本期導(dǎo)讀
11月21日晚，央行突然宣布降息。周末兩日，各行各業(yè)對此熱議至沸點；24日A股開盤，房地產(chǎn)板塊全線飄紅……此次降息釋放出的信號，不僅對市場有積極的意義，對房企也將產(chǎn)生正面的影響。降息對房企的三重影響
從萬科最初提出“互聯(lián)網(wǎng)思維”到現(xiàn)在快一年，這回貌似“狼真的來了”！這兩天，先有小米雷軍投資了“you+國際青年公寓”，后有京東和華夏幸福合作物流地產(chǎn)。小米京東做房地產(chǎn)，哪些房企會被取代？
盡管已經(jīng)臨近年終歲末，房地產(chǎn)市場上依然硝煙彌漫，除了銷售的緊抓不放，11月各家房企在土地和融資市場雙線火力全開。房企補充“彈藥”備戰(zhàn)未來
本周土地供應(yīng)驟增，共7宗土地供應(yīng)，共計294006㎡；1宗土地成交，占地87317㎡，較上周32萬方的成交量下降256%
本周商品房供應(yīng)達110萬㎡，為本年度供應(yīng)量最多的一周，較上周增長323%；成交面積23萬㎡，與上周基本持平，成交套數(shù)2752套，下降21%。
本周濱江俊園、南悅城、德潤朗悅灣、紅星國際廣場等項目廣告媒體投放量較多
宏觀環(huán)境/政策資訊
降息對房企的三重影響
1月21日晚，央行突然宣布降息。周末兩日，各行各業(yè)對此熱議至沸點；24日A股開盤，房地產(chǎn)板塊全線飄紅，十多家房企股票漲�！舜谓迪⑨尫懦龅男盘�，不僅對市場有積極的意義，對房企也將產(chǎn)生正面的影響。
CRIC點評：（1）房企非銀融資成本下降
我們看到，盡管存款利率從3%降至2.75%，但允許上浮幅度也從10%提高到20%。銀行整體的攬儲成本上升，銀行按下降的基準利率放貸意愿并不高，銀行開發(fā)貸的成本未有降低，甚至可能不降反升。但由于金融脫媒的趨勢形成，在企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中，開發(fā)貸的比重逐年下降，因此影響程度較小。而非銀融資成本預(yù)計將下滑。由于房企的議價能力上升，基金、信托等渠道的融資成本預(yù)計會下降，這類融資比重更高的中小房企將明顯受益。
（2）房企財務(wù)指標趨于優(yōu)化
此次降息之后，企業(yè)的利潤率和償債壓力將得到改善。上市房企近幾年的凈負債率持續(xù)走高，中小房企的情況尤甚。償債可謂壓力山大，降息將減少房企的利息支出，降低企業(yè)的償債壓力。尤其是像陽光城、泰禾集團等高杠杠中型房企，由于絕大部分借款是與基準利率掛鉤的擔(dān)保融資和基金，降息將使企業(yè)的償債壓力降低。此外，近幾年房企的利潤率持續(xù)走低，盈利空間不斷被壓縮，企業(yè)利息支出的下降也將減少財務(wù)費用的支出，從而提升企業(yè)的利潤空間，房企的利潤率在明后兩年有望止跌。
（2）刺激房企投資意愿上升
我們知道，連續(xù)的降息預(yù)期將極大程度的刺激房企投資力度，加大未來潛在的市場供應(yīng)，有助于維持房價平穩(wěn)。兩年來的首次降息對企業(yè)的影響可能不僅僅只有這些。今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)正處于有史以來最大的轉(zhuǎn)型期，一些標桿房企正大步走上多元化的發(fā)展道路。而一些中小房企由于規(guī)模發(fā)展的壓力，還在不計風(fēng)險的開疆?dāng)U土或者已經(jīng)深套其中。那么，轉(zhuǎn)型迫在眉睫，對于這類企業(yè)來說，降息空間的打開無疑降低了他們的轉(zhuǎn)型成本。因此，企業(yè)應(yīng)該以此為新的起點，抓住機遇加快轉(zhuǎn)型，才會有資格去爭取“下半場”的入場券。
宏觀環(huán)境/行業(yè)動態(tài)
小米京東做房地產(chǎn)，哪些房企會被取代？
