別光盯著昆明房價不放了，這幾個重要信號都被人忽略了

最近，昆明有許多樓盤打折，有些特價促銷的項目打折幅度還不小，輿論的注意力也被這些樓盤所吸引，以至于絕大多數(shù)人都忽略了目前昆明房地產(chǎn)市場上的幾個重要信號。

一是今年昆明土地市場相當(dāng)冷清。

根據(jù)昆明銳理的統(tǒng)計，今年上半年昆明總共才賣了708畝土地，只有去年同期的接近一半，也是最近6年來最少的。其中住宅用地才388畝，加上商住混合用地也不過近700畝。

今年上半年昆明出讓的土地是最近6年來最少的

上半年土地交易這么差，是不是下半年會好一些呢？從7月和8月的數(shù)據(jù)看，情況更加糟糕，7月份僅成交土地54畝，其中住宅用地45畝；8月份計劃供應(yīng)的土地還不到10畝，預(yù)計成交17.54畝，其中住宅用地只有2.42畝。

供應(yīng)的土地這么少，帶來的直接后果便是后期開發(fā)量大幅度下降。云南房網(wǎng)統(tǒng)計了一下，1-7月賣出去的住宅用地，可開發(fā)建筑面積大概不到110萬平方米，加上商住混合用地中的住宅部分，總量應(yīng)該不超過160萬平方米。

160萬平方米的住宅是個什么概念？大概相當(dāng)于昆明房地產(chǎn)市場高峰期一個半月的成交量。也就是說，今年1-7月昆明所賣土地上開發(fā)的住宅，如果是在市場旺季，可能一個多月就賣完了。

2021年7月，昆明市土地礦產(chǎn)儲備中心向市場推介1600畝土地

有人可能會問，會不會今年剩下幾個月會大量賣地？看上去沒那么容易，因為前段時間昆明對外推介的土地也才1600畝，應(yīng)該是今年剩余幾個月乃至明年上半年主要銷售的土地資源了，其中住宅和商住混合用地還不到650畝（不含晉寧區(qū)）�？梢詫Ρ鹊氖�，去年6月昆明土地推介會上推介的土地有6000畝。

再說，就算昆明市加大供地力度，開發(fā)商也心有余而力不足。從去年到今年，受“三道紅線”的制約，開發(fā)商拿地積極性不高，而近期有關(guān)房企拿地資金占比的規(guī)定，進一步壓制了開發(fā)商拿地的能力和欲望。

總結(jié)一下：按照今年1-7月昆明土地成交數(shù)量，以及接下來土地供應(yīng)的力度以及開發(fā)商拿地的積極性，至少在未來一年內(nèi)，昆明新房開發(fā)量將會大幅度下降，市場新增供應(yīng)將急劇減少。

二是昆明新增預(yù)售面積的數(shù)量也大幅度下降。

據(jù)統(tǒng)計，今年1-7月昆明新增預(yù)售面積約696.21萬平方米，這是最近三年最少的，和去年1-7月相比，新增預(yù)售面積更是直線下降45%，甚至還不如去年8-12月增加的預(yù)售面積（877.84萬平方米）。

昆明新增住宅供應(yīng)量正在快速下滑

新增預(yù)售面積大幅度下降，說明市場供應(yīng)在快速減少，按道理這會加快去庫存，但由于去年下半年昆明新增供應(yīng)量太大，其中新增住宅的供應(yīng)量超過700萬平方米，達到歷史峰值。而去年下半年開發(fā)商雖然也在拼命賣房，總共賣了518萬平方米的住宅，可是由于同期供應(yīng)量太大，仍有接近200萬平方米的住宅沒有賣掉，這就給今年上半年的銷售造成比較大的壓力。

說到這里，你大概就能明白為什么最近一段時間有些樓盤在打折賣房，除了來自資金面的調(diào)控壓力之外，很大一個原因，就是開發(fā)商在為去年巨量的新增供應(yīng)買單。

