本期導(dǎo)讀
9月2日，有媒體報(bào)道，為搶占“金九”，近期上海樓市推盤量開始陡增，8月底有上千套房源入市。進(jìn)入9月，上海共有275個(gè)樓盤采用優(yōu)惠促銷，個(gè)案樓盤最低可打七折，更有還未開盤就已經(jīng)表示將推出優(yōu)惠措施�！敖鹁拧鼻罢啊劭哿Χ然�?qū)⑦M(jìn)一步加強(qiáng)
9月3日，有媒體報(bào)道，監(jiān)管層將允許上市房企在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)。時(shí)隔5年，房地產(chǎn)債券融資再次回到人們的視野。中票發(fā)行將使三類房企受益
本周0宗土地供應(yīng)；成交方面，僅有一宗尋甸的科教用地底價(jià)成交。
本周商品房供應(yīng)較上周有大幅增長(zhǎng)，成交方面，成交套數(shù)輕微增加，成交面積有小幅增長(zhǎng)，近20萬(wàn)㎡，成交套2299套。
本周中秋小長(zhǎng)假，無(wú)新開盤項(xiàng)目。
本周同德昆明廣場(chǎng)、大宥城、鑫世界、聯(lián)想科技城等項(xiàng)目周末在售樓處舉行了營(yíng)銷活動(dòng)。
宏觀環(huán)境/政策資訊
“金九”前瞻——折扣力度或?qū)⑦M(jìn)一步加強(qiáng)
9月2日，有媒體報(bào)道，為搶占“金九”，近期上海樓市推盤量開始陡增，8月底有上千套房源入市。進(jìn)入9月，上海共有275個(gè)樓盤采用優(yōu)惠促銷，個(gè)案樓盤最低可打七折，更有還未開盤就已經(jīng)表示將推出優(yōu)惠措施。
CRIC點(diǎn)評(píng)：就調(diào)研結(jié)果來(lái)看，22個(gè)樣本城市中，目前有12個(gè)城市還沒有出現(xiàn)明顯的降價(jià)項(xiàng)目，其中有南寧、廣州、北京等地。有5個(gè)城市，雖然目前都有降價(jià)的項(xiàng)目，但較之8月，其折扣的力度并無(wú)增加；也有些項(xiàng)目雖沒直接說(shuō)降價(jià)，但采用暗降的手法進(jìn)行，它們分別是南京、武漢、青島、福州和成都。房企因項(xiàng)目而異，采取不同營(yíng)銷方式和優(yōu)惠力度。開發(fā)商需加大折扣力度，方能在“金九”占得先機(jī)。最后，還需指出的是，“金九銀十”能否取得好的效果，除了開發(fā)商外，還要有政策的配合，即管理層對(duì)于限貸這塊采取更多積極地舉措，例如貸款額度的增加，房貸利率的放松，認(rèn)房不認(rèn)貸政策的鋪開，只有這兩者達(dá)到共振，市場(chǎng)或許才有可能出現(xiàn)改觀。
中票發(fā)行將使三類房企受益
9月3日，有媒體報(bào)道，監(jiān)管層將允許上市房企在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)。時(shí)隔5年，房地產(chǎn)債券融資再次回到人們的視野。對(duì)房企而言，這將意味著什么？
CRIC點(diǎn)評(píng)：根據(jù)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，通過(guò)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)發(fā)行的非金融企業(yè)債務(wù)融資工具約2.38萬(wàn)億元，同比增加5817.4億元，占社會(huì)融資規(guī)模比重為8.73%，同比提高了1.13個(gè)百分點(diǎn)。(1)行業(yè)回歸常規(guī)，金融政策加大托市力度；(2)中期票據(jù)期限長(zhǎng)、成本低；(3)防范潛在風(fēng)險(xiǎn)，三類房企會(huì)重點(diǎn)受益。我們預(yù)計(jì)：從風(fēng)險(xiǎn)防范的角度，今后銀行間債券市場(chǎng)將重點(diǎn)向三類房企開放：一是實(shí)力房企，如萬(wàn)科、保利、中海等；二是財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企，如華潤(rùn)置地、招商地產(chǎn)等；三是專注保障房和新型城鎮(zhèn)化的房企，如佳兆業(yè)、華夏幸福。此外，房企的保障房和新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目在銀行間市場(chǎng)發(fā)債的門檻也將大大降低。
宏觀環(huán)境/市場(chǎng)快評(píng)
五年間跌出TOP20的那些房企
2009-2013年，政策導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)不斷，但強(qiáng)者恒強(qiáng)，TOP20房企的金額集中度從11.89%上升18.89%，年均提升1.75個(gè)百分點(diǎn)。期間，整個(gè)行業(yè)銷售額年均增長(zhǎng)16%，而TOP20高達(dá)31%，幾乎為行業(yè)增速的兩倍。但事實(shí)上，即便是大型房企發(fā)展也并非一帆風(fēng)順。對(duì)比2009年的TOP20，2013年共有2家房企新上榜，2家房企從榜單中消失，另外18家房企的排名則始終在TOP20中波動(dòng)。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
排名變化：戰(zhàn)略創(chuàng)新催生“黑馬”，守舊派退出主流陣營(yíng)
有人歡喜有人憂。有房企通過(guò)差異化的增長(zhǎng)模式“彎道超車”，上演了一出“屌絲逆襲”的戲碼；也有原本叱咤風(fēng)云的房企，逐步退出了主流陣營(yíng)。上市和差異化定位助推融創(chuàng)、華夏幸福銷售增長(zhǎng)。家族化的合生創(chuàng)展和星河灣逐步被邊緣化。