從萬科最初提出“互聯(lián)網(wǎng)思維”到現(xiàn)在快一年，這回貌似“狼真的來了”！這兩天，互聯(lián)網(wǎng)大佬紛紛和房地產(chǎn)搭上了關(guān)系，先有小米雷軍投資了“you+國際青年公寓”，后有京東和華夏幸福合作物流地產(chǎn)。假設(shè)，這些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)運用他們以往的思維，正兒八經(jīng)地做起住宅來，哪些房企會被“取代”？
CRIC點評：
（1）如何進行品牌建立和營銷推廣
互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)擅長“講故事”來提升品牌知名度。同時，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)如小米、錘子，都將產(chǎn)品賦予了意義，甚至上升到情懷，培養(yǎng)出自己的粉絲群體。最后，再將自己的案例整理成營銷方式推廣，形成另一種品牌營銷。這樣的營銷手法在房地產(chǎn)行業(yè)同樣能被運用。對于房企來說，從互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)處能學(xué)習(xí)的點在于，如何讓自己的企業(yè)品牌、領(lǐng)袖品牌更為生動，將企業(yè)的新動作或成功案例吸引媒體曝光，也能吸引購房者的注意。
（2）怎樣提高以人為本的服務(wù)意識
互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)擅長從人的需求出發(fā)，注重用戶體驗，并以此為基礎(chǔ)對產(chǎn)品進行不斷改善�，F(xiàn)在很多企業(yè)對物業(yè)管理頗為重視，不過房企能為購房者提供的“人性化”服務(wù)并不僅僅在物業(yè)管理方面，在社區(qū)規(guī)劃、建筑和戶型設(shè)計上，實用性和便利度都有很大的提升空間。和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不同的是，房企要提高“服務(wù)”的難度更大。
（3）品質(zhì)和務(wù)實是基礎(chǔ)，也最關(guān)鍵
學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，取其精華的同時，更要去其“糟粕”。從產(chǎn)品角度來說，話題營銷效果大多是一次性的，最終還是價格對購房者的吸引力更大；房屋質(zhì)量高，也遠比服務(wù)更能給居住者帶來舒適的體驗，從而提高品牌的口碑。從企業(yè)戰(zhàn)略來說，更應(yīng)以事實為依托。因此，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)能帶來的僅僅是一種運營思路，能對房企的品牌推廣和后續(xù)服務(wù)起到輔助作用。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)不會被顛覆，只會在學(xué)習(xí)中提高。但若是把互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的模式當(dāng)成運營核心卻忽略了基本品質(zhì)，那真的離被取代不遠了。
宏觀環(huán)境/市場快評
房企補充“彈藥”備戰(zhàn)未來
盡管已經(jīng)臨近年終歲末，但是房地產(chǎn)市場上依然硝煙彌漫，除了恒大已基本完成全年任務(wù)，各家房企依然高舉銷售大旗，大有拼到2014年最后一天之勢。除了銷售的緊抓不放，11月各家房企在土地和融資市場雙線火力全開。
CRIC點評：
（1）房企無奈補倉一二線城市
