本期導(dǎo)讀
近日，昆明市規(guī)劃局對外公示盤龍區(qū)、度假區(qū)的控制性詳規(guī)梳理，分別對兩個(gè)區(qū)的功能定位及發(fā)展方向進(jìn)行了梳理。昆明市規(guī)劃局公示兩區(qū)控制性詳規(guī)，海埂片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)
未來前景并不十分明朗的2015年，諸多房企特別是一些中小型房企，也在思考，在房地產(chǎn)“黃金盛世”已漸漸走遠(yuǎn)的年代，“白銀十年”該如何擴(kuò)張布局？向外走房企繞不開的發(fā)展路
由于開發(fā)商資金鏈吃緊，無法支付建筑工程等款項(xiàng)，因此，昆明市場上的確出現(xiàn)了不少抵工程款的房源以各種形式出售。近期昆明市出現(xiàn)抵工程款房源，資金吃緊是首因
本周土地市場供應(yīng)小幅回升，成交降幅較大：6宗土地供應(yīng)，近16萬㎡，較上14萬方有小幅上漲；土地成交4宗，占地面積僅10萬㎡。
本周商品房供應(yīng)為零，成交降幅較大：本周無新預(yù)售許可證；成交面積19萬㎡，較上周下降51%，成交套數(shù)2223套，同樣下降51%。
本周平面媒體投放較多的是華都B區(qū)和匯都國際等樓盤。
宏觀環(huán)境/政策資訊
昆明市規(guī)劃局公示兩區(qū)控制性詳規(guī)，海埂片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)
近日，昆明市規(guī)劃局對外公示盤龍區(qū)、度假區(qū)的控制性詳規(guī)梳理，分別對兩個(gè)區(qū)的功能定位及發(fā)展方向進(jìn)行了梳理。其中，度假區(qū)的海埂片區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展國際旅游業(yè)和配套設(shè)施等第三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，逐步成為集旅游度假、康體體育、民族文化和綜合現(xiàn)代服務(wù)于一體的綜合性國家旅游度假區(qū)。海埂片區(qū)規(guī)劃圍繞七公里轉(zhuǎn)盤周邊區(qū)域這一旅游度假核心，構(gòu)建湖濱生態(tài)休閑帶。
CRIC點(diǎn)評：
規(guī)劃區(qū)內(nèi)原則上不允許新開發(fā)居住項(xiàng)目，新增加的居住用地以二類居住為主，主要是已審核的城中村改造項(xiàng)目。規(guī)劃二類居住用地454.2公頃，占城市建設(shè)用地21.81%。從這個(gè)規(guī)劃公示中，我們可以獲取三方面信息：
首先，從規(guī)劃來看，未來該區(qū)域?qū)⒅卮蛟煲月糜螛I(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，而逐漸削弱房地產(chǎn)開發(fā)，區(qū)域配套更加完善，功能定位及發(fā)展方向更加清晰明確；
其次，從土地市場來看，未來海埂片區(qū)土地供應(yīng)會(huì)有減少，開發(fā)商在該區(qū)域拿地開發(fā)受到限制，可能導(dǎo)致該片區(qū)土地價(jià)格上漲；最后，從產(chǎn)品供應(yīng)來看，新增加的居住用地以二類居住為主，意味著該區(qū)域內(nèi)未來不再有新增的一類居住用地，別墅、洋房等產(chǎn)品將更為稀缺，這可能導(dǎo)致該區(qū)域內(nèi)別墅類項(xiàng)目價(jià)格上漲。
宏觀環(huán)境/行業(yè)動(dòng)態(tài)
向外走房企繞不開的發(fā)展路
縱觀2014年全年，雖然市場環(huán)境低迷，庫存高企，房企的日子并不好過，然而年終，龍頭房企銷售業(yè)績?nèi)匀还怩r亮麗。未來前景并不十分明朗的2015年，諸多房企特別是一些中小型房企，也在思考，在房地產(chǎn)“黃金盛世”已漸漸走遠(yuǎn)的年代，“白銀十年”該如何擴(kuò)張布局？
CRIC點(diǎn)評：
全國化——依然是諸多房企的發(fā)展之路
在一線龍頭房企不再追求規(guī)模上的全速擴(kuò)張，開始思考如果更好的內(nèi)生性成長，“有質(zhì)量”增長的時(shí)候，對于一大批依然是處于區(qū)域性規(guī)模的房企來說，全國化——還是未來發(fā)展繞不過去的一條路。在目前的市場狀態(tài)下，我們總結(jié)，全國化擴(kuò)張有以下三點(diǎn)可以借鑒：
(1)避風(fēng)險(xiǎn)——“不失時(shí)機(jī)”挺進(jìn)一線
2015年一線市場將穩(wěn)步回升，對于一些實(shí)力較強(qiáng)的，能承受一線城市高門檻拿地成本的區(qū)域房企，不妨可參與競爭廝殺，適時(shí)進(jìn)軍一線城市。在房地產(chǎn)市場由高速增長逐漸進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的“新常態(tài)”的背景下，一線城市不失為避險(xiǎn)的好地方，但同時(shí)需要注意的是，同樣競爭也非常激烈。
(2)擴(kuò)輻射——“以己為本”本土軸心
對于跨區(qū)域進(jìn)行全國化擴(kuò)張的房企來說，面臨的一個(gè)很重要的問題就是不同區(qū)域之間差異化的問題�？鐓^(qū)域房企能否很好的“入鄉(xiāng)隨俗”的問題。區(qū)域化房企的拓疆之路不妨就“以己為本”，立足自己的大本營，面向附近區(qū)域輻射。
(3)不任性——“精挑細(xì)選”進(jìn)入城市
在選擇進(jìn)入的城市中，需要“精挑細(xì)選”，對于本身已經(jīng)庫存量較大，去化乏力的城市，要慎入房企應(yīng)理性分析市場，理性拿地，切勿盲目跟風(fēng)。