份額變化：大多TOP20房企增速平穩(wěn)，部分排名改變顯著
強(qiáng)者恒強(qiáng)，大多數(shù)房企維持著前20的排名，在大多數(shù)房企穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，有部分房企排名提升和下降較為顯著�？傮w來(lái)說(shuō)，選對(duì)戰(zhàn)略、睬準(zhǔn)時(shí)機(jī)的房企迎來(lái)了一輪高速增長(zhǎng)，但部分戰(zhàn)略有偏差的房企暫時(shí)落后。綠地和碧桂園業(yè)績(jī)顯著提升，模式完全不同。綠城、富力和雅居樂(lè)受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)拖累，份額和排名下滑。在top20中，排名和市場(chǎng)份額下降最明顯的三家企業(yè)為綠城、富力和雅居樂(lè)。這三家企業(yè)排名和份額下降原因十分一致：受到調(diào)控的影響，產(chǎn)品的定位和需求不符。
結(jié)論：房企惟有緊跟形勢(shì)不斷改變戰(zhàn)略，才能維持市場(chǎng)份額。無(wú)論是目前領(lǐng)先還是落后的房企，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到唯有跟隨時(shí)代的變化不停地制定新戰(zhàn)略，認(rèn)識(shí)自身弱點(diǎn)，才能長(zhǎng)久地在排行榜上占有一席之地。
宏觀環(huán)境/行業(yè)動(dòng)態(tài)
昆明出臺(tái)容積率計(jì)算新規(guī)：陽(yáng)臺(tái)和入戶花園要算全部面積
近日市規(guī)劃局出臺(tái)《昆明市規(guī)劃局容積率計(jì)算規(guī)則》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)則》)，自9月29日起實(shí)施。新規(guī)將嚴(yán)厲遏制開發(fā)商“偷面積”行為，層高過(guò)高的“小復(fù)式”、空中花園、陽(yáng)臺(tái)算一半面積——這些開發(fā)商用于吸引購(gòu)房者的種種“優(yōu)惠”都將成為歷史。據(jù)了解，已審批以及在售的項(xiàng)目則不受此影響。
CRIC點(diǎn)評(píng)：（1）新規(guī)要點(diǎn)。新出臺(tái)的《昆明市規(guī)劃局容積率計(jì)算規(guī)則》共十一條。新規(guī)首先明確了容積率的概念，并對(duì)容積率計(jì)算公式中的計(jì)容建筑面積、建筑基底面積進(jìn)行了解釋和定義。在《規(guī)則》進(jìn)一步完善了容積率計(jì)算的相關(guān)要求中，重點(diǎn)包括五個(gè)方面：一是對(duì)建筑物標(biāo)準(zhǔn)層容積率計(jì)算做了詳細(xì)的規(guī)定；二是在規(guī)定建筑層高標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，充分考慮了特例情況；三是為鼓勵(lì)高層建筑設(shè)置避難層、隔震層，規(guī)定：整層作為避難層的，避難層(避難間)建筑面積(含樓梯間)不計(jì)入容積率；四是為規(guī)避建筑頂部造型過(guò)高出現(xiàn)風(fēng)荷載過(guò)大的問(wèn)題，或頂部造型封閉后帶來(lái)建筑面積增加過(guò)多，規(guī)定了頂部造型的占比及封閉原則；五是根據(jù)國(guó)家新出臺(tái)的規(guī)定，要求住宅戶內(nèi)入戶花園、空中花園等有頂蓋的可供人活動(dòng)的開敞、半開敞空間按陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算規(guī)定計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率。
（2）開發(fā)商“大贈(zèng)送面積”將成為歷史。“一房變兩房”、“兩房變?nèi)俊薄ⅰ百?zèng)送超大陽(yáng)臺(tái)、飄窗、地下室”等是開發(fā)商慣用的營(yíng)銷噱頭，消費(fèi)者往往也較為認(rèn)可。但新規(guī)發(fā)布以后，開發(fā)商無(wú)法再以此作為吸引購(gòu)房者的賣點(diǎn)，戶型設(shè)計(jì)必須更加合理實(shí)用，尤其是小戶型的設(shè)計(jì)。今后競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，市場(chǎng)愈加規(guī)范，如何在戶型設(shè)計(jì)上脫穎而出，在其他方面更好的讓利消費(fèi)者，以更高的性價(jià)比獲得消費(fèi)者的青睞，是開發(fā)商要面臨的新挑戰(zhàn)。
（3）消費(fèi)者購(gòu)房維權(quán)將有法可依。“贈(zèng)送面積”表面上是購(gòu)房者以較為實(shí)惠的價(jià)格獲得了更多的使用面積，但實(shí)際上這部分的價(jià)格開發(fā)商早已計(jì)算在房?jī)r(jià)以內(nèi)，這只是開發(fā)商利用消費(fèi)者“占便宜”的心理常用而且效果不錯(cuò)的一種營(yíng)銷手段。而購(gòu)房者支付較高房?jī)r(jià)換來(lái)的“免費(fèi)面積”并得不到法律認(rèn)可，不屬于產(chǎn)權(quán)面積，今后遇到拆遷、出售、繼承、抵押等情況時(shí)，購(gòu)房者的權(quán)益很難得到保護(hù)。新規(guī)實(shí)行以后能夠?qū)﹂_發(fā)商“偷面積”行為進(jìn)行較好的約束，購(gòu)房者維權(quán)將有法可依。
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