11月土地市場可以說地王頻出，截至11月26日，20家典型房企拿地金額390億元，僅次于首兩月。但是從拿地量的角度來看，卻還是徘徊在低位。究其原因，市場形勢還是沒有明顯好轉(zhuǎn)，企業(yè)拿地意愿還沒有完全恢復(fù)。之所以拿地金額創(chuàng)造最近幾個月的小高峰，主要還是因為一線以及部分供求關(guān)系相對平衡的二線城市推出不少優(yōu)質(zhì)地塊所致，這些城市的優(yōu)質(zhì)地塊開發(fā)之后不愁賣，自然會吸引企業(yè)的競爭。另一方面，在忍了8個月的時間之后，企業(yè)的補倉需求已經(jīng)“忍無可忍“。另一方面，三季度以來二線城市一系列的救市政策推出之后，項目去化也隨之加快，一線城市受政策影響，最近兩個月的市場也出現(xiàn)明顯回調(diào)。再加上近期降息等種種利好政策的出臺，對企業(yè)的信心也有一定程度的提振，多重因素作用之下，導(dǎo)致11月企業(yè)拿地金額出現(xiàn)了小高峰。
（2）“錢“和”地“是房企最重要的彈藥
近期企業(yè)在一二線城市積極拿地是出于補倉需要，但是備戰(zhàn)2015不僅需要充足的項目儲備，資金也是重要的一環(huán)。因此，近期房企在融資方面也是動作頻頻。按照市場普遍預(yù)期降息會在明年發(fā)生，但是央媽這次又是周末大放送，趕在11月21日周五晚拋出重磅炸彈。上半年房企銷售差、拿地少、債務(wù)到期情況也較少，因此融資需求低。進入下半年，隨著部分房企的債務(wù)到期，企業(yè)開始主動融資，而企業(yè)補倉需求增加也從另一方面促進了房企融資增多。外加央行一枚高效催化劑作用，企業(yè)再不趁著利率低拿錢都對不起來自中央的關(guān)懷。總體而言，隨著市場的企穩(wěn)，企業(yè)也開始陸續(xù)開始備戰(zhàn)2015年，而“錢“和”地“就是房企最重要的彈藥。不論是資金還是土地，企業(yè)都要趁機補倉，以便更好的應(yīng)對未來的市場。
陽光城上海奪地，逃不開的話題
楊浦平?jīng)鼋值?7街坊地塊在央企大佬和皇城根下的國企爺（包括華潤、招商、金地、保利置業(yè)、陽光城、首創(chuàng)、北京城建）輪番舉牌下，最終陽光城以21.08億元的總價，41078元/平方米的樓板價拿下了該地塊，溢價61.41%，刷新了楊浦區(qū)最貴單價地塊紀錄。
CRIC點評：房企在今日土地市場上的表現(xiàn)，實質(zhì)上也反應(yīng)了市場的預(yù)期
（1）該地塊是否值這個價？
楊浦平?jīng)鼋值?7街坊位于楊浦濱江，距離黃浦江直線距離僅400米。雖然地塊周圍有較多棚戶區(qū)，環(huán)境較差，但這恰恰使得楊浦濱江成為了濱江中的價格洼地，長期來看，這些棚戶拆除后能提升的空間更大。
（2）陽光城此時拿地是否合理？
陽光城的投資力度并不大，今年僅拿下了杭州和晉江的三幅地塊，總價僅15.8億元，養(yǎng)精蓄銳靜待時機來臨。下半年三季度以來，陽光城的銷售明顯回暖，今年年末的銷售回款將加快。另外，陽光城的融資能力很強，加上其他大型基金公司的親睞、大股東的增持、管理層多元化發(fā)展的經(jīng)營思路，都可以看到企業(yè)很高的成長性。
（3）一線城市土地市場已經(jīng)回暖？
臨近年末，多重政策利好影響下，地方政府紛紛拿出了“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)地塊，一線城市的土地市場回暖顯著。平?jīng)鼋值?7街坊地塊的拍賣更能體現(xiàn)房企對市場的預(yù)期，央企國企民企都積極參與。未來，土地市場仍將維持一二線熱、三四線冷的格局。
（4）品牌房企偏愛改善型項目意味什么？
限購松綁和930政策出臺后，改善型項目的銷售明顯回升。我們認為，房企對未來市場的預(yù)期正在發(fā)生變化。隨著今年限購政策的逐漸取消，二套房貸認定的放寬，改善性需求必然“抬頭”，企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、加大產(chǎn)品中改善型項目的比例勢在必行。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論