本期導讀
近日，江西省住房城鄉(xiāng)建設廳印發(fā)了《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)，制訂了18條措施。
江西“18條”樓市新政分析
930新政之前，信貸政策緊縮，銀行紛紛上浮房貸利率，房貸難成為橫在購房者前面一座“大山”。出于滿足信貸需求，加速房源去化，房企、代理機構紛紛涉足第三方金融平臺。第三方金融平臺可以給你7折利率嗎？
如今，熱鬧并不只是淘寶或天貓線上購物的狂歡，相比于去年同期僅有部分房企推出常規(guī)性活動，如萬科的“光棍節(jié)”派對，今年“雙11”，在地產(chǎn)圈，一場購房“盛宴”正悄然開啟�！半p11”買房最實惠！
本周土地供應驟減，共8宗土地供應，共計360155㎡，較上周下降50%；0宗土地成交。
本周商品房供應較上周的44萬方有較大回落，供應面積近19萬方，同比下降132%；成交面積近18萬㎡，成交套數(shù)1015套，較上周均有所回落。
恒大雅苑于11月8日推出4號樓33層精裝住宅，戶型為78-128㎡二房至三房，均價8800元/㎡。廣基錦悅四季于11月8日推出三期2號樓34層毛坯小戶型產(chǎn)品，戶型為33-47㎡一房，均價8800元/㎡。
宏觀環(huán)境/政策資訊
江西“18條”樓市新政分析
近日，江西省住房城鄉(xiāng)建設廳印發(fā)了《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)，制訂了18條措施。這是繼河南、天津、等省份之后，又一個出臺更加全方位的“救市”文件的身份，預示著今年以來的自下而上的地方“救市”方興未艾。
CRIC點評：
（1）全面取消購房限制，首提二手房補貼，開發(fā)企業(yè)扶持空間加大
此次出臺的18條措施中，首次提出了二手房補貼政策。隨著后續(xù)調(diào)控細則的陸續(xù)出臺，無疑將提振二手房市場交易活躍度，給江西房地產(chǎn)市場帶來一定刺激�！锻ㄖ穼ζ髽I(yè)無疑是一個利好消息，企業(yè)和政府之間的博弈出現(xiàn)了轉機，具體到旅游地產(chǎn)、老年公寓等項目政府也會提供一定補貼支持，但關鍵還是要看政策的執(zhí)行度。
（2）南昌樓市存量同比翻番，江西市場供求壓力可見一斑
從商品住宅的消化周期來看，到10月末，南昌市商品住宅消化周期為8.3個月，同比上漲66%。截止至10月底，南昌市商品住宅存量361萬方，同比增幅為107%。雖然南昌樓市消化周期、供求比正常，但市場下行的風險依舊存在，庫存風險不可忽略。我們認為，此次江西省出臺的調(diào)控房地產(chǎn)18條措施，對提振市場信心有很大幫助，但政策效果不會像“9.30”政策那樣顯著。對二手房交易稅費補貼政策，可能將短期復蘇二手房市場，提升二手市場活躍度，盤活二手房市場存量，但關鍵還在于政策的執(zhí)行力度。
結論：總體而言，雖然目前整體市場回穩(wěn)趨勢已經(jīng)明確，但各城市間的差異也同時展露無遺，市場不可能再會出現(xiàn)一榮俱榮的局面，城市間的分化會加劇。需求旺盛、支付能力強的城市或者供求相對均衡的城市如杭州、武漢、合肥、南京、鄭州等可能會在政府救市的扶持下率先復蘇，呈現(xiàn)供需兩旺的局面；更大多數(shù)的二線和三四線城市，尤其是供求嚴重失衡的城市，開發(fā)企業(yè)或者項目的首要任務依然是積極營銷、努力去庫存，而不是坐等政府政策等行政性手段的干預刺激，在房地產(chǎn)市場進入“新常態(tài)”的情況下，企業(yè)應積極迎合剛性需求和改善型需求購房心理，繼續(xù)以價換量。
宏觀環(huán)境/行業(yè)動態(tài)
第三方金融平臺可以給你7折利率嗎？
930新政之前，信貸政策緊縮，銀行紛紛上浮房貸利率，房貸難成為橫在購房者前面一座“大山”。出于滿足信貸需求，加速房源去化，房企、代理機構紛紛涉足第三方金融平臺。然而，房企、代理商及互聯(lián)網(wǎng)平臺搶灘地產(chǎn)金融，甚至提出“7折利率”，貌似以解決購房者貸款難題為己任，實則各懷心思。
CRIC點評：
（1）房企建立金融平臺，實為讓利、強化銷售
目前來看，參與第三方金融平臺的房企有珠江、保利、綠地、萬科及金地等。在活動形式上，珠江以“七折利率補貼”出擊、保利涉及“基準利率”及“房款理財”、綠地則有“信用卡0首付”、萬科、金地分別推出“購房寶”、“購房人籌款收益”。各種利率優(yōu)惠，增值收益紛至沓來，不斷刺激購房者置業(yè)動機，但究其本質是噱頭營銷，帶給客戶的讓利十分有限。
（2）新興金融平臺加入房貸熱，促銷性質強于盈利目的
