從昆明百貨大樓（舊樓）到櫻花購物中心、五華大廈、西南商業(yè)大廈、天元大廈、昆百大新紀元店（1993年到1997年）以及隨后的柏聯(lián)廣場、鴻城賽特、金碧輝煌、昆百大B座、昆明走廊、匯都國際、北辰財富中心、大商匯，再到順城的強勢突起，短短十余年時間，昆明商業(yè)地產(chǎn)一路走來，可謂風(fēng)光無限。
從當初的單體商業(yè)樓到商圈概念的出現(xiàn)以及時下全新的城市綜合體，無不讓我們看到商業(yè)地產(chǎn)在昆明的蓬勃勢頭。這種強勁勢頭的誕生離不開城市的擴容、交通的改善，更離不開開發(fā)商理念的創(chuàng)新。從當初的純銷售“一刀切式”，到租售兼?zhèn)涞拿麟A段，再到當下惹人關(guān)注的自持階段，昆明開發(fā)商每次營銷模式的改變都必將給商業(yè)地產(chǎn)帶來一次全新的“井噴”之勢，而這種方式的改變也導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的“變臉”。

初級階段
就如地產(chǎn)圈內(nèi)流行的那句話：商業(yè)是一面旗幟，在一定程度上佐證并彰顯出一座城市的經(jīng)濟活力與能量。商業(yè)在城市發(fā)展中起到的作用不言而喻。然而這句話放在前年前的昆明是否就有些不倫不類之嫌了？昆明百貨大樓（舊樓）、櫻花購物中心、五華大廈、西南商業(yè)大廈、昆百大新紀元店（1993年到1997年）這些看似昆明“老字號”的商業(yè)地產(chǎn)項目，確實為昆明城市發(fā)展注入了一股不可忽視的力量，即便是在現(xiàn)在，它們所產(chǎn)生的口碑效應(yīng)也依舊如初。然而粗獷的營銷模式（以租售為主）以及單中心的規(guī)模運作，都大大局限了它的發(fā)展空間。

就如昆明風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢公司副總經(jīng)理姜蕓所說，城市化進程給商業(yè)地產(chǎn)帶來了商機，城市化改變了城市擴張和布局，城市擴張和布局帶動了商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)的一個載體，肯定是同時增長的。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展依托于城市化進程互為帶動。尤其是隨著新昆明建設(shè)規(guī)劃的出臺，上述這些商業(yè)體的格局已漸漸被城市化推上了變革的舞臺。盡管隨后的柏聯(lián)廣場、鴻城賽特、金碧輝煌、昆百大B座、昆明走廊、匯都國際、北辰財富中心，經(jīng)過長期的積累、沉淀，漸漸尋找到了適合自身發(fā)展的方向，但仍無法擺脫租售這一粗獷的營銷模式。

不過，值得欣慰的是，城建的北辰財富中心，歷經(jīng)數(shù)年磨礪，以商業(yè)自持的模式在北市區(qū)乃至整個昆明商業(yè)地產(chǎn)中樹立起了典范的模本。以致有開發(fā)商加以效仿，諸如打南市財富中心旗幟等等。殊不知北辰財富中心的成功，并非偶然。

就如廣福-商業(yè)中心銷售部經(jīng)理丁夙對它的評價，它的成功是集天時（所在地商業(yè)的空白）、地利（產(chǎn)品規(guī)劃、定位、前瞻性）、人和（和商家互動）于一體的，缺一不可。在丁夙看來，商業(yè)地產(chǎn)除了前期產(chǎn)品的規(guī)劃、研發(fā)、定位要精細外，后期招商更考驗團隊的能力，尤其是對資源的整合能力。而對于商業(yè)地產(chǎn)的“命脈”，運營才是最體驗運營團隊能力的。從北辰財富中心的身上，很多開發(fā)商都看到了商業(yè)自持的價值所在。

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