重點政策解讀

1、《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》——國務(wù)院辦公廳2010年1月7日

增加保障性住房和普通商品住房有效供給
政策要點——其一，加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項目建設(shè)和銷售。其二，增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。

解讀：國家出臺此政策的目的在于讓更多中低收入人群買到住房，這是中央在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中持續(xù)的政策導(dǎo)向。但實際操作過程中，普通商品房沒有具體范圍設(shè)定，沒有具體定價規(guī)定措施和上限。那么在整體市場水漲船高的情況下，普通商品房價格也隨之飆升，最后淪為投資者親睞的投資產(chǎn)品，因此也無法達成政府調(diào)控的初衷。
通過加大普通住房、提高土地有效供應(yīng)，在現(xiàn)階段市場、制度成熟階段下，其政策效應(yīng)勢必受到較大影響。

合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求
政策要點——加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。

解讀：從房地產(chǎn)市場的長遠規(guī)劃及健康發(fā)展來看，政府加大剛性消費，降低投資需求是非常有必要的。但實際上，通過上調(diào)二套房首付款比例從而抑制投資需求，收效不大。主要在于，提升首付款只能影響部分投資能力較弱的投資群體，而對于大部分投資能力強，資金雄厚的投資者，以及一些專業(yè)的炒房團來說，上調(diào)首付比例對他們基本沒太大影響。而真正能影響投資者的，無非是二套房貸款利率與首套房貸款利率的差異，而在這方面，國家的宏觀調(diào)控也沒明顯的體現(xiàn)出來，使這個調(diào)控政策最終收效甚微。

另一方面，二套房貸嚴(yán)格按照家庭征收，《通知》與以往提法最大的不同點在于，本次文件只提到了繼續(xù)支持首次購買普通住房，而沒有了對合理改善性需求的支持。二套房貸重新回到了嚴(yán)格按照家庭征收的最緊尺度，這是本次政策當(dāng)中最為嚴(yán)厲的一條，嚴(yán)格按照家庭認定的標(biāo)準(zhǔn)壓縮了之前通過合理改善性需求名義獲得低首付的空間。貸款利率方面則只言明按照風(fēng)險定價。

總體來看，《通知》中有相當(dāng)多的內(nèi)容在市場預(yù)期之內(nèi)，是屬于重申對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理措施，如從供給和需求兩方面入手，加大普通商品住房、增加保障性住房供應(yīng)、抑制投資投機性需求等，但一些核心的規(guī)定和要求還是超出了市場的預(yù)期，尤其是在嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，以及強調(diào)落實地方各級人民政府責(zé)任等方面。

《通知》的各項要求和規(guī)定具有較強的系統(tǒng)性、針對性，充分體現(xiàn)中央政府遏制房價過快上漲的決心，很可能會改變市場參與者包括購房者、開發(fā)商、地方政府、銀行等的預(yù)期，延遲部分購房需求的釋放，緩解房價上漲的壓力。

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