在“互聯(lián)網(wǎng)+金融”模式興起的今天，越來越多的非房地產(chǎn)企業(yè)通過自身的金融資源或渠道參與到房貸業(yè)務中，企業(yè)自身的第三方網(wǎng)絡支付平臺受到大幅的推廣，“首付貸”、“首付寶”等各式貸款模式陸續(xù)出現(xiàn)，中國平安也通過自身電商平臺發(fā)布了互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品“好房貸”。從運作模式分析，新興金融平臺往往依靠于自有的金融資源支持信貸。從盈利模式來看，目前新興金融平臺的房貸產(chǎn)品非為謀利，而為促銷。
宏觀環(huán)境/市場快評
“雙11”買房最實惠！
“2013年11月11日，淘寶與天貓發(fā)起的購物狂歡節(jié)活動在短短20多個小時內(nèi)，實現(xiàn)350.19億元銷售額，“雙11”成功成為電商營銷品牌。而如今，熱鬧并不只是淘寶或天貓線上購物的狂歡，相比于去年同期僅有部分房企推出常規(guī)性活動，如萬科的“光棍節(jié)”派對，今年“雙11”，在地產(chǎn)圈，一場購房“盛宴”正悄然開啟。
CRIC點評：
（1）房企多盤聯(lián)動出擊，借造勢贏關注
十一黃金周期間，聯(lián)動營銷成為房企“銀十”銷售戰(zhàn)中關鍵籌碼，不少房企嘗到甜頭。“雙11”來襲，憑借全國化布局之勢，大型房企再度將營銷重心轉向聯(lián)動活動，一個主題，多個城市項目響應。不過，不同于前期的單打獨干，此時房企以合作方式出擊，規(guī)模制勝。
其一，遠洋聯(lián)姻京東，多盤眾籌滿足低門檻置業(yè)
其二，方興攜手樂居，面向老業(yè)主規(guī)模性讓利。
其三，電商結合創(chuàng)平臺，房企進駐掀促銷風暴。萬科與淘寶良好合作，讓傳統(tǒng)電商平臺發(fā)現(xiàn)強強聯(lián)手的優(yōu)勢，如搜房、房多多已在電商領域有所發(fā)展的平臺，紛紛與淘寶達成戰(zhàn)略關系。
（2）單一城市集中促銷，企業(yè)傾向以價換量
遠洋、方興全國化聯(lián)動正如火如荼，這邊，綠地、融創(chuàng)及藍光則選擇低調(diào)行事。雖然這些房企同樣看好“雙11”的影響力，但在策略選擇上，都不約而同的采取特定城市集中發(fā)力。
我們認為，房企針對單一城市促銷，是基于集團層面的特殊選擇。與全國性聯(lián)動營銷不同，單城市讓利，讓我們看到房企營銷的針對性，更傾向于采取以價換量。作為綠地在鄭州的首個超高層項目，鄭東綠地中心關系到企業(yè)后期市場開拓，借機讓利無可厚非。而融創(chuàng)在杭州亦有類似的考慮，融創(chuàng)在杭州不少項目都是通過收購獲得的，杭州市場短期內(nèi)存量壓力難有改觀，在保證其他城市業(yè)績時，企業(yè)愿意放低姿態(tài)換取杭州項目盡快去化。
市場變天，產(chǎn)品轉型迫在眉睫
隨著城鎮(zhèn)化增速放緩、保障房建設的進一步推進、二手房市場的進一步擴容，剛需產(chǎn)品市場日益逼仄，業(yè)內(nèi)也開始越來越多的考慮產(chǎn)品線轉型。我們選取了十家以住宅為主業(yè)的行業(yè)龍頭作為樣本，經(jīng)分析可以看到，目前中大戶型產(chǎn)品已經(jīng)成為這些企業(yè)的成交主力，且該類產(chǎn)品成交占比上升更快的企業(yè)，業(yè)績攀升速度也明顯較高。
CRIC點評：
（1）中等面積段產(chǎn)品成交占比逐漸攀升，90-120㎡戶型漲勢尤為顯對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應該
更加主動迎接市場需求的變化，更多的去關注首改、再改產(chǎn)品，在改善性需求比例日益上升的市場中，分得最新鮮的那一塊蛋糕。（2）中等面積段產(chǎn)品，已成為龍頭企業(yè)提升業(yè)績的重要推手除立足高端的融創(chuàng)外，近年來十大重點企業(yè)中大戶型成交均處于高位，或有明顯提升，其中占比上行趨勢最為明顯的是恒大、萬科、世茂和富力4家企業(yè)。（3）龍頭房企已領先一步,中端改善才是未來市場需求中流對于房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是全國布局的規(guī)模性房企來說，在剛需市場終將見頂回落的市場大勢中，要保證業(yè)績規(guī)模的穩(wěn)定，在當下企業(yè)產(chǎn)品線策略選擇上，理應未雨綢繆，更多地去考慮如何發(fā)展中端改善型產(chǎn)品線，并通過產(chǎn)品、服務提前打響樹立品牌和口碑，以應對市場需求必將到來的轉變。
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