房?jī)r(jià)降，還是不降？麗江樓市迷霧重重

和女士揣測(cè)了一下房子難賣但好租的原因，“現(xiàn)在麗江有購房能力的人基本都手里有不止一套房產(chǎn)了，真正要買房子的都是年輕人，但年輕人沒能力買房，就只好租房了�！睆倪@一點(diǎn)看，其認(rèn)為，麗江房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛需依然存在。

麗江住宅性房產(chǎn)并不存在暴利空間

對(duì)于類似王秉源這種持幣待購的心理，劉瑞認(rèn)為完全正常，“我不敢說麗江的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了拐點(diǎn)，但現(xiàn)在買房應(yīng)該可以說是非常合適的時(shí)候�！�

劉瑞說，原因在于成本，“麗江的住宅地產(chǎn)本身利潤(rùn)就不算高，比起一些城市動(dòng)輒100%甚至200%以上的利潤(rùn)，麗江的房地產(chǎn)利潤(rùn)能到40~50%就謝天謝地了。就今年這種情況，很多房地產(chǎn)商為了回籠資金流，已經(jīng)在保本賣房了，為什么說現(xiàn)在買房是合適的時(shí)候？就是因?yàn)�，人家總不能賠錢賣吧？”

媒體人“天雨流步”一直關(guān)注麗江房地產(chǎn)，她認(rèn)為，“在全國(guó)的地產(chǎn)商狂賺地價(jià)差價(jià)的時(shí)候，麗江房地產(chǎn)因?yàn)槠鸩酵�，基�?zhǔn)點(diǎn)極低，且本地居民的購買能力有限，如果暴利銷售，住宅房產(chǎn)這一塊根本賣不動(dòng)，因此，很多本土房地產(chǎn)商賺一點(diǎn)就在銷售，利潤(rùn)率比一線二線城市的低得多。而去年下半年直到現(xiàn)在麗江的房子都不好賣，這使得麗江的房地產(chǎn)徹底進(jìn)入‘薄利’時(shí)期。可降價(jià)的空間已經(jīng)極其小了�！�

劉瑞說，麗江房地產(chǎn)商的困境，遠(yuǎn)比外界想象的嚴(yán)重，“首先是地價(jià)在漲，但房?jī)r(jià)漲不動(dòng)。三四年前50萬一畝的地很好拿，但現(xiàn)在別說城區(qū)內(nèi)的地很多都漲到了200-300萬一畝，即使郊區(qū)也出現(xiàn)了百萬以上的地塊，這使得麗江地產(chǎn)商吃地價(jià)差賺錢幾乎不可能了。然后，麗江本身的房?jī)r(jià)基數(shù)就低，北京10年房?jī)r(jià)從4000漲十倍那能到40000，但麗江即使從1000同樣漲十倍那才一萬，何況現(xiàn)在漲了5倍不到�！�

“人們都認(rèn)為房地產(chǎn)賺錢是多么暴利，在北上廣那確實(shí)是暴利，但我們這些在麗江做地產(chǎn)的人真的只是賺個(gè)辛苦錢。”劉瑞說。

房產(chǎn)商最困難的時(shí)候到了，拼實(shí)力和毅力吧

一方面，開發(fā)新樓盤的成本越來越高，比如低價(jià)、建筑材料、人工費(fèi)每年都在漲；另一方面，銀行從2012年底對(duì)房地產(chǎn)商緊閉了大門，使得地產(chǎn)商只能去找尋資金成本很高的錢，“民間借貸2分利也許還能借到，但我們卻往往要借2分5乃至3分的錢”，劉瑞說，當(dāng)下是麗江房地產(chǎn)商最困難的時(shí)候，“有些房地產(chǎn)商已經(jīng)挺不住了�！�

對(duì)此，旅居麗江的北京金融專家尹沛峰說，“宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的管控在2008年以來越來越嚴(yán)格，等于是給房地產(chǎn)行業(yè)套上一道道絞索，五年前是做實(shí)業(yè)想貸款最難，但現(xiàn)在是房地產(chǎn)企業(yè)想貸款最難，現(xiàn)在別說是走銀行這些傳統(tǒng)金融渠道，即使融資租賃、信托等融資渠道都難上加難，全國(guó)范圍內(nèi)層出不窮的地產(chǎn)信托還款逾期事件，使下家越來越難找。所以說，五年前做房地產(chǎn)你可以玩資本，但現(xiàn)在必須拼實(shí)力�！�

在這種情形之下，目前麗江各家住宅地產(chǎn)商的首要任務(wù)是“走量”，而非“賺錢”�！胺康禺a(chǎn)企業(yè)哪有不借貸的？流動(dòng)資金的匱乏使很多人要堅(jiān)持不下去了，還貸危機(jī)嚴(yán)重。再這樣下去有些人都快跳樓了�！眲⑷鹛钩�，“房地產(chǎn)的套路已經(jīng)徹底變了，很多人是拿到地就直接抵押，通過建筑商墊資和預(yù)售等手段提前收攏資金賺取暴利；按說是不封頂不讓預(yù)售，但很多人地基不動(dòng)就私下預(yù)售。”

劉瑞認(rèn)為，在現(xiàn)在這種市場(chǎng)環(huán)境下，為人熟知的房地產(chǎn)“套路”發(fā)生了極大的轉(zhuǎn)變，“以前是有房子就好賣，但從去年開始直至如今的這種市場(chǎng)環(huán)境下，沒有實(shí)力的房地產(chǎn)商注定將被淘汰。宏觀政策如拿地的困難卡掉一批人，資金困境耗死一批人，只有實(shí)力雄厚的人能生存下來�，F(xiàn)在是拼實(shí)力和毅力的時(shí)候。當(dāng)然，這其實(shí)也是市場(chǎng)規(guī)律，不見得完全是壞事。”

旅游地產(chǎn)，日子更不好過

麗江的住宅性地產(chǎn)盡管近兩年行情不是很好，但比起旅游地產(chǎn)，已經(jīng)算是相當(dāng)不錯(cuò)。

“有的旅游地產(chǎn)開盤三年至今都只賣了一兩套，挺慘的�！眲⑷鸨硎�。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。