隨著俊發(fā)逸凌峰、未來城等項目開盤時間推遲，明年1月可能還會有新項目上市，但春節(jié)后昆明新盤供應(yīng)量將斷崖式下降，可能整個上半年開盤的新項目就只有個位數(shù)，而且大多數(shù)是小樓盤，這是昆明房地產(chǎn)市場多年未見的現(xiàn)象。
根據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計，目前昆明市場上開發(fā)商已經(jīng)拿地，但尚未開盤的項目有16個（下圖），其中俊發(fā)逸凌峰、未來城、金茂府、義承金川府、眾安白馬御府等5個項目原計劃在本月就會開盤，但由于種種原因，未來城、逸凌峰、白馬御府等項目開盤時間將會延遲，不過明年春節(jié)前開盤仍舊是大概率事件，這樣一來，春節(jié)后到上半年結(jié)束，有可能開盤供應(yīng)的項目就只有11個。
昆明已拿地待開盤項目一覽
現(xiàn)在基本確定在春節(jié)后上市的項目有樞紐曜城和網(wǎng)龍未來時空，進度較快的還有招商雍瓏府和中糧鴻云，兩個項目的售樓部已經(jīng)開放；其次是星辰俊園，城市展廳也已對外營業(yè)；中南君啟售樓部正在進行掃尾，應(yīng)該也會很快有開盤動作。
盤點下明年春節(jié)后到上半年結(jié)束有可能開盤的項目，就會發(fā)現(xiàn)有兩個特點：
一是數(shù)量少，就算全部開盤，最多也只有11個左右，何況像翠湖映象等樓盤很可能還不會在上半年開盤。
二是大部分項目都不太大，比如西派城樾、招商雍瓏府、融翠府、翠湖映象、樞紐曜城等項目，占地都才幾十畝，供應(yīng)量有限。星辰俊園、中糧鴻云倒是比較大，可是中糧鴻云地處經(jīng)開區(qū)東部，不是昆明人重點置業(yè)區(qū)域。
從上表所列的16個項目來看，拿地時間最近的也要追溯到今年7月，距今已有差不多半年，大部分項目的拿地時間都超過半年，有些甚至已經(jīng)超過一年。這也正是今年昆明土地市場的真實寫照——大多數(shù)房企今年拿地欲望低下，尤其是昆明業(yè)績排名前列的開發(fā)商，只有俊發(fā)在今年5月拿下了星辰俊園的地塊，其余公司幾乎沒有出手，集體“躺平”。
由于今年昆明土地供應(yīng)本來就大幅度下降，僅有的幾次大宗土地出讓，又以開發(fā)商無人報名、拍賣失敗告終，明年上半年有可能開盤的項目，均以拿地時間超過一年的老項目為主。這批項目如果基本在明年上半年開盤入市，就會造成明年下半年新盤供應(yīng)“青黃不接”，新房銷售將以庫存房源為主。因為按照正常開發(fā)節(jié)奏，明年下半年的新開項目，將至少會在今年下半年拿地，可是眾所周知，今年下半年昆明土地成交十分慘淡。
昆明2021年土地供應(yīng)和成交將成為6年來最低水平（圖自：銳理）
明年昆明開發(fā)商土地儲備下降，新盤大幅度減少，是否會造成昆明住宅供應(yīng)不足呢？從最新庫存統(tǒng)計看，暫時倒沒有多大問題，根據(jù)昆明銳理11月樓市月報數(shù)據(jù)，目前昆明商品房住宅存量面積為973.66萬方，按照近一年671.99萬方的銷售速度來看，需要1.45年才能消化完。也就是說，雖然新盤供應(yīng)量在減少，但現(xiàn)階段昆明樓市的庫存是充足甚至富余的。
然而值得注意的是，盡管今年下半年昆明新建住宅成交量大幅下滑，可是11月的庫存相比今年1月，也才增加了40多萬平方米，說明今年昆明新房上市速度和數(shù)量，也比往年有大幅下降。而受今年土地交易銳減的影響，明年新房的上市速度和數(shù)量比今年又會有明顯減少，即使明年新房成交量維持在目前40多萬平方米/月的水平，庫存去化也會很快，市場拐點已隱約可見。
今年昆明新房供需都有明顯下降，所以庫存增加不算明顯
在2015年到今年的這一輪房地產(chǎn)周期里，昆明住宅庫存去化周期最短的時候只有5個月左右，其余大部分時間也都維持在10個月以下，但從去年下半年起，昆明住宅庫存增加較快，到今年1月時住宅庫存達到932萬平方米，去化周期也大幅度延長到13個月。
今年昆明樓市低迷，下半年成交量幾乎腰斬，可是庫存增加并沒有外界想像的那么多，11月相比10個月前只是多了4.5%，說明今年新盤供應(yīng)也下降較快。目前昆明新建住宅的成交量已經(jīng)穩(wěn)定在40萬平方米以上，隨著房貸和各方面政策松動，預(yù)計明年春節(jié)后成交量會有比較大的增長，可是新房供應(yīng)量還會進一步下降，屆時新房去化周期也會迅速縮短。
根據(jù)歷史經(jīng)驗，如果昆明新建住宅的去化時間縮短到10個月以下，房價就會進入明顯上漲周期。
相關(guān)閱讀
昆明住宅庫存創(chuàng)6年新高 存量932萬方1年多才能賣完
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論