞洲國際鐵路樞.

【城市交通—地鐵】昆明地鐵總體規(guī)劃里程562公里，目前投入運(yùn)營88.76公里，日均軌道交通客運(yùn)量近50萬人次。未來昆明地鐵主要延城市發(fā)展脈絡(luò)向南北向拓展，以交通帶動經(jīng)濟(jì)、信息、人力等資源的流動，帶動南北區(qū)域發(fā)展。

【GDP總量及增速】昆明GDP總量較重慶、成都、杭州、南京等一線城市尚有一定差距，GDP增速近五年均保持在8%以上，保持著高速發(fā)展，隨著東盟的進(jìn)一步發(fā)展，預(yù)計(jì)昆明未來幾年仍將保持較高的發(fā)展速度。

【常住人口分析】昆明市常住人口規(guī)模不大，近幾年保持0.6%以上的穩(wěn)定增長。與其他城市相比，人口增長率適中，但由于人口基數(shù)不大，人口增長有限。

【固定投資及房地產(chǎn)投資】與同類城市相比，房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例較高，為40%左右，從側(cè)面反映出昆明其他產(chǎn)業(yè)相對較弱，昆明經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)依賴程度高。

【昆明限售政策】加碼限售，收緊貸款，加強(qiáng)預(yù)售管理；落實(shí)差別化房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策，進(jìn)一步抑制炒房行為，防止房價(jià)過快增長。

對主城二環(huán)路以內(nèi)，呈貢新區(qū)以及船房河、廣福路、彩云路。鮮花大道至滇池圍合區(qū)域內(nèi)，購買的新建商品住宅需取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿三年方可上市交易。

住房公積金貸款最高額度由“單職工繳存家庭40萬元，雙職工繳存家庭80萬元”下調(diào)為“單職工繳存家庭30萬元，雙職工繳存家庭50萬元”。

進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售許可環(huán)節(jié)的土地抵押管理，企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后6個(gè)月以內(nèi)必須解除土地抵押。

促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，加快商品住宅供給，對“三舊”改造和經(jīng)市規(guī)委會審議通過的用地面積較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可申請一次規(guī)劃、分期供地、分批辦證、分片開發(fā)、分期核實(shí)。

二環(huán)內(nèi)限售

船房河、廣福路、彩云路、鮮花大道至滇池圍合區(qū)域呈貢新區(qū)

【昆明限購及限價(jià)政策】昆明7月1日出臺限購政策及限價(jià)政策，但相較于北上廣深、成都等城市而言，昆明此次出臺的限購政策力度較輕，房地產(chǎn)政策相對寬松。

【昆明主城區(qū)土地供銷價(jià)走勢】2018年土地供應(yīng)225宗，面積11062畝，供應(yīng)同比增長39%；成交181宗，面積8497畝，成交同比下降3%；樓面均價(jià)至3179元/㎡，同比上漲3%；溢價(jià)率為8.37%，地價(jià)增至649萬元/畝，同比增長31%，地價(jià)上漲迅猛。

【溢價(jià)率】2018年達(dá)到8.37%，同比上漲14%；公開拍賣土地競爭激烈。

【流拍率】2018年供應(yīng)225宗，流拍45宗，流拍率20%；2018年主要由于草海、巫家壩、福海街道等地流拍。

【各性質(zhì)土地供銷價(jià)對比】2018年純住宅用地供應(yīng)6900畝，占比62%，成交5345畝，占比63%，單價(jià)623萬元/畝。住宅兼商業(yè)性質(zhì)的地價(jià)最高，為1064萬元/畝。

【成交樓面地價(jià)TOP10】2018年成交樓面地價(jià)前十中，商業(yè)占6宗、住宅占4宗 ，相較于以前樓面價(jià)前十均為商業(yè)用地的情況看，2018年商業(yè)用地表現(xiàn)亮眼；最高樓面地價(jià)為華夏地產(chǎn)競得的商業(yè)用地，樓面價(jià)16608元/㎡

【開發(fā)商拿地排名】2018年萬科地產(chǎn)所占市場份額最高（面積占比16%，成交總價(jià)占比19%），本土開發(fā)商以俊發(fā)、城投、長豐為主。20家主要拿地開發(fā)商面積份額總和占86%，總地價(jià)份額占91%。前十拿地外房企大部分為外來房企.

【土地預(yù)供應(yīng)】各版塊中，呈貢、東南、東市、官南、滇池、高新六個(gè)板塊未來一年預(yù)計(jì)土地供應(yīng)均超過1000畝，新入昆明開發(fā)商在此板塊內(nèi)拿地較有機(jī)會；

規(guī)劃預(yù)售

【年/月度走勢】2018年昆明通過規(guī)劃審批共192次，過規(guī)總建面為3885萬㎡，過規(guī)建面和過規(guī)次數(shù)均創(chuàng)歷史新高。

【區(qū)域?qū)Ρ取?018年南市區(qū)過規(guī)總建面最高為1622萬方，占比42%；其次為呈貢區(qū)，過規(guī)總建面561萬方，占比14%。主城12個(gè)板塊均有規(guī)劃放量，官南板塊位居放量榜首，面積為762萬方，占比20%；東南板塊過規(guī)面積661萬方，占比17%。

【預(yù)售新增】2018年昆明房地產(chǎn)市場376塊預(yù)售證公布產(chǎn)品明細(xì)，預(yù)售新增面積1327萬方，同比上漲17%。2018年下半年預(yù)售新增持續(xù)放量，多項(xiàng)目集中獲得預(yù)售證。

2018年南市區(qū)預(yù)售新增面積536萬方，占比40%，位居榜首；其次是北市區(qū)，預(yù)售新增面積305萬方，占比23%。東南板塊預(yù)售新增面積最多，為265萬方，其次為北市板塊254萬方。