宏觀環(huán)境/市場快評
近期昆明市出現(xiàn)抵工程款房源，資金吃緊是首因
近期根據(jù)市民反映的情況，昆明信息港記者對市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于開發(fā)商資金鏈吃緊，無法支付建筑工程等款項(xiàng)，因此，昆明市場上的確出現(xiàn)了不少抵工程款的房源以各種形式出售，這些房源甚至來自昆明各大品牌知名房企，價(jià)格每平方米也都普遍低于該樓盤市場售價(jià)幾百元到上千元不等。
CRIC點(diǎn)評：目前整個(gè)房地場市場基本面仍然是供過于求的局面，部分開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈吃緊的情況，開發(fā)商將部分戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)較差、朝向不好的房源抵押給工程承包商。現(xiàn)又接近年關(guān)，需要支付給建筑工人工資，為了將這些抵押房屋盡快變現(xiàn)，不得不降價(jià)出售。不過這些房屋并不是不能買，購房者只要知曉房屋正常的交易流程，對意向樓盤了解房地產(chǎn)開發(fā)的“五證”是否齊全，依然可以抄底出手。
昆明市2014年共發(fā)放預(yù)售證253張，供應(yīng)面積創(chuàng)歷史高峰
根據(jù)昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)公布的預(yù)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年昆明市共發(fā)放253張預(yù)售證，其中昆明主城發(fā)放240張，新增預(yù)售面積為1813.8萬方；呈貢區(qū)自行發(fā)放13張，新增預(yù)售面積為82.1萬方。昆明主城及呈貢共新增預(yù)售面積1896萬方。
CRIC點(diǎn)評：今年昆明主城四區(qū)及呈貢新增預(yù)售面積1896萬㎡，供應(yīng)面積繼續(xù)上漲，達(dá)到歷史高峰。縱觀昆明供應(yīng)量如此之高，主要是受到昆明近年來城中村改造大幅推動(dòng)影響。昆明城中村主要集中于昆明二環(huán)外，隨著城市外擴(kuò)發(fā)展，周邊公共與商服配套已基本完善，各開發(fā)商為搶灘這些優(yōu)質(zhì)土地資源，不惜重金豪奪連片的城中村土地，如潤城、海倫國際等大盤，而隨著這些項(xiàng)目相繼進(jìn)入銷售階段，在2013和2014年昆明房地場供應(yīng)高峰一次又一次的刷新。
2014年售價(jià)最高的20家房企
2014年12月31日，CRIC研究中心發(fā)布了2014年中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP100排行榜。我們將進(jìn)一步解讀TOP100榜單中售價(jià)最高的20家房企在去年的業(yè)績表現(xiàn)、產(chǎn)品特色和發(fā)展定位，以及將來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
CRIC點(diǎn)評：
（1）TOP100中哪些房企最“高大上”？
TOP100榜單中售價(jià)最高的20家房企平均價(jià)格達(dá)到22657元/平方米，是TOP100房企平均售價(jià)13135元/平米的1.7倍，為行業(yè)標(biāo)桿萬科的1.9倍。20家房企中，京投銀泰、星河灣等4家房企售價(jià)突破3萬/平米，融創(chuàng)中國、綠城中國、方興地產(chǎn)等10家房企售價(jià)位于2-3萬/平米區(qū)域。作為TOP100榜單中最“高大上”的20家房企，這些企業(yè)的精品之作都成為中國最高端豪華系的代表作。
（2）2014年業(yè)績增長出現(xiàn)分化
總體來看，高單價(jià)房企大多聚焦布局一二線城市的核心城區(qū)，集中布局的利弊非常明顯，也是導(dǎo)致這些房企業(yè)績分化的一個(gè)重要原因。另外，高單價(jià)房企產(chǎn)品相對單一，而且客戶相對小眾，更易受樓市行情和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣度的影響。
（3）五類房企銷售單價(jià)較高
總體來看，單價(jià)高低和房企的布局有關(guān)。規(guī)模大、全國布局的房企普遍單價(jià)較低，但一些區(qū)域深耕、以一線城市為主的房企單價(jià)卻名列前茅，我們可以把這些“高大上”房企分成五種類型。1)豪宅領(lǐng)域品質(zhì)標(biāo)桿：星河灣、綠城、仁恒;2)地王玩家深耕城市：方興、融創(chuàng);3)文化帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值：華僑城;4)掌握一線商辦物業(yè)：金融街、一方、瑞安;5)單個(gè)項(xiàng)目拉高價(jià)格：京投銀泰、濱江、嘉凱城。
（4）未來差異化精品是核心競爭力
2015年，由于中高端改善需求釋放，這些“高大上”房企將明顯受益。在此背景下，“高大上”維持核心競爭力的關(guān)鍵在于打造“差異化精品”，力爭同質(zhì)產(chǎn)品售價(jià)最低、成本最低，同價(jià)產(chǎn)品配套最全、品質(zhì)最高、服務(wù)最優(yōu)，同質(zhì)同價(jià)產(chǎn)品地段最好、風(fēng)景最美，方能立于不敗之地。
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