2月17日，昆明終于發(fā)放了春節(jié)后第一張新房預(yù)售證，雖然面積只有258平米，但也總算結(jié)束了長達(dá)近一個月時間的新房斷檔期，昆明主城五區(qū)的上一張預(yù)售證，還是金地商置昆悅在1月19日領(lǐng)到的。
即使是中間有春節(jié)假期，這么長時間的新房供應(yīng)斷檔仍非常少見，要知道上一次昆明出現(xiàn)持續(xù)這么久的供應(yīng)空白期，是在7年前的春節(jié)前后。
去年至今年1月昆明主城新房供應(yīng)量（數(shù)據(jù)來源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)、呈貢房產(chǎn)信息網(wǎng)）
昆明新房供應(yīng)出現(xiàn)長達(dá)一個月的空白，估計接下來幾個月的新增供應(yīng)很可能也會出現(xiàn)歷史同期的低值。本月迄今為止，昆明主城新房供應(yīng)量僅為6125平米，極有可能再創(chuàng)新低。
為什么會這樣？原因其實很簡單，主要有兩個。
首先，過去兩年昆明房企拿地意愿低下，土地成交大幅度萎縮，連許多頭部房企都已好幾年沒有拿地拿項目，比如萬科、碧桂園、保利等。房企不拿地當(dāng)然就不會有新項目，在售的都是些老項目，新增供應(yīng)很少。
其次，好多項目雖然有尚未開工或銷售的地塊，理論上可售房源還很多，可是由于開發(fā)商資金鏈斷裂，項目停工，短期內(nèi)又無法盤活，導(dǎo)致這部分供應(yīng)被無限期推遲。像俊發(fā)、恒大等公司的多個項目都是如此。
一方面是昆明新房新增供應(yīng)量跌入歷史低谷，但另一方面，房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)快速回暖的跡象，今年春節(jié)后成交迅速恢復(fù)，從最近8周成交套數(shù)的V字形走勢可以看出，已基本達(dá)到節(jié)前水平，最近1周（2.13-2.19）成交備案844套，甚至還超過了去年的周均成交量�？硕鸱治稣J(rèn)為，2月份熱銷項目從占比、分布到產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等多方面展現(xiàn)出復(fù)蘇的全面性，當(dāng)前市場出現(xiàn)整體性回暖勢頭。
昆明主城最近8周住宅備案成交套數(shù)走勢（來源：克而瑞數(shù)據(jù)）
云南房網(wǎng)近期到萬科、大華等房企的在售項目踩盤，也明顯看到售樓部比去年熱鬧很多，置業(yè)顧問甚至說有時候都有點(diǎn)忙不過來。
這就帶來一個新問題——由于成交量正在快速增加，樓市人氣也在恢復(fù)，可是在售的項目卻大多數(shù)是些老面孔，有些甚至已經(jīng)是尾盤，新增供應(yīng)數(shù)量少、速度慢，以至于出現(xiàn)一個月沒有發(fā)放預(yù)售證的罕見現(xiàn)象，供求開始失衡，從而導(dǎo)致昆明房價在市場剛剛出現(xiàn)回暖勢頭時就開始新一輪上漲。
近期，云南房網(wǎng)已經(jīng)報道了多個項目漲價的消息。和去年虛張聲勢的漲價噱頭不同，近期多個項目是實打?qū)嵉厣险{(diào)了價格，可是即便如此，來客量和銷量反而增加了，昆明房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了久違的“量價齊漲”苗頭。
昆明不少樓盤近期的客戶到訪情況不錯
既然市場有所回暖，成交開始放量，會不會供應(yīng)也會迅速增加，使得供求達(dá)到平衡呢？目前看上去并不容易。根據(jù)云南房網(wǎng)的了解，由于眾多房企長期沒有拿地，今年上半年新開盤項目估計也就4個，比去年上半年還要少。即便房企現(xiàn)在馬上補(bǔ)倉拿地，要形成上市供應(yīng)少說也得半年時間，更何況今年除了1月云南建投、西安海榮和盤龍建投拿了幾塊地，2月份昆明就沒有賣出土地，3月份也基本沒有主城商住土地的出讓計劃。
其實昆明新房供應(yīng)減少的現(xiàn)象在過去兩年就已出現(xiàn)，2021年全年新增1138.49萬方，比上年下降35%，2022年比2021年再降47%，全年供應(yīng)降到了608萬方，為10年來的最低值。只不過因為過去兩年銷售也比較低迷，部分掩蓋了供應(yīng)量快速下滑的事實，盡管如此，克而瑞在去年的年報中也已透露，2022年昆明新建住宅在銷量大幅下滑的情況下，年底的住宅庫存比年初還是減少了約80萬平方米。
未來至少大半年內(nèi)，昆明住宅供應(yīng)量都不會有明顯增長，如果銷售持續(xù)增長，住宅去化周期縮短到一年左右，房價是很難按得住的。
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