說大事分隔線                                                  

但是，但是，凡事只看眼前都是有問題的，當(dāng)下的昆明房地產(chǎn)市場，有人看到了降價，看到了庫存增加，看到開發(fā)商賣房的急迫；但也有人看到土地成交量正在急劇下降，看到新增供應(yīng)也快速下降，還看到未來一年，甚至更長時間內(nèi)供應(yīng)量也很難大幅提升。

為什么說在今后很長時間里，甚至有可能是從此以后，昆明房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量都只能維持在低水平上呢？

因為在開發(fā)環(huán)節(jié)，過去幾年追求高速增長、追求規(guī)模的房企，被去年以來果斷出擊的鐵拳教訓(xùn)得鼻青臉腫。昨天還是呼風(fēng)喚雨的頭部房企，今天就掙扎在生死線上。如此巨大的反差，讓躲過一劫的房企心驚膽戰(zhàn)，不得不收縮戰(zhàn)線，采取相對保守的戰(zhàn)略。

其實，只要看看今年上半年昆明拿地房企的名單，也能發(fā)現(xiàn)端倪。多年的本地老大俊發(fā)集團，今年上半年只不過拿了208畝土地；去年昆明銷售榜排名前五的企業(yè)中，只有排名第一的俊發(fā)拿地，剩余的融創(chuàng)、萬科、恒大、碧桂園無一出手。

而在供應(yīng)環(huán)節(jié)，昆明市的土地供應(yīng)越來越依賴城改，而城改的難度越來越大。近期，住建部一份有關(guān)舊城改造的政策征求意見稿顯示，住建部將控制舊改規(guī)模，控制拆舊建新的比例。征求意見稿一旦成為正式文件，將大大制約昆明城改的速度。

基于以上信息，不難得出以下結(jié)論：

結(jié)論一：昆明房地產(chǎn)市場的供求形勢很快將發(fā)生重要變化，指望房價會大幅下滑是不現(xiàn)實的。

結(jié)論二：房地產(chǎn)的風(fēng)口時代已經(jīng)結(jié)束，所有房企都發(fā)財，所有房子都升值漲價的年代一去不復(fù)返了。市場將分化，房子也將分化。買房越發(fā)要認準(zhǔn)房企、認準(zhǔn)品質(zhì)、認準(zhǔn)房產(chǎn)背后的附加資源。

關(guān)于怎么選房，云南房網(wǎng)前幾天發(fā)的一篇文章其中就有提到，沒看過的不妨回看一下這一篇《給昆明購房者提個醒：越是房價動蕩，越是不要圖便宜瞎買房》。如果具體到樓盤，小編覺得像華潤潤府、萬科公園城市、西派國樾、龍湖山海原著、綠城誠園、中海匯德里、雅居樂云和中心、世博一號、俊發(fā)生態(tài)半島、招商雍和府、金地鵬達峯范等樓盤就不錯。

這些樓盤的開發(fā)商，要么是本地老大，要么是央企，要么是萬科、龍湖這樣的TOP10房企，還有像金地、綠城、雅居樂、金地商置等實力口碑兼具的全國性房企，開發(fā)能力、資金狀況都沒問題，項目類型也包含了山水資源型、核心地段型、重磅配套型、產(chǎn)品實力型、性價比突出型等，而且大多數(shù)樓盤都同時兼具多個優(yōu)勢。 位置上也兼顧了一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)，既有成熟市中心，又有未來核心區(qū)巫家壩，還有滇池路和會展板塊新興區(qū)域，世博板塊傳統(tǒng)富人區(qū)，以及有后發(fā)潛力的黑林鋪等板塊；價格也覆蓋多個檔次，產(chǎn)品類型上從疊墅到多層洋房再到小高層和高層板樓都有。

華潤悅府已經(jīng)交房，第二期華潤潤府正在銷售

品質(zhì)樓盤，一鍵直達

華潤中心·潤府   萬科公園城市  西派國樾  龍湖山海原著  綠城誠園  中海匯德里  雅居樂云和中心  華夏金地世博一號  俊發(fā)生態(tài)半島  招商雍和府    金地鵬達峯范  山海灣8號

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。