初級階段的弊端
對于傳統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)作模式，昆明風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢公司副總經(jīng)理姜蕓介紹，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)可分為三種模式：一是純銷售模式；二是租售并舉；三是純物業(yè)經(jīng)營(持有型商業(yè)物業(yè))。在初期，開發(fā)商為了快速回現(xiàn)，普遍采取純銷售模式，效果其明顯不能體現(xiàn)出商業(yè)物業(yè)價(jià)值，屬于商業(yè)地產(chǎn)在極不成熟階段的過度產(chǎn)物；第二階段中開發(fā)商對大部分物業(yè)采取出租模式，并且通過產(chǎn)權(quán)出售和租金收益來雙重獲得利潤；第三階段則是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到成熟階段的必然產(chǎn)物，在一線大城市采用較多，開發(fā)商通過合理的商業(yè)運(yùn)作，獲取穩(wěn)定收益。

作為純銷售模式，姜蕓坦言以銷售為主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)模式確實(shí)可以使開發(fā)商迅速回籠資金，緩解資金壓力。對于那些體量較大的商業(yè)，如綜合購物中心，商業(yè)街等，采取“產(chǎn)權(quán)分割式”的純銷售模式則是帶來了眾多的問題，顯現(xiàn)出明顯的弊端。非但如此，純銷售模式與商業(yè)的持續(xù)性經(jīng)營管理構(gòu)成重大的矛盾與挑戰(zhàn)。

如社區(qū)底商、小型社區(qū)商業(yè)街等，開發(fā)商拆散出售，形成各個小商鋪，分散自管，缺少統(tǒng)一的經(jīng)營管理，容易造成業(yè)態(tài)、品質(zhì)等雜亂聚集的諸多問題。如各租戶一般都只顧個人需求及利益，忽視了商業(yè)整體大局的重要性。在項(xiàng)目后期給經(jīng)營管理帶來極大難度。

此外，純銷售模式會提高項(xiàng)目的前期運(yùn)營成本，對商業(yè)初期運(yùn)作造成極大的壓力。在這種模式下，售價(jià)是唯一的收益方式，所以開發(fā)商會想盡辦法抬高售價(jià)，以達(dá)到利潤的最大化。而過高的商鋪售價(jià)，勢必會抬高租金價(jià)格。提高經(jīng)營成本，而這對一個項(xiàng)目的前期運(yùn)營將構(gòu)成巨大的挑戰(zhàn)，而一個商業(yè)項(xiàng)目從起步到成熟往往需要幾年的培育期，而這種急功近利的方式更有可能拖垮整個項(xiàng)目。最后，“售后返祖，返現(xiàn)”等銷售模式不利于商業(yè)物業(yè)的保值及后續(xù)發(fā)展。隨著商業(yè)物業(yè)的增多放量，所以開發(fā)商不得不采用“售后返租、現(xiàn)金返現(xiàn)、明折暗扣”等諸多優(yōu)惠措施來吸引購買者。該種方式一開始較好用，但隨著很多產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)同質(zhì)化，6%~8%的折扣難以對投資者產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的吸引力。

“這種粗獷式的開發(fā)模式必將被城市化進(jìn)程的浪濤所淹沒�！苯|說。

商業(yè)地產(chǎn)“蛻變”2009年，昆明，借勢城市擴(kuò)容的“先天”機(jī)遇，承襲住宅市場的“回暖”熱度，一股商業(yè)新勢力正緩緩襲來。中國·昆明螺蜘灣國際商貿(mào)城、春城財(cái)富中心·新南亞和東盟商貿(mào)港等成功將本土商業(yè)地產(chǎn)的外延拓展至新城；南亞風(fēng)情·第壹城、中央金座、光輝城市、順新時代、廣福商業(yè)中心，以及未來巫家壩機(jī)場搬遷，改造機(jī)場片區(qū)的商業(yè)規(guī)劃均在南市區(qū)助力區(qū)域副中心的成形；欣都龍城、俊發(fā)中心、和諧世紀(jì)、官城·嘉年華、翡翠灣，現(xiàn)代廣場為北市區(qū)從“睡城”向名副其實(shí)的區(qū)域副中心轉(zhuǎn)型獻(xiàn)力；西市區(qū)，由于沃爾瑪入駐騰輝商業(yè)廣場，寂寂無聞的西區(qū)商業(yè)開始嶄露頭角，經(jīng)典壹城、正大紫都城、西山新城、朝花曦拾均在區(qū)域內(nèi)推進(jìn)其商業(yè)進(jìn)程。

值得一提的是，與以往不同，此番推出的項(xiàng)目，商業(yè)不但占有很大的比重，而且大多為開發(fā)商自己持有。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)不免讓人聯(lián)想起11月16日，在位于深圳大梅沙的新總部萬科中心傳出的一條消息：萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備，住宅產(chǎn)品占據(jù)80%比重，其余20%則將開發(fā)持有型物業(yè)。

就連萬科也看到商業(yè)地產(chǎn)的潛力，并已調(diào)整戰(zhàn)略開發(fā)持有型物業(yè)。盡管只是一則消息，但讓我們看到了商業(yè)地產(chǎn)的走勢——商業(yè)自持必將成為未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。

近兩年來，隨著昆明城市化進(jìn)程的加速，昆明商業(yè)地產(chǎn)以其巨大的聚合效應(yīng)和能量輻射開始“騰起”其新的征程。然而商業(yè)地產(chǎn)仍停留在過去的“一刀切式”上，而這種方式已大大阻礙了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。就如業(yè)內(nèi)一專業(yè)人士所說，昆明的商業(yè)地產(chǎn)需要一次真正的洗牌，取而代之的是自持商業(yè)。就如啟鴻地產(chǎn)常務(wù)副總俞偉在接受媒體采訪時所說，持有型商業(yè)物業(yè)，可以通過其有效的經(jīng)營管理獲得長期的利潤收益，為企業(yè)帶來持續(xù)性的收益。

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