昆明房價已基本止跌回穩(wěn)，但銷量恢復還需要時間

前幾天，國家統(tǒng)計局公布了1月份的國內70城房價指數，昆明新建住宅的價格比去年12月上漲0.4%，雖然幅度并不大，但卻是自2021年4月以來，昆明房價首次環(huán)比上漲。昆明銳理統(tǒng)計的昆明新建住宅銷售均價，1月份也比去年12月上漲了1.52%。

具體到各個項目上，從去年底到今年初，市場也不再像前幾個月一樣清一色降價打折，降聲一片，而是有的繼續(xù)優(yōu)惠，有的則對外放風漲價。盡管春節(jié)前不少樓盤按常規(guī)打折促銷，有的開發(fā)商像俊發(fā)等公司，打折的力度還不小，但也確實有項目適當上調了價格，比如錦粼天序、中央雅府等樓盤，都調高了報價。

預計在接下來的幾個月，昆明房價都會在現在的基礎上小幅波動，不會再出現連續(xù)幾個月下跌的行情，房價基本止跌回穩(wěn)。

昆明房價開始止跌回穩(wěn)

為什么昆明市場上降價的聲音逐漸小了？也不再同時喊跌了？

這是因為一方面，房地產宏觀政策，尤其是金融政策開始松動，正常的開發(fā)貸、按揭貸款在去年底逐漸恢復正常，銀行利率不斷下降，2月份昆明房貸利率最低已經到5.05%，僅僅比前年4.95%的最低點高了10個基點，而比去年5.6%的最高點下降了55個基點。而且在放款速度方面，也比以往快得多，最快一個星期就可以放款，而去年上半年往往要一兩個月還不一定獲批。

另外據銀行方面消息，去年曾經嚴格執(zhí)行的對購房資金來源的審查，近期也寬松得多。

購房貸款放寬，尤其是放貸時間縮短，讓開發(fā)商的資金面大大緩解，再加上三道紅線監(jiān)管也有所放松，房企的資金鏈有所松動。

另一方面，降價對銷售的拉動作用有限。去年下半年昆明幾乎所有樓盤都降價促銷，形成銷售內卷，銷量并沒有多少增長。根據銳理數據的統(tǒng)計，去年下半年昆明新建住宅的月銷售面積基本維持在40多萬平方米，并沒有因為降價增加銷量。一些率先降價的樓盤，剛開始還能火爆幾天，后期很快因為其他樓盤的降價，銷售量迅速下滑至降價前的狀態(tài)，有些甚至還不如降價之前。

這方面最典型的例子是滇池半山，陽光城去年8月1日率先進行斷崖式降價促銷，可是一年下來僅賣了7.8億，排在昆明主城所有樓盤的46位，而2020年滇池半山的銷售額高達 24.3億，排在15位。

如果具體看去年的月度銷售數據，就知道滇池半山的大規(guī)模降價效果其實一般，因為截至去年上半年降價之前，滇池半山就賣了4.82億，平均每個月賣0.8億。第三季度降價促銷，一共賣了1.58億，平均每個月才賣0.53億，還不如降價之前的銷售業(yè)績。滇池半山整個去年下半年也只賣了不到3億，平均每個月還不到5千萬。

滇池半山價格降了不少，銷量卻沒多大增長

在供應層面，去年昆明土地出讓面積銳減，新盤大幅度減少，而部分在售項目因為開發(fā)商陷入債務危機事實上進入銷售“休克”狀態(tài)，讓今年昆明在售項目和房源大大少于去年，開發(fā)商因此對今年昆明市場持有謹慎樂觀態(tài)度，也不愿意輕易降價。

根據云南房網的統(tǒng)計，2020年排名昆明市場前10的房企，除了俊發(fā)之外，其余9家房企寸土未拿。碧桂園更是至少兩年既沒有在昆明拿地，也沒有收購項目。

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萬科今年該拿地了

碧桂園在昆明已經至少兩年沒拿地無收購，今年會出手嗎？

由于房地產市場依舊低迷，昆明市對今年賣地的期望值也比較低，市級政府性基金預算收入僅470.6億，而在2019年，昆明市級政府性基金預算收入高達836.8億元�？梢灶A計，今年昆明土地出讓規(guī)模比去年好不了多少，新增項目依然不多，這也有利于昆明房價止跌回穩(wěn)。

但昆明房價雖然跌勢不再，可是銷量恢復卻沒那么容易，因為昆明過去兩年經濟增長較慢，去年的GDP增速只有3.7%，在省會城市中排名倒數第一，制約了居民購買力。另外，市場上買漲不買跌心理嚴重，如果樓市沒有明顯回暖跡象，不少購房者不會輕易下手。

如果昆明房價在現有基礎上穩(wěn)定半年左右，銷量才有望明顯回升。

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